以工業化的方式來蓋房子，中國最大房地產商找到了節能與自身戰略的絕妙契合點。
歡迎來到萬科工廠，請注意，是工廠而不是工地。在距深圳60多公里的東莞松山湖高新技術產業園區，這個290家高科技公司的聚集之地，佔地200畝的萬科住宅工業化研究中心仿若科幻世界裏的巨型積木製造基地。
5月20日，當記者來到這個僻靜之所，一個2000平方米略顯簡陋的預製加工廠裏，流水線工人正在模板線上製造各種模具。過去5年時間裏，建築師藉助吊車的機械手臂，將這裏誕生的各種巨型鋼筋混凝土框架和牆體，搭建成散落中心各處的2至6號實驗樓。這些建築是萬科新里程、中糧假日風景等中國首批工業化住宅項目的雛形，也是萬科充滿雄心的工業化和綠色建築計劃的發軔。
萬科試圖取代的，是中國人幾千年來所習慣的現場作業模式。這意味着沒有漫天飛舞的揚塵，泥濘不堪的工地，轟鳴運作的攪拌機，施工現場更像是放大幾十倍的搭積木遊戲，或者是一輛汽車的組裝平臺——房子的大部分結構從工廠運來時，就已被嚴格設定了應處的位置，現場組裝完畢後房子即宣告完工。
“沒有腳手架，沒有綠色安全網，他們根本不擔心施工過程有石頭飛濺傷及路人，因為根本就沒有石頭。有的大樓底下一層已經在營業，上層仍在施工。”萬科助理總經理王蘊告訴《環球企業家》，這是她去日本取經時看到的一幕。讓他印象深刻的是，日本的建築工人穿着寬鬆的燈籠褲，朝九晚五地上班，週六週日休息，更像是產業工人。與中國工地上髒、亂、差的工作環境有天壤之別。某種程度上，這是工業化生產所帶來的最直觀變化。
在中國正在興起的節能減排浪潮中，工業化還帶來了意想不到的效果。來自深圳市建築科學研究院《住宅產業化節能減排效益分析報告》顯示，萬科工業化實驗的4號樓在建造過程中，每平方米水耗和污水排放比傳統施工方法降低了70%，能耗、垃圾及人工用量則削減了50%。
“我們當初都不知道碳減排怎麼回事。”王石告訴《環球企業家》“當你發現（工業化與節能）一致的時候，儘管是偶然一致的，但是在這個基礎上提高一步是不難的。”工業化生產能給萬科帶來更快的週轉率，更穩定的質量管控，這是萬科本身業務的提升，但它還符合節能減排的趨勢，對於萬科而言，這實際上是社會責任與企業競爭力的天然結合。
在3月份的綠色建築大會上，萬科承諾今年將實現四個100，包括100萬平方米的工業化住宅開工，100萬平方米的綠色住宅項目，100萬平方米的保障性用房，實現100%精裝修。而更長遠的規劃是，到2014年萬科主流產品全部實現100%工業化。按照萬科的開發量，這將是1400萬平方米的驚人規模，接近2009年北京市的住房銷售面積總和。
發佈這一驚人計劃之前，王石有很長一段時間因“捐款門”遁出公眾視野。而在2009年初再次高調亮相後的一年，王石實際上只談了一件事，就是綠色建築。這讓人很容易把萬科的綠色建築與當下各行各業的綠色秀聯繫在一起。在王石看來，辨識是不是作秀並不難。“做一次秀容易，能持續作秀不簡單，要看作秀是可持續的還是偶然的，是興致所發還是有必然的邏輯關係。”王石對《環球企業家》說。
無心插柳
當王石逐漸被視為綠色建築的先行者時，他本人更願意將其歸結為一種偶然。
“萬科搞綠色建築，是由不自覺到自覺地過程。萬科要保證住宅領域的第一，要保持規模，必須標準化生產。”王石向本刊解釋說。2004年，萬科開始了複合增長率達60%的黃金5年，但在成為中國最大規模房地產公司的同時，由於人力資源攤薄，萬科品牌的房子在不同的城市品質會相差很遠。王石希望建立一套標準化和工業化的流程體系解決這一難題。
