接下來我們將回到行業本身，探討我們行業未來發展。今天下午論壇的主題是“紅海記、行業與我們”。
主持人：歡迎大家回到城市觀點論壇中國行2011年度論壇，經過上午的論壇之後我相信大家有些疲憊了，但我相信下午的論壇更值得我們期待。
今天上午，朱中一先生、秦虹女士、巴曙松先生、盧鏗先生等嘉賓的精彩演講及對話相信讓我們受益良多。接下來我們將回到行業本身，探討我們行業未來發展。今天下午論壇的主題是“紅海記、行業與我們”。
我們首先有請今天下午首位奉獻演講的嘉賓，他是金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪先生，李戰洪的演講題目是冰凍期房企定價策略。
李戰洪：接到主辦方的命題是冰凍期下的定價，我改了一個題目：因為我一直不認為房地產是冰凍期，是非常態下的市場選擇與判斷-冬季的價格策略。因為我一致認為最多是冬季，並不是冰凍時期，而且是非常態之下。
有兩個啓示——美國哈佛商學院的唐納薩爾的觀點對我的啓示：第一個啓示，外部環境發生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為未來的障礙。過去輕易的成功、巨大的成功都可能成為我們未來發展的障礙。在商業叢林中，最適者持久成功。第二個啓示，我們一直往這個方向走，怎麼選擇差異化取得，怎麼尋找到藍海？很多優秀的企業領導人已預見未來的變化，而且很快作出響應，為什麼還會有企業失敗或者退步？因為我們的行動慣性及企業管理層加速沿用過去成功的模式應付鉅變，即世界已經改變，他們卻仍然沿用以前的那套方法，而且用得更加積極。這種情況就像我們的車子的後輪陷入泥潭中，作為司機的CEO猛踩油門，車子反而越陷越深，也就是說房地產的發展介入第三個階段：的一個階段把握機會就制勝，第二個階段把握資源就能制勝，包括土地資源、市場資源、資金資源等等，現在第三個階段是依靠能力，企業的能力顯得非常重要，因為外邊的環境改變，我們進入新的週期。
因為我是中午才趕到，上午沒有聽到專家們說，但是我經常聽他們的意見。我說一一點實際一點的。開發商怎麼做？有幾個方面。
第一個方面，非常態下的市場判斷與選擇，為什麼是非常態？其實房地產的發展應該是正常的，有自己的規律，有自己的軌跡發展，但是由於政策的出臺，肯定讓它成為非常態了，所以我們作為開發商本身要明白道理，高空飛行、低空作業。房子到底是什麼？是居所、還是投資產品？我做了一些分析。房事其實有規律，你掌握規律之後價值怎麼判斷、決策怎麼定。房子長期看是居所，中期看是資產，短期看是投資品。還是和城市化相關聯，城市化35%以上投資品，65%以上是資產，75%以上是居所。當是投資品的時候，城市化率35%的以上時候，一手放交易大於二手房交易。當房子是資產的時候，一二手房基本持平。75%的時候，一手房交易帶來二三套二手房的交易。你根據這個比例看你在當地的項目，你就知道到什麼 階段。
城市化率55%以下是以剛性市場需求為主導，城市化率55-75%剛性需求。75%以上基本上改善性需求了。城市化發展是和高度的城市化延伸的產業，但是城市化必須超過35%，在75%之間是快速發展階段，所以我們要看看城市化率進入到哪一個階段。過去的10年裏面我們城市化年均1.38%，未來中央定的調是0.8%左右，就會下來三分之一以上，那是在北京上說的從黃金時代進入到白銀時代，因為城市化率未來五年裏面由1.38%到0.8%多一點。在目前的市場情況下，我們經常感到迷惑這個行業到底有什麼潛力？按照這個算法，城市化75%以下的國家，世界上沒有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%開始，是1985年漲了3倍之後崩盤的，如果以這個來計算我們還有15年以上的好時光。
因為我們的企業其實也是一二三線城市協調發展，在這個過程中有一個深深的體會，包括這次調整過程中，發現城市化率越高的城市和區域，調整的力度越大、深度越深，消費者對市場的敏感度大，城市化率不高的城市，調整的深度和時間往往都比較短，對政策的敏感度也不高。有55%以上的城市不拿地了，因為我們現在一線城市城市化率已經很高了。
主導地產向上發展大趨勢是城市化率水平，政策只能影響市場小波段。
看GDP增長的規律看中國地產發展，我們處在住房的發展和購買力處在快速增長階段，要大於13000美元以上才是下降階段。
行業的發展，三分天下的格局正在現在形成。每次調整的時候都是行業洗牌，行業洗牌的結果往往是集中度越來越高，包括市場的集中度、資金的集中度、土地集中度越來越高。在調整中三分之一的企業越來越大。我注意了一下20強的企業在調整中比去年有所增長，而且增長的幅度也不少。三分之一在這個過程中在增長，如果活下來他未來的生命力很強，如果活不過去的，三分之一的企業退出。所以三分天下的格局正在進行時。
在下行通道，在新的市場條件下我們有三個調整：調整開發節奏、開發規模、產品結構都要進行調整。因為我是從07年開到有兩個挺有名的集團，在中國排50名的，我和董事長都很熟，有一天吃飯聊到這個事情，他們每次發力的時候與市場調整相遇，就在裏面熬，貨得差不多，這時候春天又來了，他手上又沒貨，剛好節奏剛緩和起來。由於節奏、規模沒有做好，他們一直很納悶。我當時他說你的規模和節奏沒有跟市場的大的節奏沒有產生共鳴，所以定價格的時候，市場結構、產品結構是不一樣的。
房地產的發展規律本身是一個平穩增長，沒有所謂的大年、小年。06年的調控，07又好，08年又調控，往往呈現一中規律，面上看這些現象，不如經濟學家的看，我們通俗來看有兩個大年之後，將是兩個小年。08年次貸危機的出現，政策的扶持力度非常大，希望房地產救經濟，所以力度過大出現09、10年連續兩個大年，以前是一個大年跟着一個小年。2011年過去了，2012年怎麼看？如果按照兩個大年之後，將是兩個小年，所以2011、2012年是一個小年，一直到2013年。所以兩個小年的準備，所以大家一定要做好準備。
由非常態進入常態，房地產本來是常態，由於政策作為調控經濟的一種工具，不停地出臺政策，使它處於非常態，所以兩個小年之後又可能進入常態，因為政府政策出臺就是存量物業收稅，如果理由成立、目的達到了，就一定會進入常態，以打壓的名義，當你所有的存量物業收稅，這是他真實的目的所在。
常態之下，由所謂的暴利時代進入近期的負利時代，中期的微利時代，暴利時代可能一去不復返了。
