建設保障房要補十年的曠課。認識耽誤了九年，但是十年沒建保障房的問題卻嚴重的擺在了現在。
孟曉蘇(中房集團理事長)：大家上午好，到觀點論壇就要談觀點，今天我為大家帶來的觀點是《雙軌房建設上的徘徊與爭議》。
早在98年我們參與房改設計的時候就已經包括了完善住房保障體系，當時住房上有商品房，政府建保障房。去年年底中央召開的宏觀經濟工作會議確認了這兩個體系，建設符合中國國情的保障房體系和商品房體系。
十幾年前的熱血現在已經變成了全國的共識，但是十幾年來在建設兩個體系方面，認識相當多，出現了幾次“矯枉過正”，雙軌房問題到現在還沒有被主管部門清醒的認識，出現了不少的問題。我講八個小題目。
第一、歷史上的誤區，全民福利房造成全民蝸居。在全新福利分房時代是真正的蝸居時代，根據楊慎的統計，八十年代全國人均住房面積只有3.7平方米，溫總理也講過，他當年全家五口人就住在九平方米的房子裏，那是真正的蝸居。
住房面貌的改變是通過房改，98年我們都參與了房改，而我作為房改課題組其中一個組的組長，親身參加了這個設計，在房改設計中其中有七項政策推動了住房商品化的發展，其中完善供應體制的政策，包括商品房、經濟適用房、廉租房這三個方面的並舉，這就是當時提出的思想。
在此之後，由於商品房的發展，我們又向國家提出把房地產業列為國民經濟的支柱產業，得到了支持。溫總理講的房地產業是國民經濟的重要支柱產業，這一年來住房商品化使城鎮居民化住房明顯得到了改善。
中國人民住房的自由率達到了80%，人均面積已經達到了33平方米。溫總理特別講到，這是很少有人提到的一個方面，這麼大的成就現在往往是被一些媒體和一些人士是忽略掉了。
第二、只建商品房傷及弱勢羣體。過去有一段時間沒有建商品房，房改之後我們有一段時間就只顧建商品房。楊慎和我在98年的房改方案中就明確建議由政府來負責建立廉租房的供應體制，再一次提出了市場提供商品房、政府建設保障房的意見。但是前主管部門卻長期忽視了保障房的建設，特別是廉租房十年沒有建，使得弱勢羣體的收入水平離商品房的價格越來越遠。
這本來是政府公共服務職能的不到位，卻被一度引導為對開發企業的不滿，他們認為靠市場經濟、靠企業就可以解決保障性住房問題，採取的措施就是壓低房價，政府不需要做什麼，只需要開發商就能夠解決保障性住房問題，現在看起來我們知道這個理論很滑稽。
2007年兩會上聽到的呼聲，我們的政府只有房地產政策，而沒有住房社會政策，這是前主管部門一個嚴重的失誤。2007年兩會上由國務院提出了廉租房建設要由政府負責，當然是中國的國民委員會提出的，這個意見反而不是其他人提出的。2007年國務院首先肯定了這個意見，作出了一個決定，提出了要把解決中低收入家庭中住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，這種認識到位了。
第三、建設保障房要補十年的曠課。認識耽誤了九年，但是十年沒建保障房的問題卻嚴重的擺在了現在。2007年起國務院溫總理就多次要求加大保障性住房的投資和建設，但是當時缺的就是錢，所以07年總理說要加大投資，結果中央投資到位，地方沒有到位。
08年再是中央要加大投資，同樣也是如此。09年發改委說每年要投資三千億美元，把住建部樂壞了，但是這個說法又是打了問號，2009年統計全國廉租房建設就連1500億還沒有到，原因是認識到位了，但是缺錢，當然是不是認識真到位了呢，這就使得我們的保障房成為一個木桶原理理論，木桶原理是水容易從短版裏留出，十年沒有建保障房當然成為一個短版。正確的調控不是砸別的版，而是要把短版建好。
