房企轉型，就是轉變核心競爭，要適應住宅需求並變種百年品質和服務理念。

　　主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，請下場在臺下稍事休息。

　　接下來有請今天下午的第三位進行年度演講的嘉賓，他是文登市國土資源局土地開發運營辦公室主任畢建超先生，他演講的題目是房企轉型中的市場機遇。

　　畢建超：尊敬的各位嘉賓，大家下午好。今天有很多的專家講了房地產，我從一個最基層政府角度來看待房地產的問題，僅代表我個人的觀點。我的題目是房地產轉型中的市場機遇。

畢建超 文登市國土資源局土地開發運營辦公室主任

　　轉型，有房企轉型、政府轉型。而房企轉型，應該通過七個方面來轉型。

　　首先轉變核心競爭，要適應住宅需求變種百年品質和服務理念。過去十年房企競爭除了錢就是地。在市場環境下，房企更應該把核心競爭力轉向到對產品的品質和產品的後期服務上面。目前國家抑制投資性的需求以後，羣眾需求除了自住的，還有產品後期服務需求。

　　第二，考量開發佈局：從一線城市為重點轉向均衡進入的佈局形態，今年的國家調整也是致一二線房地產市場下降了，包括大型的開發商，他們的增長也有一些增長，主要是二三線、四線給他的貢獻率。所以開發的重點轉到均衡發展，將來的房企規模還有大小是否成為百年名企三四線城市份額所佔多少。

　　第三，拓展開發業態：多元化地產業態將成為房企轉型的新增長點，比如說養生地產、旅遊地產，還有醫療地產等進行多元發展，羣眾的投資需求會轉向成功業態進行購買和投資。

　　第四，轉變開發模式：從惟土地溢價到有利於企業運轉的多元模式。因為以前開發商除了通過樓盤的銷售來進行利潤率，主要是推動屯地和城市發展來促進項目的利潤增長點，要慢慢從綜合開發進行轉變，目前大型開發商的聯合開發都是這種模式。

　　第五，重視企業形象：非常時期更應該注重整體品牌的維護與推廣。就是在現在，可以推動品牌形象的推廣來促進企業開發、樓盤銷售達到平穩發展。

　　第六，創新開發融資：從單一的信貸融資拓展更多的直接融資渠道。這塊我倒沒有過多的研究。所以只是希望從單一的信貸，國家一調控、銀行一緊縮就覺得冬天來了，所以要拓展融資多渠道。

　　第七，強化共贏關係：積極加強與政府和業主的溝通交流促進三贏。因為政府和房企、業主是三者互利的形態，所以要加強對他們的溝通，促進三贏。

　　市場機遇。從國家政策面，還有開發商，三四線城市的現狀，還有投資文登的機遇。關於國家政策，上午專家也講了，包括“十二五”規劃、貨幣量、保障房、以及產業關聯。長期來看消費者購房信心，我覺得還會呈現仍將上行趨勢，預期我認為房地產還保持平穩向上發展的趨勢。通過幾年各類城市房地產銷售面積市場份額來看今年上半年三線城市市場份額慢慢上漲。標杆企業二三線城市的各種銷售對他們整個集團來說貢獻率慢慢增大。龍頭企業上半年三四線城市的銷售業績普遍好於去年。港資房企逆勢進軍內地抄底拿地屢創佳績，我覺得他們也認為後續的中國房地產還是比較穩健的。

　　從全國來看，隨着限購令的實施，上漲過快的房價得到有效抑制。從城市來看，一線二線城市成交量下跌，成交價格優鬆動跡象，三四線城市未實施限購城市上半年成交活躍，促進三四城市房屋品質迅速提高，羣眾滿意度增長。其次當前各地政府對一些問題還是比較敏感的，都會避免把地價推得過高，地價也恢復到一個合理的水平，這正是開發商投資佈局的一個時機，也更利於中型房地產商的跳躍式發展。從城市本身來看，三四線城市和一二線城市來講，有很大的獲利空間，部分城市的房價還處在價格低股，所以三四線城市未來會成為房地產合理投資熱潮。

　　下面以山東市場來簡單說一下市場。這是目前一線城市在山東的開發佈局，一線品牌開發有四個特點：1、內地區域呈現以濟南為核心輻射周邊三四線城市的開發格局。2、辦到區域呈現以青煙為核心。3、黃河以北三四線城市暫且沒有一線品牌進入。4、有一些片區不受一線開發商的青睞，項目比較少，包括恒大在山東的中海，華潤、保利、萬科在山東都有一些佈局。在山東市場的表現可以看出來，受限購影響，一線品牌開發商打開市場格局，逐步轉移到三四線城市，以山東為例，較受開發商歡迎的三四線城市集中在濟南周邊、青、煙、威三個城市經濟實力較強的城市。黃海以北西南地區的城市也是開發商進入的重點。我們認為開發商進入三四線城市儘可能優先選擇有發展權利和投資權益的城市來進入。

　　當前全國房地產市場還是平穩發展，國家政策還會合理性持續，這也是集團進行內部調整，以促進更大發展的良好實際，三四線城市的投資序幕開剛剛拉開，真正投資潮在未來幾年達到高潮，佔三四線城市份額多少會成為大的開發商實力的重要指標。一二線城市目前的限購也會使三四線城市的熱捧，包括我們文登作為國家藍色經濟區的養生制度會給大家更多的無限遐想。

　　首先文登現在進入到國家戰略中，山東半島藍色經濟區三大海洋經濟新區之一。

　　文登市政府也有轉型的思考，轉變方式、調整結構，提高城市水平；高度規劃，確認主題；積極實施建設，打造品牌，加強宣傳，全國推廣城市；換位思考，提速增效，全心為行業服務。

　　文登是一個老牌的工業強市，在山東前三位，財政收入60%由工業製造業來提供，無污染的製造業，但是它也不忘記發展二三產業促進整體發展，通過幾大優勢：交通、山、海等環境優勢，通過高端的戰略，定位為中國長壽之鄉，濱海養生之都，主要打造服務品牌，通過功能定位確定城市將來發展，通過規劃定位政府做哪些事情。國家還沒有提出文化產業的前期，文登通過文化、旅遊、養生三大朝陽產業來推動一二三產業的持續發展，並且有一個良好的發展目標，兩年的啓動、五年的成長，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中國濱海養生之都，並且也積極進行全國性的品牌推廣，來打造養生之都的品牌。

　　目前文登也是在談限購，住房不限購，但是政府說土地要限購，不是所有的開發商我們都需要，必須要符合城市發展規劃，而且認可文登發展策略，共同促進養生之都的打造，才能進入。目前有一些知名的，比如說海爾等開發商進入，希望大家有機會去文登走走、看看。方向比努力更重要，在轉型時方向會決定一切.

　　目前也有一些知名房地產企業已經部分進入，希望大家多到文登來看看。謝謝大家！