2010年第二季度，香港經濟繼續穩步增長，GDP年度增幅達6.5%。商品出口總值增長明顯，按年實際增幅達19.6%，8月份的總額達2,902億港元。
市場概覽
2010年第二季度，香港經濟繼續穩步增長，GDP年度增幅達6.5%。商品出口總值增長明顯，按年實際增幅達19.6%，8月份的總額達2,902億港元（374億美元）
第三季度，金融、保險和房地產企業的業務擴張依然強勁，CBD區寫字樓的租金升至每平方尺96港元（12.4美元），而整體空置率則按季下降了5.3%。我們預計，至2010年底，CBD地區的寫字樓租金年度增長將達22%（圖1）。
商舖市場在第三季度的表現平穩。港島地區的商舖租金年度升幅2.3%，而九龍地區及新界地區的商舖租金則分別大幅上漲8.0%及18.7%。預計第四季度的整體租金將上漲10-15%。
豪宅市場在第三季度出現明顯增長。8月份的DTZ豪宅價格指數上升至181.8,越過了1997年6月創下的178的歷史高位。
投資市場在三季度表現平穩。一共錄得的大額成交數目為70宗，總值為261億港元（33.7億美元）。其中，寫字樓取代了豪宅物業，成為最受投資者青睞的對象。我們預計，寫字樓物業將會繼續受到追捧。
經濟概覽
受到大陸和其它亞洲國家經濟增長的帶動，香港GDP在第二季度繼續顯着增長，年度增幅達6.5%（表1），季度增幅為1.4%，連續兩個季度高於增長預期。2010年上半年GDP實際增長為7.2%，因此，特區政府在8月份將年度GDP增長預計調高至5-6%。
由於其它亞洲市場進出口貿易的強勁增長以及歐美進口需求的恢復，8月份香港的出口總額回升到2,901億港元（374億美元），年度實際增幅達36%（表1）。我們預計，在未來幾個月內，亞洲市場的強勁增長將繼續為香港的出口總額提供強勁支持。
第三季度的消費者信心增強。由於經濟和收入水平的改善，第二季度個人消費支出年度實際增長4.6%（表1）。其中總體投資支出年度增幅達15.2%。這反映了本地投資市場的情緒樂觀，我們預計，第四季度的投資還將繼續增加。
8月份的入境遊客總數達346萬，較上年同期增長21.9%。再加上就業和工資收入情況的好轉，8月份的零售額按年增長16.9%，達265億港元（34億美元）。另一方面，通貨膨脹的風險也在上升。8月份的綜合消費價格較上年度上漲了3.0%（表1）。由於經濟增長以及全球食品價格的上升，我們預計，總體消費價格在第四季度仍將維持上漲趨勢。
寫字樓市場
隨着企業信心的增強，本季度甲級寫字樓的月租比上季上漲了10.4%，達到每平方尺53港元（6.8美元）。同時，整體空置率也從第二季度的6.0%下降到4.85%（表2和圖2）。
金融、保險和房地產企業的業務擴張在第三季度仍非常活躍。企業對寫字樓物業的需求旺盛，而業主的叫價亦十分進取。進一步將上環/中環/金鐘地區的平均月租推高至每平方尺96港元（12.4美元），較上季度提高了11.6%。同時，空置率也下降到4.35%（表2）。
在灣仔/銅鑼灣地段，保險企業的搬遷令高級美容中心有機會進駐到灣仔/銅鑼灣的寫字樓市場，並將平均租金推高至每平方尺37港元（4.8美元），較上季度上漲了8.8%（表2）。
由於企業信心的增強，港島東的寫字樓市場在第三季度表現強勁。由於供應非常有限，空置率從第二季度的3.8%下降到3.54%，為空置率最低的地區。同時，平均月租上升至每平方尺29港元（3.7美元），較上季度提高了7.4%（表2）。
在保險機構繼續向外圍遷移的同時，不少國際工程或製造企業也開始進駐到九龍東。這亦代表本地寫字樓市場的需求正在不斷增加。因此，空置率從第二季度的11.2%下降到6.03%，創下該區的新低。同時，平均月租亦上升至每平方尺24港元（3.1美元），較上季度提高了14.3%，漲幅為全港之最（表2）。
雖然第三季度的租金有長足的增長，不過我們預計，市場將進入整固期。到年底前，吸納量將會稍為下降（圖2）。儘管如此，由於經濟條件良好及需求的增加，我們預計，第四季度CBD地區的寫字樓租金將較上年度上漲22%（圖3）。
寫字樓市場
商鋪市場
由於第三季度消費者信心的增強，8月份的商品零售增長強勁，達到了265億港元（34億美元），較上年度增加16.9%。其中，珠寶、鐘錶和高檔禮品等奢侈品的銷售最為強勁，總額達51億港元（6.7億美元），較上年度增長37.2%（圖4）。
由於暑假期間有眾多大陸游客到訪，8月份的入境遊客人數達到346萬，較去年同期增加21.9%。8月份一共錄得237萬大陸游客人數，比去年同期增加了30%，創下了新高。由於就業市場前景樂觀，加上旅遊業表現強勁，給本地零售業提供了強大支持。
商舖市場在第三季度的表現平穩。港島地區的商舖租金年度升幅2.3%，而九龍地區及新界地區的商舖租金則分別大幅上漲8.0%及18.7%。而增長的動力主要來自黃金地段的地面商鋪供應短缺。（表3和圖5）。
