雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實施國家中我們要有所創新也需要我們在這裏面不斷地摸索才能給全國其他最後制定整個國家的三舊改造提供依據。
黃鵬：各位來賓下午好！非常感謝觀點地產給我這個機會能向在座的各位專家交流，非常難得的機會跟大家對廣東省的三舊改造做探討。今天我跟大家探討的題目是廣東省城鎮三舊改造之土地探索。主要是從以下幾個方面進行不管是時間上的交流還是理論上的交流。
廣東省三舊改造的歷程和典型案例進行分析，對廣東省目前經過國家給廣東省特殊的三舊改造政策，實施三兩年的時間內摸索出來的經驗，分享一些政策經驗。我們三舊改造提出的背景是城市更新的主動的需求，在這個主動的需求下，由於受到土地空間、能源、資源環境、人口方面的制約，城市需要更新對城市宏觀發展而言，舊城鎮、舊廠房、舊村居等等三舊改造，未能發揮其最大的效應，形成最好的良性循環。另外對我們國家目前土地的嚴控，土地政策的嚴格政策，使我們不得不例如三舊改造來去發展我們的城市。簡單地訴諸就是全國的土地規劃綱要，規劃期間下達給廣東463萬畝，這裏包括基礎設施、交通等等只有29萬畝年均增長，而我們實際用了有40萬畝左右，這之間有相近11萬畝的差距。但是按照目前2009年廣東省建設用地總規模減去全國給的用地規模，更小了。目前國家廣東省提出了轉變提出歷史方式上的政策訴求上面也需要對三舊改造進行很好的探索。另外各個地方都在進行三舊改造，雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實施國家中我們要有所創新也需要我們在這裏面不斷地摸索才能給全國其他最後制定整個國家的三舊改造提供依據。
在這個基礎上2008年12月20號廣東省簽訂了協議三舊的重要文件。回顧廣東省的三舊改造的歷程分為三個階段：第一上世紀90年代是自發無緒地改造，主要表現民營企業自主開發進行的，改造是自發進行的。這個就不涉及到也不敢違反過程的土地政策，改造完了仍然以單純的土地出租為主。第二段階段21世紀政府主導的探索階段，這個階段也是為2008年出臺的文件做鋪墊。特點是由村集體參與的，這裏面村民自主投資社會資本各種方式都有。到了第三階段從2007年到現在，政府和村集體改造鋪開的階段。這就是三舊改造不光是以前的村辦企業的廠房的改造，已經擴展到舊城鎮、舊廠房、舊村居等等。
在這個基礎上回顧整個的三舊改造的階段性。由此國家和廣東省在這個階段過程當中，出臺了各種關於配套三舊改造的意見，最重要的是廣東省人民政府2009年78號文三舊改造的意見裏面對今後的三舊改造起了宏觀的指導作用。在這個文裏面實際上簡單來講，突破原來的土地政策有以下幾個方面：
第一、允許農村集體建設用地在村民同意的基礎上可以轉為國有。如果進入了三舊改造的項目裏面不需要通過以前的一級市場國家統一，在這個政策裏面是可以農村基地建設用地改為國有。給廣大農村保障了利益，改善了整地不滿意的現狀，把這個利益儘可能還給農民。
第二、土地出讓收益的處理，政府徵收的這一塊土地出讓之後，不高於60%分會原來企業。在原來的基礎上有所突破的。
第三、相關手續補辦的問題。87年1月1號之前的不用叫土地出讓金。之後要補交部分出讓金，但是這個是已當時的出讓金來進行的。
第四、邊角地處理問題。
第五、出讓金的優惠。在78號文裏面規定地比較詳細，在政策上有重大的突破。這是廣東省的。
僅接着廣東省出臺了意見，在這裏列名的改造的規劃，年度實施計劃相關的編制要點等等。包括一些我們在進行三舊改造應該怎麼操作的層面上做了方向性的規定。這是廣東省大的政策層面上的東西。這裏重點強調廣州事，可以看出政策分為三個層面：一個是宏觀層面，配套78號文省廳的文件精神出臺了自己三舊改造的工作意見。緊接着出來了一系列的配套政策-包括關於舊廠房、舊村居的改造等等，按照現在的速度補償指導意見等等，廣州市在政策層面上做得比較完善。包括現在目前做相關的研究可能馬上出臺我國容積率和建築密度應該怎麼確定的研究。這是廣州市的。深圳市主要三舊改造政策目前是城市更新辦法，就叫做更新。如果再宜城市內部城市更新更適合，但是對於三舊改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三舊改造還有農村怎麼進行。這是深圳市的。東莞市的出臺政策是針對見面土地出讓金和返還。
