五月份滬版"一房一價"出臺，本以價換量的市場調整形成的回暖趨勢將重新陷入冰凍，6月，又出現一波成交低谷。預計未來政策將持續深入，進一步影響供求與價格。

　　上海：價格堅挺成交縮水 下半年將趨於平穩

　　政策解讀

　　上半年上海樓市政策出臺密集，1月26日，滬九條出臺出臺；1月28日，上海開徵房產稅；5月16日，滬版一房一價細則出臺。行業政策與貨幣政策力度遠超去年，供求關係開始逐漸轉變，整體態勢不容樂觀。在樓市新政的影響下，2011年春節前上海樓市成交面積基本保持在25萬平米/周的水平，年後調控政策頻出，"滬九條"、房產稅、調準、加息等，5月份之前成交面積基本都在20萬平米之下，政策效果明顯。五月份滬版"一房一價"出臺，本以價換量的市場調整形成的回暖趨勢將重新陷入冰凍，6月，又出現一波成交低谷。預計未來政策將持續深入，進一步影響供求與價格。

　　土地市場

　　2011年上海上半年商住、商業用地共成交70幅，共計294.3萬平方米，成交金額為366億元。受"國八條"、"滬九條"限購等政策影響，整體市場陷入冰凍，土地市場隨之受波及，呈現出房企拿地熱情下降、土地溢價率低、商辦用地成交量大、土地溢價率下降的態勢。

　　下半年土地市場後續走勢仍不明朗，加之政策的持續深入和目前市場態勢、土地成本過高、房企拿地謹慎觀望，下半年土地市場整體將呈現供應偏緊、供求基本平衡的態勢，不會有大幅土地成交的情況，土地成本也將不斷增大。

　　2011年上半年上海市土地公開出讓情況

　　商品房市場

　　三大物業類型供、求、價情況

　　從供應情況來看，上半年住宅供應總量為537萬方，同比去年增長22.3%；寫字樓和商鋪相比去年期均出現了不同幅度的減少，其中寫字樓供應量同比減少12.8%；從成交面積來看，上半年寫字樓成交面積增幅較大，上半年成交95.45萬方同比增長34.4%；住宅和商鋪成交情況小幅波動，基本和去年同期持平；從成交金額來看，寫字樓上半年共成交244億，同比上漲70.6%，成為三大物業上半年的新熱點。

　　2011年上半年上海市三大物業類型供、求、價情況

　　商品住宅供求價走勢

　　走勢情況

　　從供給來看，截止2011年6月底，供應量僅為537萬方。同比2010年439萬方供給增幅為22.23%。從成交來看，2011年上半年成交面積為390萬方，同比增幅為10.2%。從價格來看，2011上半年總體成交均價為21939元m2，同比增幅為0.04%，未見房價下降跡象。

　　變化原因

　　2011年上半年受調控政策影響供求關係改變，整體市場觀望態勢濃重，2011年上半年整體市場投放量較小，未來供應量將持續縮緊。從成交來看，在通脹和貨幣緊縮、保障房上市、行業政策等壓力疊加下，成交大幅縮水，預計下半年市場將逐漸趨穩。從價格來看，2011上半年剛需主導、保障房缺失等因素促使總體成交均價較為堅挺，未來價格將出現小幅鬆動（不考慮保障房影響）。

　　商品住宅市場成交結構的變化

　　區域市場成交結構的變化

　　2010年區域市場主要成交項目集中於剛需主導的郊縣市場。2011年上半年受調控政策和供求關係以及購買力影響，2011年2月區域集體成交量開始大幅下跌，內環內成交急劇萎縮，近半年內月最高成交量僅為8.7萬方。外郊環、郊外環、中內環成交比例趨於平均，成為主要成交區域。預期中短時間內結構格局將不會被打破。

　　區域市場成交價格的變化

　　2010年各區域成交價格平穩，全年基本無明顯波動。2011年2月各區域成交價格明顯出現大幅暴跌。內環內、內中環、中外環產品受政策、供求和市場態勢影響價格敏感。內環內3月同比跌幅更達到23.5%。外郊環、郊外環價格始終趨穩，未來預計不會有大的跌漲。

　　商品住宅上半年整體存量情況

　　截至6月30日，全市商品房存量面積達1847.57萬平米，存量套數115336套。以前12個月的銷售速度來計算，全市商品房存量套數大概需要12.1個月才能消化；存量面積則大概需要15.8個月。其中住宅存量面積達820.13平米，存量套數55799套。下半年市場將重點消化存量，預計未來供應略高於上半年市場小於10年下半年，在650萬方左右浮動。

　　下半年市場預測

　　量價走勢趨穩 大幅漲跌可能性不大

　　截至6月15日，今年下半年上海市預計將有104個住宅項目開盤，其中，純公寓項目59個，純別墅項目34個，公寓別墅混合項目11個。此外，今年下半年預計有6個商住兩用項目、11個辦公樓項目和9個商鋪項目開盤。

　　政策效果逐步顯現，後期將持續推進保障房建設力度，新政出臺可能性小。信貸政策將進一步從緊。未來土地供應中短期內將繼續縮緊，開發商受觀望態勢、土地成本過大、溢價率過低等因素影響，後續土地成交情況預計基本與上半年持平。商品住宅市場將以剛需自住產品為主，後續供量少重點消化存量，預計未來成交小幅上揚逐漸趨穩，房價下跌可能性小，不存在較大的量價爆發，市場將步入相對平穩期。商業地產延續開盤熱，外環外將成為推盤主力區。受供求關係影響，投資客被市場擠壓殆盡。未來購房羣體主要以自住、首改為主，外環外、郊外環將進一步成為熱點區域。