發展商在資金回籠速度放緩、貸款成本和貸款難度加大以及年度銷售目標達成等多重壓力下，已有調價意願，目前雖以暗降為主，但離實質性降價已經不遠。
第一部分市場概述
今年以來，空前嚴厲的房地產調控措施已使得市場明顯冷卻，房價漲幅雖未見明顯回落，但向上的勢頭已趨於平緩，需求已被明顯抑制，成交量持續處於歷史低位，傳統的五一黃金週亦未能有效激活市場。在持續限購、發展商資金鍊逐步收緊的背景下，十一黃金週市場能否轉向成為業界關注的重心。
縱觀今年十一市場，新貨未如預期放量供應，但多低於市場預期入市，在售樓盤齊推一口價吸客。成交則明顯放緩，亮點樓盤不多，高性價比的投資型物業和低價入市項目表現尚可。從區域分佈來看，外圍區域較為熱鬧，中心區域稍顯冷淡。經緯行研究中心認為，雖在售的多盤價格仍維穩，但新貨定價已走低，而一口價已有實質性優惠，發展商壓力漸顯，隨着年底衝關的臨近，實質性降價將至。
一、供應：提前搶閘及蓄客為主，十一未如預期放量
雖說下半年新盤新貨將放量供應，但作為今年最為矚目的推貨節點--十一黃金週，並未如預期出現集中放量的景象。部分樓盤為避開競爭搶在了黃金週的前夕開盤，包括星匯金沙、嶺南新世界"錦雲峯"組團、星匯文華、南沙珠江灣、雅居樂御賓府、大城雲山和亞運城。據不完全統計，真正於十一面市的新盤新貨只有19個樓盤，比今年五一期間僅多了2個，且依然以外圍區域為主導，其中花都、南沙和增城是供貨主力，以往推貨較多的番禺僅有雅居樂劍橋郡一盤撐場。中心區則有5個盤開盤或加推，包括瑞安創逸、頤和公館、元邦明月金岸、雲裳麗影和合生廣場。
此外，利用十一黃金週進行儲客的樓盤不少，包括淘金峯璟、東湖映月、珊瑚天峯、錦繡半島、珠光南沙御景、逸濤灣、碧桂園鳳凰城等，這些樓盤均預計10月中下旬推售。而值得注意的是，部分預計年底開盤的樓盤，也搶先在十一黃金週開放銷售中心，部分更是開放板房，將儲客期明顯拉長，為開盤做好充足準備，其中萬科東部地區的兩個盤萬科東薈城和萬科金色御府受到市場較多關注。
二、人氣：外圍熱鬧中心稍冷，多以活動旺場
從十一全市的整體情況來看，依然是外圍區域較為熱鬧，中心區域總體稍顯冷淡。但與今年五一相比，中心區人氣明顯有所回升，發展商不再因可售貨量有限而保持靜觀其變的姿態，而是積極的舉措來吸引人氣，通過舉辦現場活動、推出一口價單位，大幅開設國慶折扣優惠等方式來吸引客戶到場。而且不僅僅是有新貨推出和進行誠意登記的樓盤以活動旺場，一些餘貨消化的樓盤也乘這個十一黃金週進行攬客以促成交，即使是持續旺銷的樓盤也不例外。而中心區人氣較旺的樓盤除了國慶開盤的合生廣場和頤和四季公館人氣火爆外，即將推出市場的淘金峯璟、萬科金色御府、萬科東薈城和餘貨消化的匯景新城、財富世紀廣場、金域藍灣、縱橫國際公寓、合生帝景國際均備受矚目。
從外圍區域來看，番禺、花都、蘿崗和增城這些區域內樓盤不僅積極舉辦現場活動，而且折扣優惠也不少，普遍人氣較旺。而之前一直備受矚目的南沙相比之下則略顯平淡，除了時代南灣、南沙珠江灣和南沙奧園人氣十足外，其他樓盤較為一般，現場舉辦活動和推出國慶折扣優惠的樓盤較少，而因規劃利好而持續攀升的樓價也在一定程度上抑制了買家的購買意願，因此與今年五一整個區域呈火爆局面相比，十一黃金週則稍顯遜色。
三、價格：新貨報價多低於預期，一口價單位確是實降
從國慶前夕和國慶期間開盤和加推的樓盤來看，多個樓盤均以低於市場預期價格入市，鮮有樓盤上調售價。其中金沙洲兩個新盤均以低於預期入市，星匯金沙之前報價13000-17000元/㎡，實際開盤均價14000元/㎡，元邦明月金岸之前報價16800元/㎡，目前雖未正式開售，但採取了交定金進行預訂購的方式，全部單位一口價，部分單位低至14800元/㎡帶裝修，毛坯單價還可減1500元/㎡，而周邊在售樓盤的價格多在16000元/㎡。大學城的星匯文華之前報價24000-27000元/㎡，但在實際開盤價格折後22000-23000元/㎡，比吹風價足足低了近3000元/㎡。此外，嶺南新世界"錦雲峯"組團和合生廣場，亦是以低於預期入市。
除了新盤新貨外，不少在售樓盤為了能夠在國慶期間較好的消化餘貨，也紛紛推出了一口價單位，與五一相比，這種現象已不僅僅侷限在中心區，而是呈全市佈局，暢銷樓盤也表現積極。而一口價單位也不再只是噱頭，而是實質性的優惠，大部分一口價單位均比原來售價低了近1000元/㎡，部分樓盤優惠更甚，包括金域藍灣、御金沙、錦繡半島、諾德中心城、祈福都會、龍光棕櫚水岸等。而時代傾城為了抗衡開盤的敏捷·萊茵花園，國慶期間部分樓層朝向統一售價6800元/㎡帶裝修，比之前售價低了整整1000元/㎡，可見優惠力度之大、去貨意願之強。
四、成交：成交明顯放緩，投資型物業和低價入市樓盤搶眼
從實際成交來看，新盤新貨成交已明顯放緩不少，成交超過八成的樓盤僅有三個，即星匯文華、翡翠綠洲和合和新城，其他樓盤多在五成左右。而成交在100套以上的樓盤也屈指可數，包括雲裳麗影、星匯金沙、元邦明月金岸、雅居樂劍橋郡、合生廣場、保利東江首府、敏捷萊茵花園。星匯文華因自身條件優越，且價格較筍，30號開售已成交約240套，其中超過一半單位被內部員工認購。合和新城僅有200多套新貨，憑藉地段優勢和合理定價，開盤前已基本被內部認購完畢。而海珠區的合生廣場，推出D、E棟酒店式商住公寓，共600多套單位，因不限購和折扣優惠較多，吸引了近三百人到場，當天成交兩百來套。此外，值得關注的是，位於增城新塘板塊的翡翠綠洲，以毛坯均價7000元/㎡、最低6380元/㎡起低價入市，搶佔市場份額，當天推出540套貨量，至2號即消化九成以上，成功引爆區域市場。
而餘貨消化項目中，時代傾城成交尤其引人矚目，其全部單位一口價低價銷售的策劃，為項目取得了200來套的成交佳績，比其競爭對手全新項目敏捷萊茵花園成交更為理想。
經緯行研究中心認為，從目前市場情況來看，繼限購之後，信貸政策的持續收緊正不斷地給房地產市場主體雙方施加壓力，消費者購買意願漸趨謹慎，非實質性優惠未能吸引其入市，而發展商在資金回籠速度放緩、貸款成本和貸款難度加大以及年度銷售目標達成等多重壓力下，已有調價意願，目前雖以暗降為主，但離實質性降價已經不遠。