我們制定價格的時候，主要要看看我們的項目和我們項目所在的城市是不是存在着泡沫，有六個方面的判斷標準，你覺得調整價格的時候，一旦符合這個規律，這個規律上去一點點，你跟他熬，一定會熬過去的。如果有差別就調價，以這個標準為主。所以有六個標準：1、房價所得比：3至6倍；2、房貸本息佔家庭收入：三分之一以內。3、年租金：房價：1：20。4、投資性需求：20%以下。5、房價漲幅：短期漲幅不超過30%，6、空置率的警戒區10%到15%。這裏面關鍵的是房價所得比。我們調價格的時候哪一些空間，每個城市的發展水平不同，我們對價格進行調整的不一樣，因為在一二三四線城市有有項目。這個方法不錯。
價格支持由六個方面系統組成，是一個系統，所以價格方案是最後的方案，我們要把六個方面的事情做好：1、項目定位方案、2、產品定位方案。項目定位、產品定位大家有時候混淆起來了，比如說我是150，或者是550，或者是350，這一堆東西是怎麼定位，產品定位是350裏面或者550裏面的單體，這是有區別的。 3、推廣方案、4、渠道方案、5、銷控方案、6、價值方案。
談到價格的時候，已經經歷三個階段：第一個被忽視的階段，被動的價格，第二誇大盲目的價格，第三個階段被正視，理性的價格是明年一季度開始出現。
這個表特別有意思，在非常態下有四種情況，第一個階段是價平量增，要加強用推廣去做。第二個階段價平量縮的時候，出現這個階段時特別要注意，因為第三個階段就要快來臨，第三個階段就是價降量增，率先降價就會取得市場先機。第四個階段價降量降，這個是最笨的做法，說明你對市場的敏感度特別差。我們一定要注意當出現第二個階段時候的要率先進行把握機會點，在價降量增的時候這個機會不能錯失。
新週期之下市場對策，有10個方面：1、慎選城市、區位，有一些專家說不項目，我覺得這個時候是彎道超車的階段。2、重視CIS，3、資金調整，4、降低負債比例，5、質量管理，6、售後服務，7、餘屋處理，8、預防糾紛，9、提高附加值，10重視管理。
12個方面，對房地產未來的判斷，近期走淡，中期上漲，長期趨穩。這裏面有一個說法，中期的時候近期走淡、中期趨穩、長期上漲。為什麼說中期上漲？因為現在非市場化的時段把房價壓下去的，就像舊壓的彈簧一樣，有能力，一旦松就會上漲，是長期的趨穩。
由於時間關係，我講到這裏，祝福業內朋友明年好運。
主持人：謝謝李戰洪先生的精彩演講，請到臺下休息。接下來有請今天下午第二位年度演講的嘉賓：金融分析家、清華大學經濟管理學院博士杜麗虹女士。她演講的題目是地產企業模式轉型。
杜麗虹：今天和大家交流的題目是地產企業模式轉型。這也是今天上午論壇的時候我們討論到了博弈和平衡的問題，我提到地產企業其實面臨的是自我的過去和自己未來的博弈。所以我下午重點講講過去和未來是怎麼樣的博弈關係。
在討論這個話題之前，我們先討論一個問題，地產行業是一個暴利行業嗎？如果這個問題問在座的媒體大多數說“是的”。但是衡量一個行業是不是暴力行業，不是看利潤率，而是看回報率，或者一個通用的指標，淨資產回報率。把淨資產回報率分解，分解成三個部分：一個是利潤率，第二個週轉率，第三是槓桿率（負債率）。利潤率很簡單地理解為地產項目的回報，比如說我投資100元，淨利潤率20%，也就是說樓賣出去，項目結束的時候我能夠賺25元，但是利潤率沒有時間概念，就是說25元是用多長時間賺到的，他是不管的。週轉率是一個時間概念，他就是的產企業資金回籠的速度，也就是說我投入100元到賺回125元我用一年的時間，我們財務上講週轉率一倍的話，以年劃的投資回報率就是25%，如果你用兩年時間賺到25元，就是週轉率0.5%，那麼你年劃的投資回報率不考慮負利，就是12.5%，如果你用三年時間回籠資金的話，年劃投資回報率就只有8.3%了。所以不考慮負債率差異的情況下，利潤率、週轉率就決定企業的回報率。就利潤率而言，地產行業的利潤率確實是比較高的。
我們看這張表，最左側兩欄是2010年的時候，A股的上市公司，21個大類行業的利潤率排名，地產行業的毛利潤接近40%，排在21個大類行業的在第二名，僅次於飲料行料，飲料行業利潤率高，因為白酒行業平均的毛利潤率是70%以上，也就是說從利潤率的角度來看，除了茅臺就是我們地產行業最賺錢的。但是從週轉率來看就不是這樣的。即使是在09年的時候房子比較好賣的時候，地產上市公司平均存量資產週轉率，就是你的銷售額比上年初的總資產是0.45倍，這是什麼意思？企業從支付土地款到完成預收、回籠資金，那一年平均需要用27個月的時間，到08年的時候低谷由於銷售週期延長，土地儲備延長，平均週轉率下降一半，到0.27倍，平均的資金回籠週期是延長到44個月。2010年是32個月，2011年上半年已經延長到42個月，已經非常接近08年的低谷水平了。這樣的週轉率，在上市公司這21個大類行業裏面，地產行業是排在倒數第二位的，我們的週轉速度只比金融服務業高。我們知道利潤率乘軸抓率，加上槓杆率就是回報率，所以淨資產回報率方面2010年地產上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21個大類行業裏面的第十位，其實從回報率的角度講，我們是排在正中間的，這還是2010年的數據。在 2011年調控的背景之下，屯低成本的上升進一步限制回報率的提升空間。
屯地的成本有哪些的？成本之一，剛才提到週轉率的降低，就是如果你延長土地儲備週期，拉長銷售週期的話，你的週轉速度減慢，除非延長週期以後你的利潤率能夠有一個足夠幅度的上升，來抵消週轉率的降低，否則你的回報率會下降。第二是資金成本，這個土地無論你是用自己的錢買的，還是借來的錢拿的，這個資金都是有成本的。第三是風險的上升。隨着土地通常財務上以存貨形式記入流動資產，但實際中，行業低谷裏頭他們的流動性並不好，所以，土地儲備佔比越高的企業，可售房源的比例越小，他的資金壓力是越大的，所以除非你的土地升值速度夠快，足以彌補屯地所帶來的資本成本和資本效率的損失，否則屯地降低彙報。在調控的背景下我們感受到的是我們資金成本上升，土地的升值速度在減緩。利潤率上升空間受到政策的限制，這些都使得你的屯地收益可能不足以彌補屯地的成本。這時候企業需要做模式的轉型。也就是說我們要從重資產模式到輕資產模式。