農民羣眾建立了經濟型保障房，說是違法，但是有效的解決了城市中低家庭收入的居住條件。城中村來建設廉租房，中國農民在各地以城中村的方式參與了城市建設，提供了全世界最大規模的廉租屋，彌補了政府行為的不足，收益應該歸村民所有。
農民的行為已經在前年年底受到了中央的懇求，中央明確在符合規劃的前提下和國有土地享有平等權益。其實我們只要承認農民所建的房子是合法的，我們就不需要在保障房上這麼尷尬了。我們反而沒有這樣承認。
去年國務院加大了力度，要求確保完成580萬套，到年底算帳完成了370萬套，這個成績已經不小了，今年為了加大保障房力度又出臺國十條和國八條。總理在兩會的前後還再次強調今年要落實一千萬套，今後五年有3600萬套，通過這樣的建設使得保障房佔全國住房城鎮面積的20%左右，我認為這是一個合理的數字，從中也可以看到國務院加強保障性住房的決心。
第四、抑制房價漲就要增加供給。保障房畢竟曠課了十年，不僅造成了中低收入家庭和年輕人的居住困難，而且嚴重的惡化了社會心態，使得很多人把怒火集中到了商品房身上，要求商品房降價。
一些媒體無法區分這兩個體系，無法區分商品房和租賃房，他們認為要打壓商品房，要求政府出面降低房價。其實目前和前一段時間出現的房價過快上漲恰恰表明了我們在木桶原理中還存在另外一個短板，商品房的供應也是一個短板，這兩個板子都不長，而保障房的板就更加短了。
為了抑制房價過快上漲、也為了解決中低收入家庭住房困難問題，從去年我們就建議要增加房屋的供應量。包括增加供應、加大商品房投資、政府加大保障房建設、採取臨時性的措施來抑制需求，但千萬別把抑制需求的措施當做是常態化和長期化的工作。
從去年到今年增加供給的努力得到了一定的成效，去年開發投資增長了33%，今年1-3月增長了34%，而竣工也有明顯增加。但是，在增加供給的同時，我們抑制需求的措施卻是越來越猛了，本來國十條裏明確講了暫時發放明確措施，本來是臨時性的措施，但是一些專家不斷的鼓動要調控常態化，在我們這樣一個國家要長期的限制商品房的買賣。
由於這樣的限購說法影響到了一些部門，最近一些地方實行的開發商的資金監管，實際上增加了開發成本，大約增加8%，這些都會計入房價，都會推動房價上漲。大家都拿商品房來出氣，認為打壓商品房這個短板就能夠增加保障房，其實是兩個短板。主要是為居民提供住房，而不是為老闆們建設商鋪，但越來越多的人發現不能不離開商品房建設這個領域了，這樣做難道能夠完成國十條和國八條裏說的增加供應量的要求嗎？
當然醫生把病人麻醉了，目的是為了趕快做手術，現在通過一些措施抑制了居民購買，居住購買的慾望下降了，我們就應該抓緊時間加緊保障房和一般商品房的建設，如果病人醒來什麼都沒有做就等於白乾了，就成了休克療法了。
這種行政手段容易讓一些部門上癮，因為建設保障房的任務太艱鉅了，但出去打壓商品房價是比較容易做到的，儘管價格不一定打得下來，但是可以看得出來這個部門確實在努力工作。
史上最嚴厲的調控到底會走到哪一步連我都說不清楚了，會不會走向政府定價？那就真成了史上最嚴厲的。過去歷史上沒有過這麼多的商品房，有了這麼多商品房也沒有實行政府定價，我真的不希望我們會走大這一步。
在這次人大會議上一些代表提出來，為什麼不能把限制老百姓買變成限售，就像臺灣、香港、新加坡那樣，如果在一年之內轉讓我加你稅，兩年之內轉讓稅低一點，這樣不就可以有效的防止投機性的需求了嗎？
