全球房地產市場持續反彈，湧現新的區域發展模式

　　今年上半年情況顯示，隨着市場信心的提升，行業發展勢頭強勁。全球市場穩固盤整，但過去幾週各區域市場發展動力各不相同。7 月和8 月兩期合輯出版的《全球市場觀察》回顧了全球房地產市場復甦期間形成的區域發展模式。

　　2010年亞太地區市場率先復甦，投資市場還在等待租賃市場的信心回升。

　　在企業租賃市場，亞洲的需求仍由本地企業主導，但跨國公司的需求日趨活躍。預計在2010 年下半年和2011 年，歐洲地區少數幾個優質市場的租金收入將恢復增長。北美地區的企業租賃市場也將走出谷底，企穩回升。拉丁美洲地區商業用房的需求前景更是樂觀。

　　要點：

　　全球經濟或有強勁增長，但股票市場停滯不前

　　政策與增長前景的差異造就各國不均衡的發展軌跡

　　全球投資額保持穩定，但地區差異明顯

　　中國、日本和澳大利亞的投資額下降

　　亞太地區更多市場的租金開始回升

　　亞太地區 – 2010 年下半年有望恢復增長

　　全球經濟

　　全球經濟或有強勁增長，但股票市場停滯不前全球經濟繼續擴張，有望短期內保持強勁增長。大多數主要經濟體仍實行擴張性經濟政策，企業現金流充足；庫存週期的轉變刺激了企業經濟活動，世界貿易呈好轉趨勢。國際貨幣基金組織最近將其預測的2010 年全球經濟增長率提高到了4.6%。該組織曾預測2008 年全球經濟增長3%，2009 年則萎縮0.6%。這一最新預測數據表明，今年將是自2007 年以來全球經濟擴張規模最大的一年。

　　但是，投資者仍對中期經濟前景表示擔憂，這在最近幾週全球股票市場疲軟、動盪的表現中已見端倪。2011 年大多數發達國家的增長預計將低於趨勢水平，而調低預期則反映了救濟方案的結束、歐洲緊縮政策的實施、家庭節約開支和勞動力市場的疲軟。在美國，最近一連串有關就業、市場信心和住房市場情況低於預期的報告，增加了人們對又一波經濟衰退的擔憂，但對經濟可能“二次探底”的擔心似乎有些誇大其詞。

　　政策與增長前景的差異造就各國不均衡的發展軌跡

　　相比之下，發展中國家經濟呈現典型的V 型復甦，拉美國家成為拉動全球經濟增長的動力，同時亞洲經濟繼續強勁擴張。越來越多的證據顯示，中國經濟正在經歷“有序”的減速—— 中國的GDP 在第二季度增幅為10.3%（第一季度則是11.9%），而且近幾個月來，中國製造業採購經理指數（PMI）

　　上升速度不斷放緩，抑制價格上漲的措施初見成效。6 月，全國房地產價格下跌0.1%，是2009 年初以來的首次回落。

　　6 月舉行的“八國集團”和“二十國集團”峯會上，歐美雙方觀點的分歧成為世人關注的焦點。歐洲正在實施緊縮措施，而美國仍在追求經濟擴張政策，對提前取消經濟刺激方案的隱憂未了。歐美雙方政策方向上的分歧，以及發達國家與發展中國家經濟增長率的不同表現，都指向未來中期全球經濟愈加不均衡的發展軌跡。

　

　　全球房地產行業

　　全球投資額保持穩定，但地區差異明顯

　　過去幾週，全球房地產市場的增長勢頭似乎進入停滯期。中國和英國去年均經歷了房地產價格反彈，投資信心保持平穩。儘管許多市場收益率壓縮規模正在放緩，但對核心產品的需求依然保持強勁。第二季度，全球的一些寫字樓商務中心，如上海、香港、倫敦、巴黎、莫斯科、紐約和哥倫比亞特區華盛頓的主要資產的資本價值都繼續顯示穩定的升值 。

　　初步統計數據顯示，2010 年第二季度，全球商業房地產直接投資額為660 億美元。儘管這個數字接近第一季度，但卻是一年前市場最低水平的兩倍。而且，第二季度出現了顯著的地區差異：

　　亞太地區 第一季度投資額下降了34%，其中日本、中國和澳大利亞的下降趨勢尤為明顯，但香港和臺灣的投資額卻出現了增長。儘管如此，與去年同期相比，投資額增加了約21%，另有幾筆大規模交易正在洽商，市場基本面也在改善。預計下半年投資者活動會重新活躍。