什麼是重資產模式？當土地升值速度，表現在房屋的升值速度上，當升值速度足夠快，高於資本成本時，所有的地產企業都在尋求儲備更多的土地，這也是一種理性的選擇，就像房價上漲很快的時候，消費者願意買房子一樣，只要拿着資產，本身就可以貢獻豐厚的回報，這時候土地儲備的多少成為衡量地產企業價值的最主要標準，我們稱之為這一模式為地產行業的重資產模式。
但是當土地、房屋的升值速度減緩時，單純持有資產的回報率降低，這使土地儲備本身的價值貢獻是減弱的，甚至有時候可能會出現負加值貢獻，就是當你的資產升值速度低於你資本成本的時候，你大量持有資產其實是負價值貢獻，於是企業要轉向輕資產的戰略。也節是說從之前專區資產升值收益，走向賺取增值服務收益。這裏面說的增值服務收益就是定植開發代工過程中的品牌溢價收益，物業管理商業運營過程中的衍生收益，以及地產基金等多元地產金融服務過程中獲取的費用收益和業績提成的收益。在這樣的模式轉型過程中，我們把從重資產，大量的資產儲備上釋放出來的資本金充實配置到經營的環節，不再是儲備的環節，這時候效率越高的企業，在重資產向輕資產轉型過程中他的優勢越明顯，價值創造的空間就越大。怎麼樣實現從重資產向輕資產的轉型呢？我簡單地講幾個：
一個是代工模式，代工模式在中國開始有，比如說綠城、濱江都在做代工，但是代工傳統上被國內的企業視為在資金鍊有壓力的時候才做的方式，但是其實在國際上代工模式是地產行業的一個主導模式，為什麼受到國際企業的青睞，就是代工模式雖然利潤率不高，但是它的週轉速度很快，最的回報率可能比你傳統的模式還要高。最典型的代工住宅裏面的企業就是日本的企業，日本的企業有一個特點，就是從90年代以後，資產價格呈現下降的趨勢。所以日本的地產企業如果大量屯地的話，不僅不能貢獻資產升值收益，還導致存貨的變質損失。所以90年代以後，日本地產企業都轉向訂單開發。在這個市場裏面利潤率一般只有5到10%，但是週轉速度很高，尤其是日本的地產企業是工廠化住宅的先鋒，所以他的週轉速度更高，回報率也是相當可觀的。
舉一個例子，就是日本的積水地產，這是日本的大型地產之一。60年代進入地產業務，70年代首次開發出工廠化生產的組合式鋼結構住宅。在座的地產企業比我更懂組合式的工廠化住宅，簡單來說在工廠裏面生產好標準化的構建，再進行現場的組裝。目前80%的建造環節在工廠裏面完成在 ，在工廠裏生產一套房屋構件只需6到7分鐘，而在現場組裝一套住宅從打地基到落成只需要3個月的時間，跟日本的獨棟別墅有關的。在這樣的情況他的週轉率現場組裝只要3月，所以他的週轉率達到3到5倍，儘管他的利潤率只有10%，但是利潤率乘週轉率就是總資產回報率，所以過去十年平均的總資產回報率達到40%，這還沒有考慮負債，財務槓桿的使用。他的公司旗下的傳統開發銷售業務，就是買地建房子、再往賣，但是由於有一個土地儲備的週期和銷售的週期，所以週轉率只有0.4到0.7倍，平均的回報率不到10%。我們看到左上角的圖，是基本模式下的比較。綠的是定單開發模式下的週轉率的模式，可以達到3到5倍，紅色的線是傳統的週轉是不到1倍的。左下較的圖就是幾種模式下的總資產回報率。定單開發模式下的總資產回報率是40%的水平，但是開發銷售的模式的總資產回報率不到10%。
除了剛才提到的積水，還有日本的大和地產也是做代工業務的，他更側重於工商領域的代工，比如說給日本的服裝賣場的公司，給他簽訂長期的合約，根據合約每年給商場在日本的城市郊區建1200平米的賣場，然後在市中心建20個800平米的賣場，這樣三年時間為他建設100到200個賣場。後來隨着日本REIS的推出，大和把定單開發定製開發的逐步拓展到投資管理的領域，也就是說實現地產金融的延伸。所以代工模式並不侷限於住宅。在商業地產、寫字樓、工業地產、養老地產等專業性更強的領域已經成為一種主導模式。
這是給大家開拓一些思路，Eoston properties，這家公司致力於在美國最繁華的地區，CBD地區建甲級寫字樓，當市場環境不好的時候就做另外一項業務，給美國的政府機構和科研院所定製開發辦公樓，像他的客戶包括美國的宇航局、聯邦貨幣管理局、麻省理工學院等一些政府機構和科研院所。因為甲級寫字樓開發的能力，把這個能力運用到辦公大樓的建設上面，就具有了一個特殊的優勢。
制定開發市場的錯位競爭。有一家公司已經進入中國了，這個代工就是給金融機構定製開發地表性建築，城市綜合體的住表型建築物，能夠提供一體化的解決方案。除了有開發建造的能力，提供財務服務、金融服務、法律服務的能力，滿足金融投資人的需求。
總的來說，看到剛才代工例子，這些國際代工例子給我們的啓示是什麼？第一代工這件事情它的好處大幅度企業的週轉效率。國內大概有12個月，也就是說把週轉率提高到一倍，行業一般是高峯時大概是0.5倍，不好的時候就不到0.3倍的水平。雖然利潤率降低，因為你的週轉率提高2到3倍，所以你的回報率在這個模式下做得好的話是上升的，不是下降的。第三點，代工的模式並不侷限住宅領域，如果做商業地產、工業地產，還有養老地產等等這些領域，其實這些領域未來都會發展成為代工主要空間。現在我們有很多城市綜合體，比如說北京一塊投標，已經是一個典型的代工模式，都是一家金融機構和一家地產企業聯合投標。這個模式在國外都是這樣做的，這個模式的意思地產企業給投資日打工，就是給他們建設、開發地表性建築。
代工模式，高級階段就是投資管理階段。代工初級只做資產管理，物業管理。但是你隨着能力的拓展，逐步具備了資產、物業管理之外的金融服務、法律服務一體化能力之後逐步延伸到投資管理領域。所以很多做代工的企業到後來進入到了一個投資管理的市場。這個是以代工模式，已經是一種商業模式的轉型了。
輕資產的一條路，商業模式創新有很多模式，時間關係就不講了。金融模式的轉型，解決的是什麼原因？就是商業地產問題，因為我們知道現在國內做商業地產，我們主要用的是租售並舉方式，比如說萬達賣到三分之二，留三分之一租售並舉的方式，這個方法資產是越重，你留下來的量越來越大，租售並舉的方式和輕資產是相矛盾、相沖突的。因為這樣，你會發現國內的企業雖然喊着要做商業地產，但是銷售額排名前20位的地產公司，商業物業在總資產的佔比平均以0.6%的速度上升，上升的速度很慢。為什麼上升速度慢？從行業平均裏講，如果你的商業物業毛租金回報率10%，淨租金回報率達到5%，在這樣的情況下你投資物業佔比每提升10個百分點，你的開發物業的速度減到30%，因為你要拿更多的資源配置投資物業，佔用你大量的金融資源，可用於開發物業擴張的資金就會減少，所以投資物業每上升10%點，開發物業的銷售額減慢30%，這樣的代價是地產企業不願意支付的。
