第四季度，九龍商鋪的租金較上季度大幅上漲了26.4%。港島和新界的租金相對穩定，年漲幅分別為5.0%和12.1%。我們預計，2011年一類商鋪的總體租金水準將出現20%的同比漲幅。
1.市場概覽
第三季度，香港經濟表現穩定，經濟比去年同期增長6.8%。截止11月，商品出口總值同比增長13.9%，總額達2742億港元(374億美元)。
第四季度，金融、保險和房地產領域的業務擴張勢頭依然強勁，核心地區寫字樓的月租金被推升至105港幣(12.4美元)/平方尺。在新增供應不斷入市的情況下，總體空置率穩定在4.98%的水準。我們預計，2011年核心地區的寫字樓租金將會出現20%的同比漲幅(圖一)。
第四季度，九龍商鋪的租金較上季度大幅上漲了26.4%。港島和新界的租金相對穩定，年漲幅分別為5.0%和12.1%。我們預計，2011年一類商鋪的總體租金水準將出現20%的同比漲幅。
在打擊炒樓活動的新印花稅政策下，12月的住宅市場交易量較上個月大幅減少15.9%，而戴德梁行的豪宅指數則依然穩定在186.0的水準。我們預計，2011年一季度的住宅價格將繼續保持0-5%的溫和上漲趨勢。
而第四季度的投資市場則呈現溫和下降的態勢。此間共錄得85宗大手成交，總額為254億港元(33.7億美元)。
2.經濟概覽
第三季度，香港的實際GDP較上年度增長6.8%，增長動力主要源於本地需求。在2010年一季度實現了7.1%的GDP實際增長的情況下，特區政府在11月份將年度GDP增長預測從8月份的5-6%調高到6.5%。
香港的出口總量繼續保持強勁勢頭，三季度的年比增幅達到了13.9%，實際數字為2742億港元(394.5億美元)，這主要源於境內旅遊業的興旺，在此期間，遊客到港數量猛增了18%(表一)。不過，由於發達經濟體前景暗淡，加上匯率波動大，我們預計香港的貿易未來出現下滑的風險有所加大。
基於收入的改善以及良好的就業前景，在消費者強大信心的推動下，實際消費支出年比增幅達到了5.7%(表一)。總投資支出在三季度大幅放緩，實際年比增幅僅為0.3%，而二季度的同比增幅則為15.6%。造成這種情況的原因是機器設備採購下降了6.4%。不過，房屋和建築方面的投資勢頭依然強勁，三季度飆升了9.2%。
10月份的遊客到港總數達276萬，較上年同期增長18%。在就業和收入情況雙雙得到改善的情況下，10月份的零售總額同比上升了21.6%，達278億港元(40億美元)。另一方面，亞洲地區通脹情況惡化，使香港11月份的通脹率同比上升了2.9%(表一)。特區政府也相應將通脹預計從2.3%調升到2.5%。在美國第二輪量化寬鬆政策加上持續低息環境的形勢下，香港的通脹預計還將持續。
3.寫字樓市場
在市場信心倍增、情緒高漲的情況下，寫字樓市場在四季度總體上出現強勁回升。金融、保險和房地產行業的跨國企業則在繼續擴張業務和市場份額，從而將租金水準推升至58港元(7.5美元)/平方尺，較上季度上漲10.5%。隨着新增供應量的入市，總體空置率穩定在4.98%的水準，上升13%(表二和圖二)。
第四季度，上環/中環/金鐘等核心地區的主要寫字樓的業主在要價方面非常強勢。金融、保險和房地產行業的大多數企業寧可對辦公場所進行改造和升級而非擴大佔用面積。市場情緒穩定，使租金水準季度環比增長平穩，漲幅為9.2%，達到105港幣(13.5美元)/平方尺，同時空置率從三季度的4.35%下降到4.02%。(表二)。
第四季度，在消費者信心高漲的形勢下，服務行業繼續盤踞上環/中環/金鐘地區，尤其是高級美容和醫療保健行業。這種情況將平均月租較上季度推高了11.9%，達41港幣(5.3美元)/平方尺，而空置率則降到了4.67%(表二)。
嘉里中心於第四季度入市，為港島東寫字樓市場新增510，000平方尺的供應量。這導致空置率從三季度的3.5%攀升至四季度的7.21%。另一方面，由於市場情緒高昂，有不少服務行業已經向周邊地區進軍。這使得平均月租金季度環比上升了14.3%，達33港幣(4.3美元)/平方尺。
第四季度，市中心的遷出效應使尖沙咀和九龍東等周邊地區持續受益。跨國製造企業在業務擴張方面也變得非常積極。因此，尖沙咀和九龍東的空置率分別下降到5.5%和5.4%的水準。同時，尖沙咀的平均月租金升至30港元(3.1美元)/平方尺的歷史新高，季度環比漲幅為15.6%，而九龍東的租金為27港幣/平方尺，季度環比漲幅為14.5%(表二)。
展望未來，中區的可供面積將超過500，000平方尺。因此，我們預計市場將進入整固期，而中區的租金明年可見15-20%的升幅。同時，隨着基建改善以及遷離中心地區成為趨勢，九龍等周邊地區寫字樓市場在2011年將延續20%的同比上漲態勢(圖三)。
4.商鋪市場
受惠於強勁的消費者信心及旅遊業，2010年11月香港的零售總額年比增長了15.2%，達270億港幣(35億美元)。其中尤以耐用消費品的銷售額年比增幅最大，達82.6%(圖四)。
11月香港的遊客到港總數年比增長17.1%，達305萬人。而入境遊客數的歷史記錄則是188萬，按年增長為21.3%。在中國大陸市場前景樂觀且企業信心增強的形勢下，我們預計零售總額以及遊客到港數量將繼續為零售市場提供堅實的支持。
第四季度，九龍零售物業的平均月租金攀升至歷史新高，季度環比漲幅為26.4%，從而使租金指數達到162.4的新高。租金的升幅強勁，主要是受到尖沙咀和旺角等主要旅遊旺區鋪租推動。同時，新界的租金相對穩定，季度環比漲幅為2.5%。另一方面，由於港島地區的供應依然非常緊張，且大多數租務成交都屬於預租，月租金較上季度下降了11.1%，租金指數為152.8(表三和圖五)。
