十一黃金月，上海商品住宅新增供應面積125.3萬㎡，環比大增達80%以上。市場供貨充分，發展商對於“金九銀十”充滿信心。
上海：房價假摔市場觀望 住宅存量繼續走高
土地市場量價齊跌
十一黃金月，上海土地拍賣市場共成交非工土地18幅，土地成交總面積逾90萬平方米，平均樓板價約5510元/㎡，相比2010年同期分別下降了12.5%，33.8%和95.6%；
從區域來看，土地拍賣集中於郊區，其中，僅近郊的浦東新區和遠郊的嘉定區分別成交5幅地塊，成交總量佔十一黃金月的1/3，而中心區除長寧有一塊商辦用地成交外無其他；
從用地性質來看，商辦類用地佔全部土地的90%以上，純住宅用地僅2幅，多幅用地出現低價成交。
住宅供應增加，成交萎靡
十一黃金月，上海商品住宅新增供應面積125.3萬㎡，環比大增達80%以上。市場供貨充分，發展商對於“金九銀十”充滿信心。
但從成交來看，今年“金九”成分大打折扣，9月成交量僅57萬㎡，不到去年同期的一半。“銀十”首周，成交繼續萎靡，10月1日-7日，上海住宅僅成交378套，同比去年大跌78.5%。目前上海住宅價格維持在22000元/㎡的水平，基本與去年同期水平相當。
從成交區域結構來看，中心區成交比例進一步縮小，9月份中心區成交面積僅佔全市的8%。
遠郊住宅成交比例依舊是目前的成交主力，佔全市比重的55%-60%；值的一提的是，去年8月以來，近郊住宅成交比重小幅增加，這主要是由於去年以來寶山、浦東、閔行等區加大了市場供應所致，而相對便捷交通和較低的價格則是吸引越來越多的購房者的另一主要原因。
從成交價格來看，各區域均呈現穩中有升的態勢。目前中心區均價保持在40000元/㎡的高位，近郊25000元/㎡，遠郊大約17000元/㎡，預計短期內這一趨勢不會改變。
20個全新盤面市，銷售情況普遍冷淡
十一黃金月，上海共超過20個首次入市新盤開盤，除個別位於遠郊區域的剛需樓盤外，整體銷售情況均較差；
熱銷樓盤主要源自較低的價格，如南匯臨港新城的海濱國際花園，值得一提的是，8月底開盤的豪宅項目仁恆森蘭雅苑黃金月期間銷售超過140套，主要源於仁恆的品牌效應及低於預期的價格（市場預期45000元/㎡，目前成交價41000元/㎡左右）
滯銷的原因一部分是由於政策限購及限貸，另一主要原因是項目價格相對仍較高，發展商也沒有給出令人滿意的優惠折扣；
（本報告中住宅檔次標準：總價1000萬以上為豪宅，總價500-1000萬為高端住宅，總價300-500萬為中高端住宅，300萬以下為中端住宅）
市區稀缺地段、成熟配套產品熱銷
市中心熱銷個案不多，黃金月期間單盤銷售超過20套的僅2個項目，為大華清水灣花園和天山星城。
近郊戶型多樣、總價合理的產品熱銷
熱銷個案集中於近郊的寶山、浦東和閔行，其中寶山的熱銷樓盤個數佔近郊熱銷盤總數一半以上。熱銷戶型以90-150㎡的2至4房見多，項目總價控制在200-300萬之間。
遠郊低價、剛需小戶型產品熱銷
遠郊熱銷項目戶型以50-120㎡1至3房為主，總價基本控制在200萬以下。個別項目主打創新戶型，如LOFT、SOHO等，並附贈大面積空間，受到了年輕客戶的熱捧。
近期部分開發商放緩了開工進度，銷售策略無變化
從拿地熱情來看，各開發商大多采取謹慎保守的態度，減緩了投資計劃，多個土地出現零溢價率；部分開發商甚至轉戰商業地產、旅遊地產，以應對當前危機。
從銷售策略來看，多數樓盤加大營銷力度，尤其是優惠折扣，而一些市中心的高品質豪宅基本無特別應對措施。
銷售市場冷清，每月住宅存量持續走高
綜觀2010--2011年10月上海商品住宅月初存量，總體呈現平穩上揚的態勢；受限購限貸等一系列政策打壓，上海商品住宅庫存直線上升，一度逼近歷史高位。2011年10月初，全市商品住宅存量面積已達到880萬㎡，環比上月增加68.3萬㎡，增幅8.4%；同比去年10月增加222.4萬㎡，增幅33.8%。
針對目前成交市場的冷清，預計上海住宅存量仍將上升，月均增幅可能達到2.6%以上，開發商面臨的壓力劇增。
“十一”後市場預測
遠郊以低價受追捧，將成發展商主攻區域
遠郊仍是十一後期以及今後一段時期內市場成交的主力區域，中小戶型剛需產品因其總價較低受到購房者追捧；另外市中心的酒店式公寓憑藉便捷的交通以及一站式管理成為緊俏產品，一經推出得以快速去化，也是今後開發商着重發展的方向。
房價假摔買家觀望，以價換量大勢所趨
目前上海整體住宅價格居高不下，購房者觀望情緒濃厚，與開發商形成僵持的局面。十一房展會期間，雖打出降價旗號，但多是假跌假摔，購房者也並不買賬。面對日益加大的庫存，加之去化緩慢，開發商嚴重回款不足，壓力劇增，以價換量將是大勢所趨。
四季度成交難回暖
9月上海住宅的成交量是今年除2、3月外的最低月度成交量，與以往預期中的“金九”背道而馳，慘淡收場。十月初成交也並未見起色，預計在當前政策穩定的情況下，成交量將繼續保持低迷狀況。
（合富輝煌上海市場研究部）