在這個問題之下，如果我們想做商業地產，要想保持輕資產高週轉、快速的擴張，怎麼辦？從國際商業地產金融的發展來看，它的核心就是不斷進行專業化分工，租售一體化是最初的階段。隨着發展，隨着投資物業的增加，國際商出現地產資金，也就是把開發和持有環節分開來，以基金形式長期持有物業。隨着持有的物業規模進一步增加，基金又出現分化，出現私募基金和公募基金，也就是REIS，這樣形態的分化，使私募基金專業的從事培育階段的物業持有，而公募基金專業來持有穩定的成熟階段的物業，賺取租金的收益。再進一步的發展出現投資、開發和運營環節的分離，出現專業的運營商，比如說酒店管理公司等等。所以要解決商業地產租售並舉過程中的現金流的壓力問題，核心的思路就是要不斷進行專業化的分工，不斷把資產不同階段的收益匹配不同的投資人。
收益怎麼匹配？我們簡單來說，商業地產的收益鶴峯縣有四種：開發利潤、資產升值收益、租金收益、經營收益（運營收益）。國際商這四部分收益對應四個風險，分別不同的機構來認領，開發利潤由開發商來收取，利潤率不高，但是週轉速度很快，資金迴流速度很快，回報率不低。資產升值收益由私募基金認領的，他們一般承擔比較高的槓桿風險，同時他們的投資率也是不高的，正常是20%上。第三部分租金收益在長期投資人來認領。這部分持有的都是穩定運營資產，風險是比較低的，當然回報一般不高，彙報每年有6到8%的淨資金收益，再加上2到3個百分點的資產升值收益，每年有8到10%的收益。第四部分是經營型收益，都是由運營商來獲取的，這類公司本身的利潤率更低，一般只有5%左右，但是因為這類公司是完全淨資產的，自己不持有任何資產，是利用高的槓桿，使投資回報率大幅度的提升，好的公司達到30%的水平，一般都是15%左右。所以商業地產金融創新其實就是不斷的使你的每一部分的收益能夠分化出來、匹配對應的投資人，但是國內現在沒有這樣的決策分工。大多數地產商都想作商業地產，但是大家面臨融資困難問題，我們做的物業，尤其是培育階段的物業，他們的租金回報率低，即使我們現在推出來REIS，即使保險公司能投資商業不動產，你的租金收益這麼低滿足不了他的回報要求，另外一部分，我們有很多的信託類的私募基金，但是這類基金期限只有兩到三年，又沒有辦法滿足商業地產的發展長期資金需求，由於資金瓶頸的限制，就導致我們很好的運營商，所以在商業地產，在招租的時候沒有很好的運營商，原因是每家地產公司都遇到資金瓶頸限制，每家擁有的物業數量是十分有限的。在這樣的情況下誰也不可能發揮規模效應，更不會養得起、培育出一支專業的運營團隊。解決這個問題根本途徑地產企業要重新定義自己在價值鏈上的位置，把四種收益和風險自己吃掉這個行業發育不起來，按照自己的能力分享其中一部分的收益和風險，把其他的收益和風險讓利給有能力的合作者，可能是投資人，可能是專業運營能力的團隊，這樣整個行業才能夠發育起來，才能實現整個系統低成本運營。
總結一下，輕資產戰略，它的核心就是當我們的資產升值速度在減緩，我們的資金成本上升的時候，我們傳統的，單純持有資產的回報率在降低，這時候地產企業都不再是比誰拿到更多的土地，而是比拼運營效率更高，效率高的企業把它重資產釋放出來的資本金配置在經營環節裏頭可以撬動更多的回報。比如說代工是一個典型的方式，把自身的運營效率能力藉助別人的資金得到很大的放大。商業地產這塊也是這樣的，雖然傳統的租售並舉會限制輕資產的發展，但是有一些金融工具，包括REIS，包括地產資金等等證券化的工作，這些工具是可以幫助商業地產實現地產金融創新的，關鍵問題還在於企業是否準確地找準自己在商業地產金融價值鏈的定位。謝謝大家！
主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，請下場在臺下稍事休息。
接下來有請今天下午的第三位進行年度演講的嘉賓，他是文登市國土資源局土地開發運營辦公室主任畢建超先生，他演講的題目是房企轉型中的市場機遇。
畢建超：尊敬的各位嘉賓，大家下午好。今天有很多的專家講了房地產，我從一個最基層政府角度來看待房地產的問題，僅代表我個人的觀點。我的題目是房地產轉型中的市場機遇。
轉型，有房企轉型、政府轉型。而房企轉型，應該通過七個方面來轉型。
首先轉變核心競爭，要適應住宅需求變種百年品質和服務理念。過去十年房企競爭除了錢就是地。在市場環境下，房企更應該把核心競爭力轉向到對產品的品質和產品的後期服務上面。目前國家抑制投資性的需求以後，羣眾需求除了自住的，還有產品後期服務需求。
第二，考量開發佈局：從一線城市為重點轉向均衡進入的佈局形態，今年的國家調整也是致一二線房地產市場下降了，包括大型的開發商，他們的增長也有一些增長，主要是二三線、四線給他的貢獻率。所以開發的重點轉到均衡發展，將來的房企規模還有大小是否成為百年名企三四線城市份額所佔多少。
第三，拓展開發業態：多元化地產業態將成為房企轉型的新增長點，比如說養生地產、旅遊地產，還有醫療地產等進行多元發展，羣眾的投資需求會轉向成功業態進行購買和投資。
第四，轉變開發模式：從惟土地溢價到有利於企業運轉的多元模式。因為以前開發商除了通過樓盤的銷售來進行利潤率，主要是推動屯地和城市發展來促進項目的利潤增長點，要慢慢從綜合開發進行轉變，目前大型開發商的聯合開發都是這種模式。
第五，重視企業形象：非常時期更應該注重整體品牌的維護與推廣。就是在現在，可以推動品牌形象的推廣來促進企業開發、樓盤銷售達到平穩發展。
第六，創新開發融資：從單一的信貸融資拓展更多的直接融資渠道。這塊我倒沒有過多的研究。所以只是希望從單一的信貸，國家一調控、銀行一緊縮就覺得冬天來了，所以要拓展融資多渠道。
第七，強化共贏關係：積極加強與政府和業主的溝通交流促進三贏。因為政府和房企、業主是三者互利的形態，所以要加強對他們的溝通，促進三贏。
市場機遇。從國家政策面，還有開發商，三四線城市的現狀，還有投資文登的機遇。關於國家政策，上午專家也講了，包括“十二五”規劃、貨幣量、保障房、以及產業關聯。長期來看消費者購房信心，我覺得還會呈現仍將上行趨勢，預期我認為房地產還保持平穩向上發展的趨勢。通過幾年各類城市房地產銷售面積市場份額來看今年上半年三線城市市場份額慢慢上漲。標杆企業二三線城市的各種銷售對他們整個集團來說貢獻率慢慢增大。龍頭企業上半年三四線城市的銷售業績普遍好於去年。港資房企逆勢進軍內地抄底拿地屢創佳績，我覺得他們也認為後續的中國房地產還是比較穩健的。
