北京甲級寫字樓物業市場在2010年強勢復甦，並在全年表現優於預期；中高端購物中心市場整體空置率較2009年下降1.79個百分點。
寫字樓(甲級寫字樓)
北京甲級寫字樓物業市場在2010年強勢復甦，並在全年表現優於預期。作為寫字樓市場傳統需求來源的跨國公司於年內加速擴張和兼併的步伐，需求回升態勢明確；與此同時，內資企業成為推動甲級寫字樓市場升溫的另一重要因素，數宗租賃大單即系佐證。旺盛的需求、新項目滿意的預租情況和樂觀的市場氣氛共同營造出有利於業主方的市場情形，亦使整體租金水平全年處於上升通道，某些核心區域的租金水平甚至達到歷史最高點。儘管交易量由於優質物業交易機會的稀缺和資本值的增長而低於前兩年的水平，但寫字樓物業投資需求依然旺盛，投資者背景更為多樣化。
截至2010年底，北京甲級寫字樓市場存量超過475萬平方米，同比增加5.36%。五個新項目於年內落成入市，包括燕莎區域的鳳凰置地廣場一期和嘉銘中心，CBD區域的遠洋光華國際C座和國貿三期，以及金融街區域的太平洋保險大廈*，總計為市場帶來316，907平方米新增面積。新增供應集中入市所帶來的衝擊被需求的大幅反彈所抵消，來自金融、科技、服務、製造、能源、醫藥和傳媒等行業的內外資企業之需求尤為突出，因此全年淨吸納量累計達540，218平方米，同比上漲120%。值得注意的是，CBD區域對整體市場的貢獻最大，其淨吸納量達278，842平方米(佔總量的51.6%)，燕莎和金融街區域緊隨其後，淨吸納量分別為98，683平方米(佔總量的18.3%)和76，634平方米(佔總量的14.2%)。相應地，北京甲級寫字樓的總體空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，為2007年以來的最低值。在個別區域，如金融街和中關村，第四季度空置率均低於2%。
北京甲級寫字樓市場整體平均淨有效租金在2010年第一季度大致保持平穩，與2009年第四季度相若，隨着大部分業主在回暖的市場氣氛中將租賃策略由保持出租率向優化租戶質量和最大化租金收入調整，租金水平在隨後的三個季度以4.92%的平均漲幅快速攀升。優惠條件的收緊和業主期望值的提高使市場淨有效租金在2010年第四季度上升至人民幣每月每平方米192.27元，同比攀升16.70%。租金增長在下半年進一步加速，由第二季度的3.92%提高至第四季度的6.68%。其中，CBD區域以23.69%的上升速度領跑各子市場，其餘各區域租金亦普遍上漲，漲幅從9.38%至17.94%不等。至2010年底，金融街、CBD和中關村區域租金居北京甲級寫字樓市場前三位，淨有效租金分別為每月每平方米人民幣238.17元，201.95元和171.06元。
北京寫字樓投資市場在2010年表現依然活躍，總計15單整售或大宗買賣交易在年內簽約。由於在交易結構上的靈活性和對本地交易操作的熟悉程度，內資投資者繼續佔據市場主導地位。但與此同時，外資機構投資者在年內亦至少完成三宗交易，顯示出北京寫字樓市場對海外投資者依然極具吸引力。另一方面，內資投資者的背景變得更為多元化，除大型上市公司與國有企業外，之前專注住宅物業開發的發展商、彙集民間資本的私募基金和保險公司的身影亦出現在寫字樓投資市場上。至2010年底，在需求的推動和業主對售價的高期望值下，北京寫字樓物業資本值同比上漲21.88%，至每平方米人民幣33，400元。
