房地產市場飢餓式營銷難復存在，銷控或難以再大行其道，銷控營銷或將不靈。
觀點地產網 營銷，其實是門很深的學問，對房地產市場的樓盤銷售來說，更應如此。
然而，由於房地產市場持續高熱，房價持續快速大幅上漲，不斷有輿論大肆渲染市場供不應求、房價只漲不跌，一些市場參與者盡力炒作，市場一度呈現恐慌性入市、購房的現象。在一些地區，時不時出現房價隔月甚至隔日上漲局面，捂盤或逐期漲價銷售可大獲其利。於是，房地產市場營銷策略被顛覆，飢餓式營銷大行其道，銷控營銷被普遍採用，成為了開發商和銷售代理機構的慣用銷售手段。
所謂銷控，即銷售控制，是指房地產開發商保留一定比例的房源，分批推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。
在整個樓盤營銷過程中，在銷控銷控手段下，銷售者往往會控制一定的房源，根據市場變化情況，始終保留有較好的房源，分時間段按一定比例優劣搭配上市推出，實現均衡銷售，並留下有漲價潛力的較好房源以準備漲價。後期推出較好房源上市時，或正處於價格的上升期，以取得更好的經濟效益。
事實上，在一個樓盤的產品當中，由於位置、戶型、樓層、朝向、採光等方面因素的不同，不同房屋間有優劣好壞之分，因此，“銷控”採取的通行做法是，最先推出、銷售戶型或者位置或樓層或朝向或採光等較差的產品，以規避這些產品難以銷售的風險，而把相對較好的產品留到後期或價格可抬到更高的時候銷售，以這些產品在後期賣出更高的價格。
而且，在銷控銷控手段下，樓盤往往會制定“低開高走”的價格策略。所謂“低開高走”，即樓盤按照“逐步走高，並留有升值空間”的原則，分時間段制定出不斷上漲的價格走勢，以能吸引投資購房者，並刺激包括用於自住的消費者儘快購買。銷售者以時間為基礎，根據如依據工程進度等進行時間控制，在不同的時間段按一定的比例推出房源，確定與之對應的銷量和價格進行銷售，以產生協同下最高的銷售收入。有時，為了實現高定價並吸引購房者購買，或為了在銷售過程中如遇到銷售不暢等問題時可採取打折的辦法來促銷，銷售者往往採取高定價再折扣或“明升暗降”的價格策略。
現實中，一些開發商宣稱已經售畢的樓盤，其實往往留有一定比例的銷控房，或人為地捂盤待售，以製造樓盤熱銷、房源緊俏的營銷氛圍，促使擬購房者儘快決定下手買房，或通過逐期推出有限房源以達到逐期抬高銷售價格。
在房地產市場火暴、房價持續上漲時期，銷控往往演化成了“捂盤惜售”。
如今，由於政府持續深化調控，尤其是五一後調控加碼，相關部門在五一前後出臺打擊價格欺詐現象的政策，房地產市場營銷手段或將再次被顛覆。
尤其是發改委亮還出了“一房一價”的調控利劍，直擊銷控營銷命門。
這些政策讓銷控難以立足，可以預期，如果這些政策能夠嚴格執行，房地產市場飢餓式營銷難復存在，銷控或難以再大行其道，銷控營銷或將不靈。
另一方面，由於整個市場預期已經異變，投資投機者基本已離場，自住需求者紛紛觀望乃至棄購，樓盤銷售普遍預冷，成交持續大降，市場持續低迷，開發商難以通過銷售回籠資金，普遍遭遇產品滯銷、待銷存貨激增、積壓嚴重的問題。
事實上，在限購、限價、限貸等一系列調控政策壓力和消費者普遍觀望之下，市氣低迷，銷售持續下降，存貨激增，資金壓力增大，並不是少數個別企業所遭遇的問題，也不是部分地區所出現的現象，而是全國性房地產所遭遇的普遍性問題。
不但大多數房企存貨激增，存貨週轉率下降，而且，央行已多次加息，商業銀行紛紛上浮貸款利息，信託及民間融資成本持續走高，開發商財務成本大為增加，目前，企業去庫存壓力和資金壓力不斷加大。
在調控短時難以鬆動和房地產市場環境異變、大勢下行及價格開始鬆動而未來預期繼續下降之下，市場持續低迷，成交持續大幅下降，整體與日俱增的房企滯銷庫存壓力、市場供大於求的壓力、部分房企償債壓力、部分房企資金鍊壓力，或將迫使更多的開發企業不得不改變心態，改變價格策略。隨着時間的推移，一些開發企業將面臨更大的資金壓力和去庫存壓力，也許不得不採取降價措施來促進銷售。這種市勢下，銷控營銷的意義或已不大。
應該說，隨着調控繼續深入推進，不少開發商還將進一步面臨存貨增加、供應增加、資金壓力加大的考驗，部分開發商面臨可能被洗牌淘汰的威脅。為促進銷售，更為了防止被洗牌，或為了獲取更大的競爭優勢，面臨去庫存壓力和資金壓力的房地產開發企業，應順應市場大勢，放棄銷控營銷，甚至採取降價或加大降價促銷力度等務實策略，以促進銷售。（本文在發稿前有刪節）
陳真誠 觀點地產新媒體專欄作者