廣州工業用地改住宅用地一些優惠條件只適用到2012年，2012年以後，工業用地改住宅用地是否仍適用優惠條件則存在一定不確定性。

　　觀點地產網 見習編輯陶鯉 近日，位於廣州芳村鶴洞大橋附近的廣鋼公佈了重組消息。按照規劃，廣鋼將於2015年前搬離芳村，而根據白鵝潭規劃方案，廣鋼搬遷後的廠房地塊已經納入了規劃方案當中。

　　這塊180萬平方米的“巨無霸”地塊經改造後，建設體量達到約400萬平方米，其中住宅建築面積約288萬平方米，根據初步估算，該地塊的平均樓面地價可能為8000元/平方米，以此計算，該地塊最低價值也能達到318億元。

　　對於寸土寸金的廣州城區而言，如此大體量地塊的改造自然引人關注。針對廣鋼舊改項目可能將會遇到的問題以及未來對地塊周邊樓市的影響，觀點地產新媒體專訪了廣東省房協三舊改造課題組成員，廣東國土規劃科技公司總工程師黃鵬，以下為專訪實錄：

　　觀點地產新媒體：根據白鵝潭規劃方案，廣鋼地塊改造後的建設量約400萬平方米，其中住宅建築面積約288萬平方米，建設規模可媲美亞運城，您覺得廣鋼舊改項目在拆遷與安置方面可能會遇到哪些問題？

　　黃鵬：對於廣鋼舊改，此類舊廠房改造拆遷涉及的主體比較單一，不像城中村舊改項目那樣複雜，主要是安置企業本身的一些人員。廣鋼舊改拆遷涉及主要的問題是工業用地向住宅商服用地轉變，需要城市規劃中作相應的修改，根據省政府的78號文件：《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》，廣州工業用地改住宅用地一些優惠條件只適用到2012年，2012年以後，工業用地改住宅用地是否仍適用優惠條件則存在一定不確定性。

　　觀點地產新媒體：廣鋼舊改項目入市後，如此大規模的土地放量會否對地塊周邊樓市產生影響？

　　黃鵬：我覺得有影響，但是畢竟廣鋼舊改項目不像城中村改造那樣賠償金額會比較高，因為是舊廠房的改造，因此在做房地產項目的時候，應該可以把成本壓低，這也主要要看開發商了。但是廣鋼舊改項目的住宅建築面積高達288萬平方米，在供應量方面還是將有一個促進的作用。如果以後的住宅定位比較高，將會帶動整個周邊房地產市場的拔高，如果定位比較低的話，將不止會對周邊的房地產市場進行打壓，甚至將會對整個廣州房地產市場的房價都有一個抑制作用。

　　觀點地產新媒體：隨着廣鋼的搬遷，芳村的整體居住環境得到改善，加上本身芳村的地鐵效應，您覺得是否會提高芳村的樓價呢？

　　黃鵬：應該會有所提升，因為400萬平方米的建設量除去288萬平方米的住宅建築，還剩下112萬平方米的其他用地，包括基礎設施用地、綠化、配套商服等等。如果把這些周圍的設施都施工完畢，隨着配套設施完善度的提升，對周邊的樓價提升也會起到一個促進作用。

　　觀點地產新媒體：廣鋼地塊是否會像去年廣鐵集團拿下的廣鐵南站地塊一樣，廣鋼自己將地塊買下，也做開發商？

　　黃鵬：廣鋼地塊與廣鐵集團的南站地塊不一樣，廣鐵集團的南站地塊面積不大，涉及的資金量不會很大，選擇自己進行改造開發，通過利用現在的三舊改造政策和當前房地產市場應該有相當大的利潤，因此廣鐵集團會選擇自己來做這一塊。但是廣鋼改造項目涉及的面積太大，廣鋼可能會尋找一個或者幾個合作伙伴來共同開發。如果完全憑藉自身的實力去開發，則會比較困難，廣鋼也可能會把其中的一部分推向市場，通過融資來做到這一點。

　　觀點地產新媒體：近日被富力拿下的楊箕村舊改項目，其容積率最高達到6.18，珠江新城獵德安置房的容積率也達到了5.2，您覺得廣鋼舊改項目是否也會存在高容積率?如何看待對於舊城改造的高容積率問題？

　　黃鵬：我個人覺得廣鋼舊改項目的容積率也會比較高。因為廣鋼舊改屬於舊廠房改造，目前廣州市剛出臺的舊廠房改造的相關規定：最高容積率是6，開發商一般也會比較靠近這個數字。但是我們也不能只看項目的容積率，還要看項目的建築密度，很有可能樓房建的很高，但是樓距比較大，密度低，這樣的設計也是比較適宜的。評價一個項目，要從容積率，建築密度，配套設施，綠化率等多個因素考察，我們應該在提高容積率的基礎上，降低建築密度。

　　觀點地產新媒體：從廣鐵南站到白雲新城，從楊箕舊改到廣鋼舊改，這一系列的舊城改造項目，對廣州城市規劃有什麼利好？目前這樣密集的舊改是否屬於大拆大建呢？

　　黃鵬：目前，我個人有一個擔心，就是這樣一點一點的開發，感覺在統籌方面有所欠缺，應該讓市民明白整體的梯度、改造方向、改造時序等，不然很容易陷入一個非良性發展的拆遷誤區。對於廣州市的舊城改造，我個人覺得應該還是可以放緩一些。對於城市的可持續發展這一塊，應該是在一個計劃統籌的範圍內，成熟一個改造一個，但是目前的局面是很多的點在動，根據我們的調研結果，對於舊城改造這樣的利好，幾乎是每個村都想去做，缺乏一個合理的統籌。

　　此外，現在每年的住宅用地的供應量是有控制的，但是舊城改造的住宅用地供應量目前沒有考慮在當年的住宅用地供應量當中，今後是否將三舊改造的土地供應量納入年度供地計劃，還有待探討。如果這部分沒有受控的話，實際是增加了當年住宅用地的供應。另外，現在每個城中村改造項目都規劃有大量的住宅用地，我覺得政府可以適當調控一下，增加其他性質用地的比例。

　　觀點地產新媒體：近日楊箕舊改公開掛牌只出現了一家開發商投標，在廣州土地日益緊缺的時代，您如何看待舊改項目開發商公平競爭的問題？

　　黃鵬：對於城中村項目的改造，我個人傾向於開發商應該提前去介入，提前去做好村民的工作。如果某個開發商前期投入的資金非常之大，需要有一定基礎(包括自身資質和對項目提前介入程度)，但是在競拍的時候採取價高者得，或者通過其他一些方式，讓後來的開發商在對舊改項目尤其是村民意願幾乎不瞭解的情況下，人為去抬高價格，或者去爭奪項目，首先會造成最初的開發商與村民談好的條件得不到保證，由此可能會造成整個舊改項目進度的拖延或一些不必要的衝突。

　　對於開發商公平競爭的問題，我認為應該在舊改項目立項之初，就由有意向的開發商提出各自的方案，通過各自的調研，來確定自己的安置補償方案，這樣就可以減少現在大家覺得舊改項目不公平不透明的狀況。但是如果已經有企業介入，而且已經做了很多對項目的評估，以及其他的前期工作，這個時候再把項目拿去公開招標，換一家企業去開發這個項目，個人就不是特別建議這樣做，雖然可能在某些方面會與國家的公開招拍掛制度有牴觸，但是個人認為由此引發的矛盾，以及對項目進度的延誤和被拆遷者協調，不是可以彌補的。

　　因此建議應該將招拍掛程序提前，儘量在前期通過招牌掛就確定承擔方。