嘉凱城近一年來的擴張都受制於高槓杆率的困擾。根據申銀萬國的今年1月份的一份最新研究報告顯示，截止該份報告期末，嘉凱城的資產負債率達到了69%。

　　觀點地產網 見習編輯周茉 地產企業向來都是對資金有着高需求的行業，資金的順利週轉是維持公司持續運營和加快發展的原動力。

　　1月26日，嘉凱城董事會公佈了集團共計約28億元的四項融資決定，其融資方式包括銀行借款、信託借款及信託融資，共涉及旗下多個項目。

　　多渠道融資

　　本次四項融資分別為湖左岸項目信託融資、南京嘉業信託融資、中凱·東方紅街項目信託借款和上海源豐公司獲取開發貸款。

　　其中，作為嘉凱城旗下位於浙江，致力於小體量項目開發的全資子公司名城集團，在本次融資中，名城集團擬將其持有的杭州新名城100%股權的收益權，以轉讓給華鑫信託的形式進行信託融資。

　　此信託總規模為5億元，信託期限為12個月，信託期限屆滿前名城集團應回購全部目標股權的股權收益權。

　　另外，還有嘉凱城旗下致力於城市綜合體項目開發的全資子公司南京嘉業，在本次融資中，南京嘉業擬以南京國際城部分物業通過聯華信託設立兩個單一資金信託進行信託融資。

　　該信託規模分別為1.8億元和3.2億元，用於購買南京嘉業上述標的物業的經營收益權，信託期限分別為18個月和10個月，上市公司提供連帶保證責任。

　　其次，主要以開發上海高端項目為主的嘉凱城旗下另一家全資子公司中江置業，本次亦擬通過西安信託進行信託借款，借款金額為2億元，借款期限為12個月。

　　該筆借款將用於中江置業開發的“中凱·東方紅街項目”商業地塊的開發和建設，公司子公司巴登城以其擁有的兩幅地塊使用權作為擔保，而總嘉凱城提供連帶擔保責任。

　　除了利用信託融資外，嘉凱城本次更是制定了向銀行借款的議案。

　　議案顯示，嘉凱城將向招商銀行上海分行進行匯賢雅居二期項目開發貸款融資不超過16億元，貸款期限3年。

　　據悉，在2010年，嘉凱城通過全資子公司中凱集團股權收購取得了上海源豐投資32.11%股權，實現對上海源豐投資100%控股，從而增加“匯賢雅居”項目二期項目中的比重。

　　在房地產調控愈來愈嚴厲以及諸多房企再融資擱淺的情況下，嘉凱城本次是充分利用了其現有融資途徑籌集資金。

　　對於集團本次如此規模性的融資，嘉凱城集團董祕李懷彬幽默地表示，一年之計在於春，在2011年初，公司竭盡所能的籌集資金，是對開發項目得以順利完成的保證，同時也是公司加快發展的基礎。

　　根據公告顯示，截止1月26日，嘉凱城以及控股子公司已經發生的擔保總額為29.37億元，佔公司最近一期經審計(2009年12月31日)淨資產的比例的98.92%。

　　高槓杆率

　　事實上，嘉凱城近一年來的擴張都受制於高槓杆率的困擾。根據申銀萬國的今年1月份的一份最新研究報告顯示，截止該份報告期末，嘉凱城的資產負債率達到了69%，扣除預收房款的資產負債率為60%。

　　嘉凱城本次籌資為數較多的皆為信託融資，按照以往上市房地產公司開展信託融資的公告，其年利率一般在12%左右，這比從銀行取得的同期貸款利率高出約一倍。

　　據本次信託計劃顯示，嘉凱城旗下這些全資子公司以及控股公司，雖然在2009年的盈利比較可觀，但其資產負債率仍然偏高，幾乎都超過80%。

　　上述研究機構的報告顯示，2010年，嘉凱城的開工土地面積在110萬平米左右，這部分開工項目都將在2011年入市。雖然一方面，這將為公司2011年現金流和業績奠定基礎，但同時，在開發期間，所投入的後續資金並不是一個小數字。

　　這是嘉凱城目前面對的問題所在，本次的大規模融資或者就是為了加速週轉項目入市，從而通過快速回籠資金加速擴張。

　　嘉凱城董祕李懷彬表示，對於本次融集的全部資金，並不排除將會用於公司接下來的購地中，但是具體情況仍要視項目開發的完成度以及可售項目的回籠資金。