下面和各位交流的是三舊改造的典型案例，我選取了幾個大家留意的獵德村改造，沒有改造之前沒有綠化，但是改造後綠色很多。建築密度由原來的60%降低到28.1%，節約了247畝，達到了52%。獵德村現在已經改造完成了，我們對他的改造有初步的評價，他的村組織建設需要完善。不管獵德村成功與否在改造過程中也有他的困難，我們認為在村組織一定要反覆向村民宣傳和解讀改造的思路，爭取村民的支持。獵德村能夠順利實施到現在，關鍵絕大多數村民對他支持。第二要注重歷史文化的延續，雖然獵德村我個人情感方面不建議對歷史文物拆遷換一個地方建，對祠堂這一塊沒有什麼問題，本身是村內的祠堂，對情感上面可以接受。如果大的深層次的歷史上的寶貴的方面的文化，我個人不太願意拆出來重建。另外獵德村的改造模式不可簡單地複製，因為他不僅有政府的支持而且開發商在土地有出讓金的收益。在獵德村的改造教訓裏面經驗裏面，獵德政府一直在關注、指導、監控，所以獵德村是在政府的指導協調下才能走到今天。另外就是容積率，大家也知道他是整個利益改造的風向標，正是獵德村把容積率提到5%，我不是個人認為一提出容積率很高這個東西很錯，但是我的容積率高了建築密度低下來了沒有。就拿剛才的圖來看，背景這個建築密度也相當大。
林和村是一個村委自主改造，政府不主導參加，不補償，由村委會改造確定合作商的模式。在這裏要提出一點臨河村的村民百分之百要求原址回遷，導致安置的房延遲很大，開發商在不斷調整容積率的時候還有更多的提升。另外就是荔灣的，在後面具體跟大家講一下，他的主要障礙力要建新的商品房，整個荔灣區補償要求非常高。
另外比較好的就是歷史文物保護的案例，三舊改造佛山祖廟。對他這裏的改造拆遷遇到的問題很多，由於佛山有很多的戶主搬出去了，怎麼拆遷怎麼補償。在整個拆遷安置補償的難點就在這裏。另外這裏原汁原味保持了祖廟古建築的風貌。最後一個是深圳市改造的，他提出來改造的漁村的改造，政府一線主導開發商運作統一規劃整體改造的，但是改造花費大量的時間，2004年開始一直到現在有了效果圖，在這個基礎上初步總結了三舊改造的實踐經驗，對三舊改造城中村是推動的，並不是資金一下子來了，不斷推動三舊改造。另外在廣州市的城中村改造絕大多數村民是回遷舊地安置的。
大部分的改造是結合建設或者城市更新的基礎設施建設來啓動的。這是廣州市舊城改造舊廠房的改造都有自己的特點。深圳市跟其他不一樣，他是全部國有，不存在村民要去轉的東西。但是他要承受改造深圳目前的三舊改造的整個的政策，深圳的進入的門檻比較高。這個就是廣東省目前取得的一些成績，通過三舊改造2008年現在到節約的土地3萬畝，按照這個來計算至少我們今後的1/3的土地可以通過三舊來產生。另外他促進了產業的轉型、城市功能的完善，擴大的固定資產投資，在某些方面改善的名勝等等，在這個基礎上整個廣東省在三舊改造總結出了自己的模式，在這些模式裏就城居政府主導、開發商主導，整個三舊改造大方面是政府參加、開發商參加。到了城鎮改造大的方面仍然是那幾方面，細分下來有其他模式。對於舊廠房的改造有自行改造、工藝徵收，以及依法流轉的模式。
以上就是整個廣東省的進程和目前所能提供的參考的經驗。實際在廣東省這一年多的三舊改造的過程當中，三舊改造的問題不斷湧現。大的方面政策執行方針存在一些問題，監管方面、政策設計等等都有問題。在政策執行過程當中對執行目的的偏差性。各個部門那建設用地指標所以做的三舊改造，有很多地方沒有考慮功能的完善，現在城中村改造，在更大層面了三舊改造真正的目的和城市功能的目的上，就是為了另外一個改造過程中個別地方借三舊改造，因為廣東省有自己的特點，有很多地方借三舊改造形成違法佔地。違法用地納入到歷史遺留問題裏面去，如果這樣繼續下去會造成大家說反正下來違反了之後，既然國家能給廣東省政策，我想在不遠的將來也會對廣東省這個政策。在政策執行上的偏差，比如土地規範交易性，自行改造的土地可以協議出讓，把這個村和開發商自己定下來的東西自己簽訂了，存在一些不公平、不公正的現象。另外規範的指引問題，對於建設機制的問題現在目前要處理好政府和改革單位的關係，改造單位和業務的利益關係都存在一定的缺乏。利益機制的完善問題機制不清晰，現在廣東省78號文出臺之後大家都進來，一旦改善完了之後何去何從大家都沒有考慮。
廣東城中村是為亞運村來了，之後該怎麼做沒有考慮。監管方面土地開發強度，已經開始做的三舊改造過程當中我的土地開發強度，容積率建設密度等等因素，我們自己還沒有很好地考慮。反正目前成本核算就是容積率為什麼那麼高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利潤不變的情況下拆遷水平要提高。唯一我就那麼一塊地，我不提高容積率怎麼獲得自己利潤。
剩下由於時間關係在以後的論壇再交流。謝謝！