從全國來看，隨着限購令的實施，上漲過快的房價得到有效抑制。從城市來看，一線二線城市成交量下跌，成交價格優鬆動跡象，三四線城市未實施限購城市上半年成交活躍，促進三四城市房屋品質迅速提高，羣眾滿意度增長。其次當前各地政府對一些問題還是比較敏感的，都會避免把地價推得過高，地價也恢復到一個合理的水平，這正是開發商投資佈局的一個時機，也更利於中型房地產商的跳躍式發展。從城市本身來看，三四線城市和一二線城市來講，有很大的獲利空間，部分城市的房價還處在價格低股，所以三四線城市未來會成為房地產合理投資熱潮。
下面以山東市場來簡單說一下市場。這是目前一線城市在山東的開發佈局，一線品牌開發有四個特點：1、內地區域呈現以濟南為核心輻射周邊三四線城市的開發格局。2、辦到區域呈現以青煙為核心。3、黃河以北三四線城市暫且沒有一線品牌進入。4、有一些片區不受一線開發商的青睞，項目比較少，包括恒大在山東的中海，華潤、保利、萬科在山東都有一些佈局。在山東市場的表現可以看出來，受限購影響，一線品牌開發商打開市場格局，逐步轉移到三四線城市，以山東為例，較受開發商歡迎的三四線城市集中在濟南周邊、青、煙、威三個城市經濟實力較強的城市。黃海以北西南地區的城市也是開發商進入的重點。我們認為開發商進入三四線城市儘可能優先選擇有發展權利和投資權益的城市來進入。
當前全國房地產市場還是平穩發展，國家政策還會合理性持續，這也是集團進行內部調整，以促進更大發展的良好實際，三四線城市的投資序幕開剛剛拉開，真正投資潮在未來幾年達到高潮，佔三四線城市份額多少會成為大的開發商實力的重要指標。一二線城市目前的限購也會使三四線城市的熱捧，包括我們文登作為國家藍色經濟區的養生制度會給大家更多的無限遐想。
首先文登現在進入到國家戰略中，山東半島藍色經濟區三大海洋經濟新區之一。
文登市政府也有轉型的思考，轉變方式、調整結構，提高城市水平；高度規劃，確認主題；積極實施建設，打造品牌，加強宣傳，全國推廣城市；換位思考，提速增效，全心為行業服務。
文登是一個老牌的工業強市，在山東前三位，財政收入60%由工業製造業來提供，無污染的製造業，但是它也不忘記發展二三產業促進整體發展，通過幾大優勢：交通、山、海等環境優勢，通過高端的戰略，定位為中國長壽之鄉，濱海養生之都，主要打造服務品牌，通過功能定位確定城市將來發展，通過規劃定位政府做哪些事情。國家還沒有提出文化產業的前期，文登通過文化、旅遊、養生三大朝陽產業來推動一二三產業的持續發展，並且有一個良好的發展目標，兩年的啓動、五年的成長，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中國濱海養生之都，並且也積極進行全國性的品牌推廣，來打造養生之都的品牌。
目前文登也是在談限購，住房不限購，但是政府說土地要限購，不是所有的開發商我們都需要，必須要符合城市發展規劃，而且認可文登發展策略，共同促進養生之都的打造，才能進入。目前有一些知名的，比如說海爾等開發商進入，希望大家有機會去文登走走、看看。方向比努力更重要，在轉型時方向會決定一切.
目前也有一些知名房地產企業已經部分進入，希望大家多到文登來看看。謝謝大家！
主持人：謝謝畢建超先生，請您到臺下休息。
我們繼續請出今天下午第四位演講嘉賓，有請：中原集團主席黎明楷先生，他演講的題目是2012房地產市場解析。
黎明楷：各位業界的朋友，還有媒體朋友，大家下午好！我想借這個短短的時間講講我對整體房地產的看法，還有對明年的房市怎麼樣進行預測。
從中國的政策來講，我現在覺得有壓力。因為過去政府的保經濟增長，另外抑制通脹。過去兩年主要還是壓通脹做的力度比較強的。現在我說為什麼壓力，政策要轉變？並不是政府想變的問題，因為外部的環境已經出現很大的變化。主要體現還是在外圍的經濟環境，是在急速的惡化當中。歐美的情況，美國債務問題出現得比較早了。從今年大家開始談得多，歐洲的債務問題，其實美國的問題還沒有解決，歐洲的債務問題又出現了。歐美的債務問題我估計我估計會糾纏一段時間，估計有5到10年的維度。主要問題是關係到體制方面的問題，因為過去歐美還是奉行福利主義，對於國民方面還是非常好的。從老百姓來講他們會覺得這樣是好政府。但是福利過多時，某種程度上是會減弱國民本身的刻苦精神。老百姓已經適應了過去享受很多福利，出現債務問題之後，也看到有一些西方國家領導想改變，但是也不容易，因為長期形成的理念不可能一下子轉變過來，西方國家的國民不會這麼快覺醒起來的，因為他們的體制是通過選票，選票就要討好你的投票者，怎麼去討好？以往都是你是有很大的福利提供，很難說我現在有一個領導出來說你投票，我讓你節衣縮食，這個不現實，肯定沒人投你的票。作為統治者，只能討好投票者。現在歐美做法只是維持福利，雖然現在說是處理債務，其實還是取之於預算。如果這個國家一直都取之於預算就代表了他本身是薄弱的，這樣的國家有能力在短時間之內解決債務問題嗎？我覺得不現實，希望在未來的經濟開始好起來，用稅收可以超越他的開支。但是在債務的問題當中牽扯到金融機構。所以我看歐美本身的債務問題要糾纏很長時間，經濟也不會有太多的增長，維持一段時間。
歐美債務危機，對於中國受到的影響也是蠻大的。因為中國一直以來是世界工廠，都是靠出口為主。曾經有一段時間，美國是我們的出口第一，後來歐洲取代美國，歐美兩地是我們最大的出口地，新興的市場，東南亞、南美不可能馬上彌補發達國家的空間，所以我們的未來出口受到很大的壓力。前一段時間我跟開工廠的朋友聊過，他們的定單收緊率比房地產更厲害，房地產交易量跌了60%，他們跌90%都有。這樣的情況他們很難維持。從企業來講，更面臨過去一時間，政府要壓資金過熱，所以銀根非常緊。從融資渠道只能通過民間的融資，民間的融資利息是很高的，一方面他們的定單出問題，另外基本的利息很重。過去幾年來我們用工的成本，勞工的成本也是因為我們好多的福利金加上去的，其實也不便宜。這幾種壓力之下，企業經營比較困難。企業經營困難對國家面臨要決策的是如果企業出現問題了，就變成有大量的勞工也會出現問題，這會導致社會問題出現，因為企業要維持工人的工作。所以政府在這個情況之下應該是要陸陸續續釋放多一些資金出來。上個月10月30號政府開始下調存款準備金率，這有一個政策上面的轉變，以前是一直加，現在開始往下走，估計未來一段時間存款準備金率還會降低一點，但是對於整體市場的銀根應該是可以鬆動一些。
