水榭春天一二手房價倒掛，只能說明這是行政手段逼成的“倒掛”，不具備市場的普遍意義。
觀點地產網 上週看到一篇文章《一二手房價倒掛現象頻現》舉了一個典型的例子：6月中旬，萊蒙國際水榭春天三期以每平方米21000元開盤，而水榭春天二手房報價25000元/平方米。文章採訪的專家表示：“一、二手房價格倒掛，往往是市場開始整體轉向的前兆。”
我認為，一二手房價倒掛，並不能說明樓價拐點來臨。
水榭春天一二手房樓價倒掛不代表市場真相。按原計劃，水榭春天三期開盤時間是計劃在4月份，至少要趕上五一房交會這波看房潮的，為什麼推遲到6月份？因為開盤定價定不下來，按照政府限價的文件，三期價格最多不容許超過二期價格的10%，二期是25000元/平方米入市，即現在的二手房掛牌價。按照文件精神，開發商將三期開盤價定為28000元/平方米是不違背限價文件精神的。
但該盤推遲到6月份開盤，並且價格不是按照限價文件的條款，而是隻能賣2100元，否則不給辦證備案。
定價21000元顯然是受到政府直接施壓出來的價格，水榭春天如果賣到28000元的法律依據和市場準則是什麼，我們都不得而知。我只能猜測政府部門的心態：如果水榭春天3期按照限價文件，定價在二期的基礎上加10%，即28000，那麼中央原著等周邊即開或將開的盤，會以此為參照定價，使該區域價格直逼福田、羅湖，從而使深圳政府對全市整體樓價失去控制。
巧合的是，水榭三期開盤前，開發商萊蒙國際發佈公告宣佈公司首席營運官李豔潔將辭任。業內不少朋友已經猜到，這不是正常的職業經理人更替，或業績不佳等因素構成的引咎辭職。
這是對政府部門關於限價的“提示”置諾罔聞的必然結果，堅持市場規律的職業經理人，縱然有海外留學背景，有海外操盤經歷，但政府幹預市場行為的過程中，她的市場經驗可能恰好成為她出局的理由。
綜上所述，水榭春天一二手房價倒掛，只能說明這是行政手段逼成的“倒掛”，不具備市場的普遍意義。
媒體也往往是見風使舵，近期深圳的電視新聞也抓住水榭春天的辮子不放，大做負面報道，擺出一副要痛打落水狗的姿態，這些作派讓人感到樓市冷暖。
另外，還有人以中海、招商降價，來證明深圳的一二手房價倒掛。這裏我到出這兩家公司降價的真相：
5月17日，我寫過一篇《中海降價有難言之隱》指出，中海此次降價，從頭到尾都是一場“政治秀”，與市場行情無關。
招商地產的觀園以1.2萬低價入市，這純屬招商發起不平等競爭。06年招商拿該地塊樓面地價為3千多元，07年和黃在此拿地的樓面地價為6千多，到09年金地在此拿地的樓面地價為1.2萬。
同樣地段，樓面地價差距如此之大，二三個項目在差不多相同的時間結點推出，招商此舉，一箭雙鵰，既迎合了政府的限價文件，又做到了從價格上壓打和黃和招商的目的。
但這樣做的後果是，如果這是政府給招商觀園的限價，那麼金地樓面地價就1.2萬，政府是不是要把金地的樓價限到1.2萬？如果限到1.2萬，金地無疑是虧血本，金地是不是可以要求政府把吃進去的地價吐出來？如果政府做不到給金地限價1.2萬，那麼，深圳市政府實施不到半年的限價令將在此就要土崩瓦解。
由此來看，用近期中海、招商、萊蒙等上市公司樓盤一二手房價倒掛，來證明樓價拐點來臨的說法根本站不住腳。
他山 觀點地產新媒體專欄作者