被賦予這一任務的萬科1號實驗樓於2005年建成，2年後，2號和3號樓也落成。在這個過程中，萬科建築師們發現用預製方式施工要比傳統方式工期更快。這意味着萬科本已領先業內的資金週轉率會有一個更大的提升。
但更讓王石感興趣的是，工業化生產的工人數量、耗電、用水量都比以前降低。從4號樓（2007年）開始，萬科有意識委託深圳市建科院對4號樓開工到竣工整個施工過程的能耗，包括電、水、木質模板消耗量，垃圾排放量等做監測。結果顯示，水耗和污水排放比傳統施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工則節省了50%。
2007年，上海新里程20號樓開盤銷售，這是萬科第一個工業化生產項目，這棟12層住宅採用工業化建造模式，比傳統方法縮短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾產生量也達到或者超過了其4號樓實驗室的數據。“新里程”成為萬科在工業化和綠色建築上的一個分界線。此後，萬科在北京成立榆構萬科住宅產業化研發中心，萬科給他們的工業化插了節能減排的翅膀。
但就此以為萬科的實驗順風順水則失之簡單。在2004年，萬科的合作單位，甚至是萬科自己一線的工程師，都普遍心存畏懼。從1號樓第一次嘗試，到現在聳立起來的6號樓，“該犯不該犯的錯誤都經歷過”。
王蘊完整見證了這一過程。在最初，以日本的高預製率工業化（在工廠）做模板，他們傾向於把所有東西做成預製件，比如整體廚衛的預製。這在香港確有先例，但由於香港住宅面積小，廚房衛生間也不大，要做成預製成品並不難。但在內地這種完全理想化的設計，在實際操作上遭到打擊——因為太重根本無法吊裝。
從1號樓到4號樓，萬科的預製率逐漸提高，4號樓已經達到頂峯的60%，可以跟日本最先進的預製工藝相媲美。之後，萬科又對預製技術做了本土化和簡化，從4號樓、5號樓再到6號樓又是一個下降的趨勢。在王蘊看來，1至4號樓是萬科自我學習的過程，而4至6號樓則是一個本土化的過程。
讓萬科迴歸現實的是合作伙伴的配套能力。“工業化生產也好，綠色建築、全裝修也罷，技術上沒有多難，難在大家配合，這需要有一個體系。”萬科北京公司營銷總監肖勁認為，綠色工業需要由上游來生產預製構件，還要有很好的物流體系，運到現場再組裝，這是一個完整的產業鏈。對於項目分散在30多個城市的萬科而言，如果要尋找合作方，最好是在本地找資源，這就要求萬科對配套體系的要求不能太高。
在深圳總部，萬科的合作商都集中在東莞、惠州、順德等地，而這些廠原來就有與香港房地產公司合作的先例，雖然規模不大，但早先給香港開發商供貨的經驗，讓其駕輕就熟；而北京、上海雖然也有預製廠，但都是做土木、市政工程，包括橋樑、地鐵等，這些工程生產技術難度沒有建築高，部件非常規整，一個部件做幾千上萬件，都是一模一樣的，相對而言，建築的彎角、線條多，部件不平整，外牆有窗戶，還有連接構件等，生產難度要高很多。相對而言，這些地方的預製廠技術水平並沒有深圳周邊的高。
比如，在武漢萬科就遇到了難題。武漢並不具備預製構件廠等資源，如果一定要做預製樓，產業鏈必須跨越至上海或者廣東，這顯然不可想像。“比如施工單位，不是隨便招投標就能找來合適的合作伙伴，施工方的計價也缺少參考系，說100元就100元，說1000元就1000元，缺乏統一標準衡量。”王蘊說。