就算不需要救濟的企業，中國現在從經濟發展方面也面臨以前靠出口帶動，現在要轉內需。轉內需，我自己沒有看到有哪一個產業是有房地產對於內需這麼直接發生作用的，因為房地產整體的消費鏈和生產鏈有很多的環節，也僱傭大量的工人。以前也算是運營得比較成熟的行業，如果從政府的立場來講不啓動房地產業作為拉動內需的工具，我現在還不知道政府從哪一個方面去拉動整個內需。還有一個問題，如果房價一直是繼續下滑，這代表了什麼？因為中國本身擁有房產的家庭占人口的大多數，其實中國很多人是有房的，比如說過去有福利房，讓大部分人有房產。如果房價下跌，代表中國人民的財富大量蒸發，財富大量蒸發之後消費慾望肯定會降低，如果消費慾望降低之後你怎麼重振消費內需？我覺得政府是有壓力去改變政策，剛出臺的政策還要堅持不動搖，但是壓力越來越大。
從目前情況來講，樓價有一個下條跡象，尤其是原本房價比較高的城市，現在房價下調得比較明顯，尤其是有一些開發商，一些大城市市中心降幅不明顯，但是外圍周邊已經跌得很厲害了。在這個條件下政府應該有空間去放鬆一下調控的政策，一方面先放鬆，比如說在銀根方面，在開發商或者房產市場的限購，我想政府還沒有那麼快去放鬆，但是在銀根方面會放鬆一下，如果銀行放鬆一點對市場有幫助。因為過去半年其實銀行對於按揭方面的態度比中央要求還要嚴，主要是因為政府管錢管得很緊，銀行也缺乏資金，或者銀行有更好的投資渠道，拿到更高的利息，所以不願意做按揭，所以首套房也不容易貸到款。最近這方面的情況有所改善，有一些銀行已經可以按基準利率去貸款，這也算是一個轉變。
說到限購，也是一個粗暴的行政手段，限購扭曲了市場的供求關係，使市場成交萎縮的，市場失去了本身價格提供者的作用，因為供求關係扭曲，而且帶來一些不公平。限購，如果你有錢做開發的，你是有權擁有很多方房產。從過去的經驗，還有世界上很多國家的經驗，大部分老百姓積累財富的工具就是靠持有房地產，如果你剝奪市民以持有房產作為儲存財富、積累財富的渠道，其實也不算是公平的措施出來。雖然不公平，但是會剛開完，不公平還會持續一段時間，因為政府對於調控政策不動搖，也就是三令五聲說很多城市限購政策還會持續下去。我覺得這些政策沒有那麼快改變，要等房地產市場的簫條，當已經影響到整體經濟的時候，政府才會把這些措施取消，但是這個時間能不能再把經濟救回來不知道了。經濟一下滑之後，不是你想救就利馬可以救回來的。
估計明年，房地產的價格應該繼續往下的基調，因為今年下半年我看到開發商也陸續開始把價格調下來，開始的時間應該是從大城市周邊地區比較明顯，到明年慢慢衍生到二線城市，三四線城市相對安全一些，因為我們的購買力主要是來自於剛性需求。如果明年的銀根稍微放鬆一點，對於二三線城市的銷售可以保持一個量。但是在大城市、二線城市明年的價格下調應該不容易扭轉過來的，主要還是限購，因為限購對於市場的購買力、消耗性的購買力，消耗性的購買力就是買了就沒有了。如果沒有限購，雖然經濟增長、收入增加，購買力增加，或者是通過二手市場把舊的房子賣掉套現，現在失去功能，為什麼開發降價最為快？因為要準備去搶客戶，把僅有的購買力搶到自己手中，我估計明年也會繼續，明年的基調是政策嚴謹，市場還是非常寒冷，銀根有所放鬆，開發商企業也是比較辛苦的一年。祝大家明年好運。
主持人：謝謝黎明楷先生的精彩演講，請到臺下休息；下面，我們有請今天下午第五位奉獻演講的嘉賓，有請高和投資董事長蘇鑫先生，他演講的題目是商業地產基金務實。
蘇鑫：大家好！我的話題一定是大家比較感興趣的問題，一個是商業，一個是基金。現在我給大家看一些圖片。
商業地產這幾年最熱門的話題，總結起來開發商做商業地產有幾個心態，一個是淘金的心態，二個逃難的心態，因為住宅不好做，來做一下不調控的商業地產。還有一些人很樂觀，商業地產遍佈是黃金。有幾個經驗跟大家分享：第一不是好地段商業地產就可以賺錢；第二不是你把商業盒子建好了就可以賺錢；第三不是你運營起來就可以賺錢。第一個問題商業不動產如何賺錢。第二個問題商業地產融資難，第三個問題商業地產最難的就是出口。第四是商業地產的案例和模式。第五討論一下基金可能的方向。
商業地產怎麼賺錢？實際上關鍵就是通過資產改造和運營、提高租金水平，從而提升資產價值，出售資產賺錢。簡單來說商業地產的核心是商業運營能力。如果我們有運營能力，就把房子可以變成城市旅遊，這是商業地產的核心。
第二個問題商業不動產的融資，怎麼融資？有三個渠道：銀行、信託、基金。上午有很多的專家都提了即使是明年信貸政策放鬆，我們不指望這些錢指望留到房地產中來。基金會怎麼樣？基金從它的出發點來講更願意承擔比較小的風險，用債券的方式和開發商合作，這是商業模式的特點。這樣開發商要承擔所有的風險。而且開發商缺少的是商業地產的運營能力，信託不一定提供。當然用信託的錢規模大一些，成本可能低一些。但是如果像我們預料的明年年終有很多存量信託，差不多有6千多億的信託都會遇到流動性的問題，我們也不要指望明年信託在房地產有更多的投入。信託對房地產來說是不願意投的，剛才說到它的風險偏好。
機會，有可能跟基金的合作，為什麼？因為基金希望是比較高的收益，願意承擔更高的風險，可以用股權方式來投資。而且好的基金可以提供開發商不具備的專業運營能力。
通過以上的分析，我們覺得基金至少商業不動產應該關注的重要融資的主要渠道。
第三個問題，商業不地產在中國發展艱難，和金融改革滯後有很大的關係，國外，我們看到的經驗有REIS，我們國內也有，我們可以把現有的渠道梳理一下，方向有三個：第一個是REIS，一個是保險基金，還有一個是安全資本。
REIS在短期大家不要指望，我們看美國的REIS發展歷史，在五六十年代美國出現REIS，但是剛開始幾年並不好，後來發現跟機構和美國政府談，他們發現有很多的錢願意投風險比較低的投資品，但是沒有好的渠道，REIS機構跟美國政府我們提供這些方式，但是對不起，政府必須為了老百姓的利益，為了這些錢的出口要給他提供稅收，就這樣蓬勃的發展。在中國的政策環境下，如果不能解決給房地產融資，所以就不要指望REIS在短時間內出現。保險資金，兩年前我們說保險資金商業地產的資金出口，我們可以算一下10%可以投到房地產，有4千億，把已經佔用的股票大概每年有500到700億，但是保險資金有一個特點，追求的是安全性，所以淨額的回報率要求高的，所以開發商不願意跟他交換，這就是一個難題。但是市場上有一種錢，跟國外機構投資者的屬性非常接近，就是安全性資本，這些錢他們持有商業地產，他們關注自查長期保值增值，不在乎短期的租金多少，這個錢很可能就是商業地產重要的力量。下面還會提到安全性資本。