在經濟持續增長的情況下，來自奢侈品和耐用品零售商的商鋪需求將不斷增加。第三季度，不少珠寶和鐘錶零售商都在中環、尖沙咀和銅鑼灣等黃金地段開設了分店。監於經濟前景普遍樂觀，我們預計，這種情況在第四季度將會持繼。
我們預計尖沙咀、旺角、銅鑼灣和中環等黃金購物區的商鋪租金在下季度將上升15-20%。受益於需求的增長，二綫商鋪租金將上漲15%左右。至2010年底，我們預計，整體租金將上漲10-15%。
主要資料–租賃市場
住宅市場
在本季的政府土地拍賣中，5幅住宅用地均以高價成交。在市場前景樂觀及低息環境下，住宅市場在第三季度表現強勁，尤其是豪宅市場。
8月份的住宅買賣合約數量為17,157，創出全年新高。而9月份的買賣合約數量則按季下降了18.4%，為14,006。儘管如此，第三季度的買賣合約總數仍達到46,267，是1998年以來的最高位。
DTZ豪宅價格指數在9月份上升到了181.8，不僅較上季度上漲6%，同時也超過了1997年6月創下的178的歷史高位。此外，普通住宅價格指數也較上季度上漲5.2%，達到了148.7（圖7和表6）。
特區行政長官將在10月份公佈2010–2011年度施政報告，預期將會推出一系列幫助基層市民置業的政策以及打擊投機的措施。因此我們相信，住宅市場於短期將繼續整固。
由於用戶對住宅物業的需求強勁，在經濟形勢向好的情況下，住宅市場將會穩步增長。預計到年底前，普通住宅和豪宅的價格將會繼續上漲，漲幅將分別達到5%和10%，而成交量則會小幅回落。
投資市場
本地物業投資市場在第三季度表現平穩。大額成交數目為70宗，而成交總額較上季度上升了27.4%，達261億港元（33.7億美元），較第二季度增加了42.6%（表7和表8）。
第三季度，由於經濟前景向好，寫字樓取代了豪宅市場，成為最受投資者青睞的對象。寫字樓物業的成交數目從第二季度的10宗上升到本季度的24宗。成交額也上升到103億港元（13億美元），較上季度增加123.5%（表7和表8）。由於需求持續增加，我們預計，寫字樓物業在第四季度依然會繼續受到追捧。
受到本地旅遊業強勢增長的推動，商舖市場是繼寫字樓後最能吸引投資者的市場。商舖市場的成交總額較上季度增加了71.2%，達49.8億港元（6.4億美元）。商舖市場的成交數也穩步增加至19宗（表7和表8）。
儘管住宅投資數目相對落後，大多數投資均處於黃金豪宅地段，或是具重建價值的物業。因此，從成交樓盤的質素可以看出，投資者對豪宅市場的未來需求仍然充滿信心。
第三季度，大陸投資者在本地市場的投資項目不斷加大。值得關注的是，大陸資金的比重從第二季度的3%增加到第三季度的7%。展望未來，我們預計大陸資金的比重將會繼續提高。
定義
可出租面積
可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被佔用，且隨時可供使用。
空置率
可出租面積與樓面總面積之比。
開發中專案
由兩部分組成：
1.正在開發的樓面，即在建或正在按甲級標準全面裝修的樓盤。
2.已獲得規劃許可/開發許可證、擬在日後興建的樓盤。
淨吸納量
一定時間內樓面總佔用面積的變化值，可正可負。
新供應量
已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即樓盤已獲得使用許可證（如有需要），或只缺少裝修。
預租售
竣工前已經租出或售出的開發專案。
最優租金
品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最高租金。（特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅收，以標準租約為準，不包括特定市場的非常規約定）
租金
除特別註明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其他支出。
最優物業回報率
品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最好（即最低）收益率。
（特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。）
一般市場回報率
年租金收入總額與物業資本價值之比。
存量
商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。
佔用面積
已被使用的樓面面積，包括下列幾項：
(i)出售/出租給最終使用者的辦公室
(ii)預售/預租給使用者的開發專案
(iii)自用業主購買永久地權或長期租用地權
（特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。）
空置面積
即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售（無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空置）。