第五、擠出購房款加劇物價上漲。中國現在的錢是很多的，央行提出了外匯佔款多，外國人發行的人民幣是空的，如果這些資金社會上轉起來就不得了了。那是一個多麼大的災難，幸好由溫總理親自領導的房改，使得商品房吸收了大量的資金，像一個巨大的海綿，恰恰是23萬億，去年一年5萬多億資金進入到了商品房的水庫裏。
但是專家們鼓動要引導購房資金新的經濟增長點，不要讓他們買房子，去買其他的，結果這些資金真的出來了，你限購能不出來嗎，他們去炒作社會上的各種商品，這還沒有影響到老百姓的生活，但是去年四季度，食品價格一度被炒作，出現了很多中國人說的黑色幽默，造成了CPI上漲5.1，其中食品上漲的貢獻率是74%。我們看到宏觀調控不止只有控制房價這一個目標，還要考慮把錢擠出來了以後會不會推動物價上漲，今年物價上漲的壓力更加大。
雖然改了CPI的方法。現在我們換過來想，是不是還是應當讓商品房正常的吸納資金，如何讓資金流到這個水庫裏來呢，因為要建保障房受到的壓力就沒有那麼大了。
第七、各地控房價嚴守兩個低於，國務院的目標是遏制過快上漲，不是要降低房價。國務院辦公廳發了通知，要求按照各地經濟發展水平來制定房價控制的目標。各省市根據國務院的要求紛紛制定了兩個低於的目標，一般是低於10%，因為過去很多城市的房價大大高於10%。
低於GDP增長和人均收入增長是合理的，因為我們看到的藍線是房價上漲，09年統計局報的是1.5，但是我們制定的至少是3%，我們知道住宅價格上漲的是13%了。
在這種情況下設定兩個低於是符合實際的，但是儘管各個地方政府徵求了老百姓的意見，但是媒體卻批評，兩個低於不夠，他們要求推倒重來，他們的目標是要把房價調控到下降。
現在某些媒體對決策機構形成了巨大的壓力，而且把這個壓力推給了地方政府、推給了中央政府。媒體人是靠吸引眼球過日子的，因為媒體已經商業化了，而且刺痛社會的痛點就容易引起收視率。
中央支持人責問房價是總理說了算還是總經理說了算，直接就質問到了總理頭上，這一問讓全國人民思考了半年多，當時我就說既不是總理管也不是總經理管，是由市場管。
到了年底溫總理也明確指出了，這個想法不準確也不全面，房價有市場該管的、有政府該管的。媒體還是不依不饒，某些媒體竟然這樣說：“這或許是政府的不可承受之重，但中國既然長期執政就不得不承受”，這些混亂由政府兜底是中央這種強勢政府的代價。我們知道對抗性情緒在輿論場所佔據了主導地位，他們把問題已經提到了中共長期執政，你就必須要兜底房價。
第八、正確出政策快把短板補齊。木桶原理是需要我們補上短板，短板是供不應求，在房價上漲之前，商品房是應該增加供給還是減少供給呢，現在我們已經看到了這一表現，商品房的供應不足會影響保障房，因為保障房需要大量的投資，需要6.5萬億元。減少了土地出讓金，政府又沒有物業稅可以收，又沒有別的資金可以來，地方資金怎麼來呢？
去年用增發地方國債來充實了保障房的資金，但是總髮國債不是一個辦法，2008年年底國務院統計用房地產信託投資基金進行金融創新，並且發的文件。現在的問題是一方面保障房缺錢，一方面中國社會已經不差錢了，我們大量的資金社會上游蕩去衝擊市場。
光是保險業就有6萬億資金，如果兩會期間保險業巨頭都要求投資保障房，因為通過金融創新的長板才能夠補上這樣一個短板。
總理提出調控目標是明確的，決心是堅定的，我們的目標就是要增加房屋的有效供給，包括商品房和保障房，我們不要把這個調控目標忘記了，以為我們只需要打壓房價而不需要增加房屋供給，現在已經有些地方出現了背離國十條的趨向，我們需要按照中央的要求把短期的調控政策和長期的發展政策有機的結合起來，促進經濟平穩較快的發展，謝謝大家！