商業不動產與基金的合作有兩種模式：第一個是併購基金，併購資產選擇核心的商業地產併購過來，通過改造，提升它的資產價值，然後賣掉獲利益。分為四部實現：一步是併購物業，二是資產改造，招租運營，三是把資產出售物業（安全資本），四是還需要給資本提供管理服務和後期運營服務。
我們看一個案例，今年初在北京東三環收購的物業，我們收購之後我們做了產品改造，從設計上（室內設計）戶型分割，以前做小型的購物中心，但是發現這個地方不適合，要做精品綜合商業配套。位置在東三環的地方，把它的可視性在顏色上表現出來，玻璃如果白天太陽走過的時候看到一個紅色的燈籠，非常搶眼，晚上還可以亮光，可以變不同的顏色，這種可視性雖然規模小，但是帶來的展示價值非常大。我們把資產重新進行做包裝，把各種品牌商家吸引過來。有銀行，有星巴克、有奔馳、奔騰汽車展示廳。把商業帶來租約以後整體賣給安全公司，我們不是切散賣給資金實力比較差的小額散戶，這樣的話後期的資產價值是不能保證它不斷升值
賣給大的投資人之後沒有專業能力，我們要提供資產服務，這才是併購基金最關鍵的步驟。併購基金，說到底，跟開發商的關係還是以一個生意對手關係，跟開發商談價格，價格不容易達成共識，是否有一種方式解決開發商的問題，缺什麼？一個是缺錢、一個是運營能力，怎麼樣把這兩者結合起來？不變成生意對手，而變成生意合作者，這就是第二個模式叫結構化基金，有四步實現：為開發商提供融資；協助開發商提升資本價值；最關鍵的出售環節幫助他們；提供資產管理服務招租運營。這樣開發商解決資金問題，融資成本比市場低一些，而且收益更高。因為在資產升值過程中是我們共同努力的，把資產談好價格以外的部分大家享受分成，讓基金的收益提高，變成雙方合作的模式了。
商業基金我們從募集到商業資產出口都是民間資本，這是基於我們對機構投資者短期成本判斷的結果。
關於房地產基金的思考：信託與基金的關係是競爭還是合作？房地產基金是曇花一現還是燎原？是對手關係嗎？因為信託有非常好的信用，但是缺少專業能力，缺乏相對市場化運作的能力，基金是有這個能力，兩者結合在一起，對雙方都有更大的好處。我們認為基金和信託的關係是合作的關係。
我的關鍵是基金應該有長遠的發展，為什麼？最核心的就是房地產未來發展需求來看，產業分工更細化，間接融資一定會被直接融資取代，這是未來的大趨勢，對基金充滿信任，我相信它有很大的發展，還來自於我瞭解我的朋友做基金的人，這些是年輕人，他們對行業充滿熱情和激情，這個行業有這種創業的人才，有這種熱情，還有可能不斷的發展。
主持人：謝謝蘇鑫先生，請到臺下稍事休息。
下面有請我們今天下午最後一位奉獻年度演講的嘉賓，河山資本創始人曹少山先生，他演講的題目是地產基金視野中的房地產投資機會。
曹少山：最後一位，你講的觀點前面的嘉賓都講了，可能不太吸引大家關注。但我還是想跟大家分享一下我自己作為房地產行業中的一員的觀點和心得。今年的地產論壇跟以往地產論壇的差異，除了地產商、政府官員，又出現新的人物，就是地產私募基金的代表人物，我也算地產基金行業裏的人。地產基金大家談了很多，媒體也抓住新鮮事物，我覺得做了很多的宣傳，有什麼樣都有，地產基金在融資嚴冬環境下地產商是最後一根稻草等，好像把地產基金說成要讓中國房地產行業發生天翻地覆一樣。
關於房地產基金是曇花一現？燎原？我對這個前景毫無疑問，我們這些人這麼有熱情、這麼有激情做這個事情，也是因為相信這個行業的前景。因為從這個行業的現狀來講，我要糾正一下視聽，我算是局內人，對這個行業的現狀和事實還是看得比較清楚的。所以必須跟大家講講。
第一，從現狀來講，中國私募地產基金遠沒有媒體和大家想像中的那麼大，也沒有想像中的重要，至少從目前來講。應該說對絕大多數開發商來講，尤其是小開發商來講，地產基金目前還只是一個水中花井中月，你勾不到它，它也幫不了你。前一段時間和建設部進行過一個調查，現在的私募基金的規模大概500億左右，中國的房地產投資5萬億，500億資金中我估計還有四分之三是大的地產公司把自己的項目進行包裝一下，融一點錢。真正的，獨立的可以為第三方地產公司做融資的地產基金少之又少，我覺得有200億就頂風了。開發商朋友們花時間聽聽地產基金經理人來聽聽行業的大勢，今天講的都是有道理的，但是還是花時間琢磨自己自己的業務模式和盈利模式。
第二，地產基金的出現和發展致中國房地產行業投融資模式和行業格局發生重大調整中一個局部的局部表現，因此而已，如果開發商把它當成新的資金來源的話會誤入歧途。
第三，私募基金在中國目前的狀態是襁褓嬰兒，我們業面臨向市場融資的困難，比如說LP這些投資人也會市場環境、政策環境的影響。現在我們還沒有能力去拯救開發商。
第四，地產基金作為新生力量，只會和市場當中優勢、強勢力量結合，強者更強，促進房地產格局的變化，對絕大多數可能處在這次大調整被調整的對象來講，地產基金的出現不見得是一個福音。我一開場就給大家潑一點涼水，因為市場對地產基金的關注有點過度亢奮，我們需要理性一點。
地產基金扮演什麼樣的角色？我們作為專業投資人要成功要順勢而為，認清大形勢，看清大環境，才不會犯方向性的錯誤。今天的論壇非常好，今天請到了真正有實力的專家，今天聽下來的感覺，我覺得大部分的專家的觀點基調一致，以開發商代表，大家對大局勢的分析有很多共同點。
我也來談談，概括來說就是“變局”兩個字。“變”，就是中原黎總講到中國今後十年外部環境惡劣，要面臨全球經濟大失衡的狀況，調整過來很難。另外中國本身經濟的發展面臨重大的挑戰，繼續改革的共識和政治動力不足，社會階層固化造成深層次的社會矛盾日益尖銳等等問題，大大增加中國的經濟環境。