中國經濟在2011年將繼續增長，其GDP增長預計將達到9%至10%(世界銀行，摩根大通，高盛，2010年下半年)。相較世界其他經濟體所呈現的堅實的經濟基本面將促使跨國公司與內資企業擴大、深入和整合在中國本地的業務。作為中國地區生產總值排名第二的城市(統計年鑑，2010)，北京無疑將從中獲益。以上原因，加之未來兩至三年內有限的新增供應，高力國際認為業主方仍將在2011年的甲級寫字樓市場中佔據有利地位，並對租戶的公司背景提出更多要求。2011年，總建築面積達553，271平方米的七個寫字樓項目計劃入市，市場總體空置率預計將小幅上升，並在2011年底徘徊在12.60%左右。新增供應集中的三個區域，CBD、東二環和燕莎區域空置率將最高，分別在22.01%，20.13%和16.67%左右。但有鑑於業主的強勢姿態和對市場表現的高度樂觀，租金的普遍上漲將可期待。基於實證分析和市場觀察，高力國際預測平均淨有效租金在2011年底將達到每月每平方米人民幣201.86元，按年上漲5%。與此同時，北京甲級寫字樓物業資本值預計將同比增長7%至10%，超過租金漲幅，使資本化率萎縮至5%至5.5%。
商鋪(中高端購物中心)
北京社會消費品零售額及城鎮居民可支配收入的持續增長(截至2010年11月同比分別上漲17.0%及8.8%)，促使北京商鋪物業市場2010年保持活躍，大量海外及國內零售商積極擴張或進入本地市場。儘管新增供應量創下歷年之最，商鋪租賃市場的競爭日益加劇，但2010年北京中高端購物中心市場整體空置率較2009年下降1.79個百分點，平均固定租金水平與去年基本持平。
全年共有十一家購物中心開業，其中包括朝陽大悅城(23萬平方米)、華聯萬柳購物中心(11萬平方米)及大鐘寺國際廣場(21萬平方米)等，為市場帶來總計超過102萬平方米新增供應，為2009年新增供應量的近三倍。隨着傳統商圈內競爭的加劇及有限的商業項目土地供應，北京商圈開始呈現分散化趨勢。發展商將項目開發轉移到北京新興零售節點或近郊，使一批新興商圈逐漸成形，其中朝青地區及公主墳即為典型。與去年謹慎的擴展計劃有所不同，眾多國際奢侈品牌和高端品牌2010年積極在京擴張門店數量，租賃活動顯着增加。譬如：Burberry在翠微廣場簽下400餘平方米麪積，Versace珠寶腕錶專賣店進入華貿購物中心，GUCCI及SalvatoreFerragamo入駐都匯天地，以及EmporioArmani在三里屯village北區開出旗艦店。與此同時，中端定位的國際品牌和內資時尚、餐飲、教育、超市及百貨零售商亦在擴大銷售網絡。截至2010年底，共有超過93萬平方米的中高端購物中心面積被市場消化，整體空置率為14.48%。
受到不斷上升的租賃需求的鼓舞，多數業主開始取消優惠措施並放棄通過低租金吸引零售商的策略。因此，北京中高端購物中心固定租金在2010年第二季度同比上漲5.84%，環比增長2.76%，至每月每平方米人民幣709.68元，系2009年第一季度以來的最高值。2010年下半年，位於新興零售節點的新項目集中於三、四季度入市(總面積佔全年新增供應量的六成以上)，且租金多低於市場平均水平，整體租金相應出現下滑。至2010年底，整體租金同比下降0.25%至每月每平方米人民幣692.53元。其中，王府井和西單商圈繼續領跑北京商鋪物業市場，平均租金分別達到每月每平方米人民幣1，225.06元及1，200.0元，中央商務區商圈租金為每月每平方米人民幣623.76元。
縱觀2010年全年，北京商鋪物業投資市場表現平靜，投資機會依舊有限，本年未錄得整售交易成交。值得注意的是，更多的內資大型零售商及傳統住宅開發商開始涉足商鋪物業市場，蘇寧電器和萬科即為代表。
鑑於北京居民消費力的持續增長，北京商鋪物業市場在2011年的前景保持樂觀。北京仍將是多數國內外零售商進行擴張和拓展的戰略性市場。儘管2011年有超過70萬平方米的新增供應計劃入市，但持續增長的需求預計將使整體空置率維持在現有水平或有一定程度下降。同時，2011年北京中高端購物中心固定租金應將保持穩定，雖然各商圈間租金差距將進一步擴大。未來商鋪物業市場投資機會依然有限，投資零售物業在購買力及管理能力等方面對投資者仍系一大考驗。