　　中國、日本和澳大利亞的投資額下降

　　在亞太地區，中國本季度交易量下滑最為顯著，主要是由於私人投資者的撤出和缺少像第一季度那樣多的投資組合交易。但是，對優質資產的跨境交易興趣依然濃厚。在上海和北京，香港上市的恒生銀行和北京華融投資公司分別完成了一宗收購交易。儘管日本的投資交易量在前一個季度減少，但第二季度Mori Trust Sogo 房地產投資信託公司和CLSA 達成的交易也頗為引人注目。澳大利亞的投資額也有下降，但市場依然保持樂觀，寫字樓資產處於價格區間的頂部，這對國際投資者很具有吸引力。私營企業對購買5000 萬澳元（摺合4300 萬美元）以下的資產仍然活躍。第二季度也顯示出對購物中心的旺盛需求，由Lend Lease 為主導的合資企業分別在佩斯和墨爾本完成了兩宗收購交易。

　　亞太地區資本持續升值

　　第二季度，儘管亞太地區的投資額下降，但持續的經濟增長和租金探底支撐着這一地區的資本價值，大多數市場收益率保持穩定或下降（最高達40 個基點）。主要在本地投資人需求的推動下，大多數重要市場的資本價值在第二季度有了進一步上漲，其中廣州顯示出最大的季度漲幅（達到9.6%），上海（上漲7.9%）和香港（上漲7.4%）緊隨其後。但是，收益率的下降的規模在減少，因為租金增長趕上了資本價值的增長速度。同樣，由於印度、澳大利亞、馬來西亞和臺灣提高了他們的基準利率，自2009 年第四季度以來債務成本的收益率差額繼續收窄。

　

　　

　　企業租戶

　　亞太地區：需求持續增強

　　第二季度，亞太地區租賃需求持續提升，整個地區的主要寫字樓市場的淨吸收量增加約10%。儘管更大的擴張要求剛開始顯現，辦公環境升級和遷址不斷推動企業租賃需求的增加。儘管租賃需求主要由本地公司主導，但跨國公司也開始變得日益活躍。此外，不同市場之間也有差異。例如，目前大中華區的寫字樓市場需求比北亞地區（包括日本的東京）要強勁的多。

　　亞太地區更多市場的租金開始回升

　　與當前房地產租賃行業的恢復情形一致，第二季度大多數市場的租金要麼上漲，要麼趨於穩定。大中華區的市場租金增長強勁，其中香港最高（較第一季度上漲了9.3%）。新加坡商業地產租金在連續兩年急劇下跌之後，第二季度已經開始上漲（上漲2.9%)。遭受需求疲軟的市場依然延續着租金下跌的趨勢，不過下跌的步伐已明顯放緩。

　　前景展望

　　截至2010 年年中，全球商業房地產直接投資額總計達到1，300 億美元，預計全年投資總額會接近3，000 億美元，這意味着2010 年全球房地產直接投資情況良好，較2009 年將增加40-50%。儘管這一數字還不到2006 年和2007 年信用危機前一半的水平，但那兩年是商業房地產投資急速冒進的兩年，交易額達到了歷史最高點。

　　亞太地區 – 2010年下半年有望恢復增長

　　在2010 年下半年，亞洲的買家有望成為該地區主要的跨境投資者。一些私募股權基金和養老基金有可能繼續購買能夠帶來穩定可靠租賃收入的優質資產。今年可能會有更多的投資組合交易出現。

　　但是，在投資活動層面存在着幾個不利因素，這包括對全球經濟特別是對歐洲和美國經濟的持續擔憂，以及中國經濟增長的減緩。這些因素可能會影響投資人的投資熱情，繼而影響資金流入房地產市場。即使如此，2010 年前兩個季度與2009 年同期相比已經呈現理性的強勁增長。如果這種趨勢持續下去，今年全年的投資總額會同比增加大約30%。

　

　　交易情況

　　亞太地區

　　澳大利亞佩斯和墨爾本

　　第二季度兩市達成的最大商鋪交易分別是佩斯的港城購物中心（Harbour Town Shopping Centre），交易額為1.35 億澳元（約合1.15 億美元）；和墨爾本Rowville 地區的Stud Park 購物中心（Stud Park Shopping Centre），交易額為1.02 億澳元（約合8690 萬美元）。兩者都是以Lend Lease 為主的合資企業所購買的荷蘭國際集團商鋪地產投資組合中的組成部分。

　　中國北京

　　北京華融投資有限公司以4.39 億美元從香港滙豐銀行和南豐投資管理公司基金購得金融街1 號。

　　中國上海

　　在香港上市的 恒生銀行以5.1 億元人民幣（7300 萬美元）購得連同命名權和標誌權在內的香港滙豐銀行大廈。

　　日本東京

　　作為日本市場最大的房地產收購交易之一， Mori Trust Sogo 房地產投資信託公司以1100 億日元（約合12 億美元）從其擔保人Mori Trust 手中獲得了Tokyo Shiodome 大廈50%的共同所有權。

　　CLSA 大舉進入日本房地產市場，通過其控制的亞洲房地產基金Fudo Capital II LP 收購了位於東京Asakusabashi 地區的Yanagibashi 第一大廈，該大廈是一座中等規模的寫字樓。