2010年11月，受到收入水準上升和旅遊業發展興旺的推動，珠寶和化妝品零售額分別較上季度大幅上漲了30.8%和53.3%，銷售額分別為1.7億和7.02億港元。另一方面，由於季度效應，零售商對聖誕期間的業務擴張非常積極。這使得一類零售場所的租售需求出現了強勁增長，尤其是來自珠寶和化妝品零售商的需求。
我們預計，尖沙咀、旺角、銅鑼灣和中環等消費旺區的主流零售場所的租金在2011年將有30%的漲幅。同時，新界的零售商店將繼續受益於旺盛的入境旅遊業，年度租金將有20%的漲幅。總體來看，2011年的租金將會有20%的上漲。
5.主要資料-租售市場
6.住宅市場
2010年11月，特區政府出臺了特別印花稅政策和限制性貨幣措施，以穩定住房市場。市場有三週時間幾乎出於凍結狀態，戴德梁行接到的口頭詢價減少了60%，而住宅價格也在新政策出臺後月比下降了約5%，從而使得12月份的市場較為冷清。
因此，12月份所達成的建築單元及土地購銷協定總量較上月大幅減少了25.9%，從11月份的15，967宗下降到了11，790宗(圖六)。儘管香港的交易量有着持續21個月的強勁表現(購銷協定總數超過10，000宗)，但新政策的影響在今後的數字中才會真正反映出來。我們預計，2011年1月的購銷協議總數會下降到8，000宗左右。
不過，由於經濟基本面良好，加上市場前景樂觀，戴德梁行豪宅價格指數在12月仍保持平穩，季度環比上升了2.3%，而年度同比則上升了18.0%，達186.0。同時，普通住宅指數也攀升至165.1，年比上升15.3%(圖七及表六)。我們認為，這種小幅上漲的動力來自於最終用戶購買力的溫和釋放。
展望未來，特區政府對於平抑住宅價格快速上漲的決心不會動搖。.特區財政司司長曾俊華先生宣佈，如果房價繼續飆升，還將出臺更多的限制性措施。另一方面，由於經濟形勢較好，且價格不斷上升，我們預計2011年1季度住宅價格將穩定在0-5%的漲幅範圍內，因為農曆新年假期一直是住宅市場的傳統淡季。
7.投資市場
香港投資市場在三季度出現了強勁增長，大宗交易數量達到本年度最高，共計89宗，意向成交總額達308億港元(39.8億美元)。2010年11月，特區政府制定了旨在抑制房地產投機的新措施。這造成了住宅投資的減少，並使得成交量和意向成交總數雙雙下降。四季度共錄得85宗大宗成交業務，季度環比減少4.5%，而意向成交總數季度環比則減少了17.6%，總額為254億港元(32.8億美元(表七和表八)。
在特別印花稅政策的影響下，豪宅投資交易總量季度環比大幅減少了34.8%，從三季度的23宗降至四季度的15宗，而意向成交總數較上季度大幅減少了48.0%，總額為27，320億港元(3525億美元)。(表七和表八)。
第四季度，由於強勁的租售需求和企業信心的增強，寫字樓成為投資者的首選。大宗寫字樓交易數量創了新高，達33宗。另一方面，由於一類樓盤的供應依然緊張，意向成交總數稍稍下降了11.9%，總額為115，130億港元(14，855億美元)(表七和表八)。
展望未來，受到堅實的經濟基本面的支持，我們預計寫字樓和商鋪的投資將會不斷增長。同時，由於具有較好的轉化潛力和高收益，我們預計工業樓盤也會成為投資者的考慮對象。
8.定義
可租售面積
可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被佔用，且隨時可供使用。
空置率
可出租面積與樓面總面積之比。
開發中專案
由兩部分組成：
1.正在開發的樓面，即在建或正在按甲級標準全面裝修的樓盤。
2.已獲得規劃許可/開發許可證、擬在日後興建的樓盤。
淨吸納量
一定時間內樓面總佔用面積的變化值，可正可負。
新供應量
已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲得使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。
預租售
竣工前已經租出或售出的開發專案。
最優租金
品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最高租金。
(特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅收，以標準租約為準，不包括特定市場的非常規約定。)租金
除特別註明外，指租賃交易總額，不包括管理費用和其他支出。
最優物業回報率
品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最好(即最低)收益率。
(特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。)
一般市場回報率
年租金收入總額與物業資本價值之比。
存量
商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。
佔用面積
已被使用的樓面面積，包括下列幾項：
(1)出售/出租給最終使用者的辦公室；
(2)預售/預租給使用者的開發專案；
(3)自用業主購買永久地權或長期租用地權。
(特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。)
空置面積
即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空置)。