豪宅
2010年，中央延續並強化了對投機性購房的宏觀調控，如發佈新國十條、實行境外限購令、上調貸款利率、提高首付比例和緊縮二套房購房貸政策等。雖然市場投資需求受到壓抑，但豪華住宅市場房價受宏觀調控的影響有限，並在年內繼續上漲。同期，中國經濟基本面不斷增強使眾多跨國公司對華投資信心增加，直接和間接地促使豪華住宅租賃需求在年內穩定上升。儘管有新增供應入市，豪華住宅市場整體空置率在年內前三季度連續下降，第四季度略有攀升，同時租金全年持續上漲。
豪華物業市場總存量在2010年繼續增加，豪華公寓、服務式公寓和別墅年新增供應分別為3，788、379和1，178套。中國經濟的持續回暖使外資企業和大型國有企業在華的商務活動更為頻繁並推行了更多的擴張計劃。多個跨國公司，如諾基亞、寶馬、愛普生，紛紛增加駐華高管人員數量，使豪華住宅市場租賃需求明顯增加。服務式公寓成為跨國公司在華短期租賃的首選，宜家和大眾汽車即系代表。在2010年第四季度，數個跨國公司，如埃森哲和通用公司，選擇在服務式公寓內舉行公司年會等商務活動，為服務式公寓帶來額外需求，同時促使其租金上升。總體而言，豪華公寓、服務式公寓和別墅的空置率自2010年一季度即呈現下降趨勢，並在第三季度跌至17.79%、18.25%和26.92%。但由受新增供應和季節性因素影響，上述三個子市場的空置率在第四季度分別環比輕微上升2.07、1.13和2.24個百分點。同時，豪華公寓、服務式公寓和別墅的全年淨吸納量分別為5，294、1，057和936套。
2010年前三季度，由於租賃市場需求復甦，豪華公寓、服務式公寓和別墅的租金水平均持續上漲，截至2010年第三季度末，租金分別錄得每月每平米人民幣140.22元、187.94元和102.38元。但租金仍未恢復到金融危機前的水平，與2008年第三季度末的租金相比仍有14.16%、16.13%和9.10%的差距。2010年第四季度，一部分租房的需求被季節性因素抵消，業主紛紛加大年末優惠力度，使豪華公寓和別墅的租金在第四季度末分別下滑至每月每平米人民幣137.48元和101.87元。而相比之下，服務式公寓的租金被旺盛的需求推動，環比上漲1.75%至每月每平方米人民幣191.24元。
2010年，北京豪華住宅市場共有四宗整售投資交易成交，且均發生於第一季度。其分別系：世茂集團以總價人民幣8.05億元收購北京奧克伍德華庭服務式公寓、基匯以總價人民幣10億元收購萬國公寓、海航購買遠洋公館A座以及某個人買家購得匯富66，成交金額未予透露。2010年下半年度，由於國家自第二季度以來的宏觀調控政策，物業整售市場交易表現平靜。截至2010年末，豪華住宅平均資本值同比上升24.26%至每平方米人民幣42，763元。
未來兩至三年，鑑於豪華住宅市場有限的供應量和漸增的通脹壓力，北京豪宅市場的前景依舊樂觀，儘管2011年諸如試運行房產稅和加息等投資風險因素將有所增加。由於北京作為首都的獨一無二的地位以及大多數北京居民對從租房轉型為擁有自有房產的訴求，高力國際預計購房需求將繼續增加。租賃方面，由於中國的經濟基本面不斷增強，2011年的豪宅租賃市場也將繼續保持活躍。2011年預計將新增豪華住宅7，475套，在住宅大量入市的情況下，2011年底空置率將上升至20.36%。但市場總體租金將保持上漲趨勢，在2011年底上升至每月每平米人民幣149.96元。高力國際預測，按照目前的租金增長速度，豪宅市場整體租金大約需要兩年的時間方能恢復到金融危機前的水平。儘管近期房地產市場調控政策以及緊縮的信貸政策頻出，但房產依然是投資者們對抗通貨膨脹並在中長期內獲得最大投資收益的選擇之一。