中航地產之所以用此種方式“續命”，實乃不得已而為之，皆因眼下的中航地產隨時面臨現金斷流之險。

　　觀點地產網 梁嘉欣 7月8日，中航地產宣佈，公司日前與江南信託簽訂《信託貸款合同》，江南信託受興業銀行委託向公司發放信託貸款合計金額為人民幣4.6億元，其中二筆信託貸款合計1.9億元專項用於南昌中航城市廣場項目的開發和建設，其餘三筆信託貸款合計2.7億元專項用於成都中航城市廣場項目的開發和建設。

　　公告披露，以上五筆信託貸款期限為兩年，自2010年7月5日起至2012年7月5日止，貸款採用浮動利率方式，為同期同檔次國家基準利率上浮54%，目前年利率為8.3%，信託貸款利息即為信託收益，信託報酬來自信託收益，按照信託貸款總額的0.3%/年固定計收。

　　中航地產表示，公司進行本次信託委託貸款，主要是為了補充公司短期流動資金需求，拓寬公司的籌資渠道，緩解公司項目開發高峯期短期流動資金的緊張。

　　融資受困

　　對中航地產來說，此筆融資雖是杯水車薪，總算能緩解目前的燃眉之急，但中航地產還不能鬆口氣。根據合同條款所示，倘若央行決議加息，中航地產的貸款利率將提高，從而加大貸款成本，有市場分析人士認為這將對中航未來起碼兩年的日子造成不少的壓力。

　　中航地產之所以用此種方式“續命”，實乃不得已而為之，皆因眼下的中航地產隨時面臨現金斷流之險。

　　據中航地產一季報顯示，其每股經營性現金流為-2.39元，較去年同期的-0.76元有所惡化，淨負債率也由09年底的70%上升至99%，高於行業的平均水平。此外，中航地產在財務、銷售和管理三項費用在04-08年間均維持在13%-20%，高於行業平均水平，09年銷售費用率和管理費用率更是較08年不降反升，其在成本控制方面的能力有待加強。

　　也許在中航地產的眼中，這只是一時虧損，但隨着“限退令”的出臺，讓中航地產真正陷入現金流之困。3月18日，國資委要求78家央企加快重組退出房地產，中航地產母公司中航工業在該78家央企名單之中。限退令之前，中航工業意欲將旗下11家與商業地產和工業地產相關資產注入中航地產，但如今這11家有限公司就有8家列入了“限退”名單。

　　有分析師表示，如果不是限退令出臺，伴隨項目成熟和逐步的資產注入，2010年的中航地產將轉入快速發展的軌道，同時項目的盈利能力也將得到大幅提高。但隨着限退令的下達，通過母公司注資以解決資金之窘的願望落空，就連22億的增發也被擱置。

　　2009年6月5日，中航地產公開了增發方案，預計向母公司深圳中航、中航國際等融資約22億元，分析師認為，此次定向增發對公司短期最直接的影響是補充了10億元資金、減少了6億元債務，緩解了公司短期資金壓力。但這一切也因限退令而變得遙遙無期。據瞭解，目前中航地產仍遲遲未得到證監會的批覆。

　　此外，隨着中央對房地產企業融資的收緊，房地產信託也開始叫停。就在中航地產簽訂信託貸款合同翌日，銀監會於7月2日叫停信託公司從事銀信合作業務，房地產信託業務就是其中的重點。中航地產搭上了末班車，同時也很可能面臨一條窮途末路。實際上，就算房地產信託不被叫停，中航要想獲得信貸也是難上加難。

　　深圳資產地產人士風林火表示，中航地產過去僅是利用歷史劃撥的土地作開發，同時亦不在國資委保留的16家以房地產為主營業務的央企之列，由於缺乏有利政策護航，主營業務為非房地產的企業難以得到銀行對其充分的信貸支持，手中持有的土地要想再獲得開發貸款也比較困難。

　　四面楚歌

　　在此窘境之下，房企融資也許就只剩下提高旗下商品房產品的銷售速度了，但這對中航地產來說，又是一大頭痛事。風林火表示，中航地產手中今年可售面積不多，主要由於09年開工量不足所致，今年的銷售也遠遠解決不了龐大的現金流的支持，同時今年年竣工項目都不容易進入銷售套現。

　　中航地產2009年度報告顯示，預計2010年竣工項目有坪地酒店、贛州中航城項目A、B地塊、惠東“中航城”一期、中航國際廣場(江西中航紅谷灘鳳凰洲A-1)、崑山中航城一期。除了惠東“中航城”一期是今年3月竣工以外，其餘項目均於今年下半年相繼進入竣工階段。

　　風林火表示：“惠東中航城項目的銷售速度還可以，但是由於總價不高，每年銷售的量不是太大，而當地市場需求量也難以支撐開發量，銷售雖看好，不過消化量有限，迴流的現金也是九牛一毛。”

　　至於被視為2010年收入貢獻主力的贛州中航城、崑山中航城和翡翠城項目的可售房源，亦因早已在今年年初就幾乎去化完畢，而2009年的16億元預售收入也早已投入到拿地的成本當中。

　　風林火稱，之前中航地產所作的項目每年回款金額並不足以支撐其後續拿地的消耗，且土地儲備較多，大部分都是非核心城市的土地儲備，始終難以獲得高額利潤，銷售週期拉長，現金流會出現問題。

　　資料顯示，截止到2009年底，中航地產土地儲備僅為200萬平方米，但其第一大股東深圳中航集團卻擁有超出1000萬平方米的土地儲備。

　　風林火對此認為：“土儲太多也會造成對資金流的擠壓。土地不開發，會壓住現金流，如果開發的話，前期也會投資資金比較多。”

　　早前有分析師指出，加入2009年公司重大資產重組方案順利完成，深圳中航將注入深圳中航苑改造項目組成部分至中航地產，該項目佔地1.36萬平米，評估價約4.4萬元/平方米。雖然可預見獲利甚豐，但按江南證券推算，中航地產總資產需增加53億元以配合項目開發，預計需要融資38億元以支撐項目開發。

　　除此以外，今年4月，中航地產於北京、天津兩地項目同日動工。下半年，中航地產開工項目還有惠東“中航城”二期。這對中航而言，確實一個不小的壓力。

　　風林火提醒，房地產其實是一個高槓杆的行業，如果沒有銀行支持，企業最好不要儲備太多的土地，風險會比較多，現在政策調控的風險很難預測。

　　此時的中航地產，四面楚歌。風林火指出，由於年初中航地產對市場的總體政策及市場走勢的決策判斷失誤，更因採取光拿地高負債的策略，導致今天出現如此的困境。現在唯一的出路就是儘快通過轉讓股權、引入戰略投資者解決目前現金流的問題。“否則過高的負債率財務成本會大大地擠壓其開發利潤，造成虧損。中航的主營業務還是放回精工和航天好些，房地產並不是其所長，從其決策來看難以應對市場殘酷的競爭。”

　　另一深圳業內人士也表示，由於目前中航地產土儲量較大，可採取股權融資等方式，進行土地所有權出讓變現，或許在盈利之餘又可以回收現金流，而不一定通過開發項目來籌資。