變局的第二層含義，中國房地產的業務模式在未來十年開始不可逆轉的大調整，以前就是廉價現代、追求規模、享受資源，土地增值的模式，今後要向精細、差異、特色化轉變。在很多場合我都談到房地產十年不會那麼有錢了，錢也不會那麼便宜了，價格去泡沫化宏觀政策組合，現在是限購、限貸，以後就是房產稅長期存在，不要存有任何的幻想。行業利潤率一定會下降，集中度會提高，沒有能耐的公司越來越難過。過去形成的重資產形式，對絕大多數開發商來講重資產形式是難以為繼的，在這個大形勢之下，我感覺中國的私募地產基金，廣義的地產基金，看待中國房地產行業有三趨勢性、系統性機會值得地產基金關注的：第一，行業格局調整產生的整合、併購、還有不良資產處置機會。中國房地產行業這次真正意義上的調整，不是行業不是週期性的調整，還是結構性調整，直接針對目標就是過高的房價，過多的投資、投機行為。政府的政策可以抑制房地產泡沫的作用，之外還可以促進行業的整合，資源向優勢企業聚集，淘汰落後產能。這次行業的調整，另外一個特徵市場和市場主體的分化，不同地理市場，不同產品的細分領域都會出現比較大的差異。開發商羣體過去幾年由於執行不同的投資策略和財務策略，分化非常嚴重。今年以來我們看到行業內的資產併購宗數和金額比往年有大幅度提升。說明行業內的優秀企業在加快行業兼併整合的步伐。一方面基金，有一些企業緊張叫苦不迭，但是有一些企業尋求積極的通過兼併、收購來擴大業務。成交量持續低迷，在銀根不可能實質鬆動的情況下，資金鍊對開發來講是很現實的。我上午講了這次行業調整一定有人流血的，不會大家都好了。金融資本、包括銀行信託、資產管理公司，還有私募地產基金都在密切關注行業調整產生的市場機遇，明年一定會看到行業併購、整合出現，銀行對優質企業併購活動的支持。地產基金在這論的行業洗牌當中是積極的參與。如果你們在市場看到併購、整合的地產基金，包括很多李嘉誠概念做的地產基金，其實他的作用都是在強勢的金融資本在行業下行的渠道中，加速行業洗牌和整合的一種投資行為。
對開發商的啓示是，你們考慮的問題也很簡單，在這論行業調整當中你屬於調整別人的陣營還是可能被別人調整的陣營？今天在座的，你們是屬於主動地位的。還有一個可能，你覺得現在日子過得去，但是很有可能被未來邊緣化的過程比較長遠。你們的對策也很簡單，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考慮未來的趨向。如果覺得是被調整，就要賣掉一些項目、被人收購，或者逐步被人收購，退出實業家的身份，你可以當資本家、投資家。如果你對自己的核心競爭力有信心，你的路越走越寬，因為好的開發商受到各種類型的資本青睞的，無論是銀行還是私募基金，如果他們找上門來你就是市場的贏家，如果不是你要慎重的考慮一下。如果這次調整中你自己不是剩下的人，不是贏家的話，又不想離開這個行業，因為房地產行業有錢可賺，逐步套現，你把資本的錢投給你認為可以成為贏家的，十年以後剩下來的開發商、企業家們。可以投給地產基金，當一個專業委員。如果資金兩三億的開發商在未來的競爭中沒有市場地位。如果出資兩三億的LP，會是所有地產基金趨之若鶩的對象。
第二個系統性的機會，為中國龐大的潛在的REIS市場最終開閘，而構建各種物業資產的機會。剛才蘇總談到，REIS是成熟市場當中房地產投融資最主要的載體，中國的REIS討論了十年了，做了一些試點，我想這個肯定會出來。目前沒有退出渠道，一方面中國大量的優質地段的商業物業走上逼迫散售的道路，由於產權分散，這類資產基本上喪失了日後整體進行資本化操作的機會，也破壞了REIS市場日後賴以發展繁榮的重要資源。另外一方面，正在開發，或者已經持有整體物業的開發商面臨的物業價值，可能被系統性低估的問題。大家知道有增值空間，REIS也可以高價退出。但是開發商沒有實力做這個事情，未來得益於REIS市場開發的企業呢？哪些人會受益呢？我覺得第一類是大型的國企，包括大開發商和持有大量經營網點的企業，比如說銀行、不要小看，他們的物業是非常值錢的。第二通過以售養租的方式積累的開發商，比如說萬達，第三在物業取得成本，主要是土地資金回報上有很大優勢的特色商業，賣場、物流、工業園，比如說紅星美凱龍有代表性。第四有實力的金融機構專門以REIS退出為目的打造的資產式平臺。
所以數來數去，我自己覺得跟民間一般的企業，我覺得能作為的空間不是太大。這是說的大使話，你們可以不相信。REIS開閘機會一定留給國企還有代表性的民企，一般的民企不知道什麼時候。商業物業目前普遍的運營不高，民企賣一部分、留一部分物業一般在資本市場也不那麼容易。地產基金肯定關注這個領域的機會，但是也只有某一類型的地產基金可以在這裏頭有大的作為。比如說大型的金融機構、投資集團發起的基金，才有可能在這個領域當中獲得最大的利潤。
第三個系統性的機會，在今後十年當中，去挖掘跟隨支持各個細分領域即將出現新的領軍企業的投資機會。為什麼這麼說，中國已經進入精細化、差異化的時代了。從房地產純價值鏈來看，從現在來看業務模式、營運模式可以地產、房產、運營、純營運的方式。過去十年中國絕大部分開發商乾的第一種模式，土地增值和二級開發獲利，研究其他模式的人不多。今後房地產的投資價值分佈逐步向兩端擴散，一個往前走更高水平土地開發階段。地方政府主導的開發模式是落後，隨意性大，千篇一律，整體價值不夠深的問題。今後我認為會出現一些較高水平的城鎮土地一級開發商和政府聯合進行土地開發，這裏面的利潤非常可觀的。不過我還是這麼說，這種機會可能最後佔便宜的是體制內的企業，比如說國開行、中信等機構，發起以城市發展為主題的基金，這就是行業趨勢的實證。另外走向物業運營，無論是零售、賣場、物流、工業園、所有這些細分領域，甚至每一個大類裏頭繼續細分這些領域，都會冒出，一些經營能力強的企業，我覺得今後中國的房地產不會出現萬科、恒大這種巨無霸的企業了，但是有一些專業運營能力比較強的公司湧現出來，他們會在各個細分領域成為新的領軍企業。在這個方面我覺得中小規模的地產基金有很大的空間，挖掘跟隨支持這些企業的發展，給地產基金帶來非常可觀的回報。我留給廣大開發商朋友的問題也很簡單，你覺得在某一個細分領域是否有優勢，如果有，我相信你找到了投資人來支持你。如果沒有，我覺得你可以把你的錢投給這樣的企業，或者有能力識別的地產基金。
最後我給開發商朋友幾點建議，在住宅市場走勢方面一定要提高政治覺悟，和對房價這個政治性理解高房價是壓在中國消費者頭上的一種稅，最後的錢都進政府，實際上就是幫政府收稅，所以提振消費就是降房價，高房價也是造成社會出現不穩定的主要原因。在幾翻博弈中誰是最弱的？不要有僥倖的心理。第二，維持好銀行關係，他們還是你們最好的朋友，地產基金可以救不了你。第三，考慮自己有沒有獨特的可持續的競爭力，如果沒有就不要進去，退出來，是你們轉型的第一個起點。
最後，一定要放棄出獨食的階段，找同行合作，其實大家都在這麼做，和有錢的企業合作，和地產基金合作，讓利共享。我說時代變了，一定要順勢而為，隨機應變是最高的商業機會。謝謝大家！
主持人：謝謝曹少山先生，請您到臺下稍事休息。
主持人：各位來賓，我們今天下午論壇的演講環節到這裏全部結束，再次感謝為我們奉獻精彩演講的各位嘉賓。