這需要萬科進行技術簡化，使其與現實的配套能力匹配，6號樓就是萬科做減法的一個成果。另一方面，建研中心要扮演一個教育者的角色，內容囊括了工業化的標準要求、核心技術、控制要點等。在建造6號樓的時候，萬科邀請了一線公司的戰略供應商一同參與。
在3月底北京召開的綠色建築大會上，萬科北京公司聯合了涉及設計、研究、生產、施工、材料供應商等合作商，簽訂企業聯盟協議書，併成立了住宅產業化聯盟。用意很明顯——萬科希望打造出一個系統。
按照肖勁的理解，如果萬科試點和住宅產業化聯盟完善後，住建部會將之變成強制性的行業標準，那麼工業化生產的推廣也就水到渠成。
成本之惑
“上海新里程”20、21號樓是萬科把工業化和節能建築推向市場的第一個項目。為了確保不出現任何問題，萬科甚至用不同方式做了兩棟實驗樓，一種是日本技術方案，一種是本土的方法。“在做一個樓前做一個實驗樓來預演，這不是開發商的常規做法，設計施工花很多時間，是一個很耗精力、金錢的做法。”王蘊說。
這只是“燒錢”的開始。就整個項目而言，萬科每平方米建築成本會增加300至500元。除了運輸成本，新增稅收也是成本之一，比如到了真正實施階段，他們發現傳統的現場澆注，企業稅率為6％至7%，而萬科從預製構件廠購買預製件，增值稅有可能增至3倍。
在設計環節，與一般住宅僅需幾張圖紙不同，一棟300至400平方米的實驗樓用工業化方式動輒需要六七十張圖紙，因為預製構件到現場拼裝，各個構件鋼筋的對位要求需要非常準確，大量的鋼筋節點圖是增加設計費的因素之一；在傳統施工環節，施工單位多用人工少用機械，從而能節省部分成本，但如果是預製樓，單純人力不可能將一片預製牆從1樓搬到20樓，而必須用到垂直起重設備，這又是一筆不小的開支。
而一旦萬科要將工業化大面積複製，整體系統性技術標準都沒有。萬科在工業化生產研究開發中，也自掏費用，到建設局立項，編制了深圳、廣東省、上海等的一些規範，但萬科項目分佈在全國30多個城市，這僅有的幾個地方標準根本難以在全國推廣使用。
不過用腳投票的購房者並不知道這一切。事實上，北京中糧假日風景、深圳萬科第五園等工業化生產的項目，售價不但沒有比其他同期周邊樓盤貴，反而更便宜。這不僅與購房者是否認同萬科的理念有關，更重要的是，預製樓聲稱所能帶來的不滲漏、不裂縫、精度高的優勢，在消費者看來傳統樓房也應該達到。
“大家應該意識到，房子一旦建起來再做節能的改造是很困難的，而且房子幾十年的使用期，也不可能三五年就推掉。”肖勁說。北京萬科因為與決策層更近，某種程度上承擔了向公眾示範以及與政策層溝通的任務。
事實上，北京萬科已經看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，聯合其他一些主管部門，出臺了工業化住宅優惠政策，北京的項目如果用預製的方式，能夠豁免不高於3%的容積率。深圳也在討論一些指引，擬給予工業化住宅容積率一定的傾向性扶持。
由於目前國內僅有萬科一家在做工業化生產的嘗試，政府層面上出臺的鼓勵政策，某種程度上也是為萬科開了綠燈。不過，目前已經確定的也僅有北京3%容積率的豁免，這對於整個工業化生產的推動而言遠遠不夠。
在日本、新加坡、香港，工業化生產初期都是政府推動起主導作用，香港的公屋，新加坡給中低收入者的租賃型用房，這些項目都大量使用混凝土預製方式，政府也出臺了鼓勵政策。比如香港，只要外牆是用預製的方式製作，厚度就不算入建築面積，預製陽臺也不計入面積。王蘊她們計算過，這可以讓開發商增加5％至8％的利潤。但在內地，萬科的工業化仍是一個成本增加項。
從消費者層面而言，如果購買工業化住宅享受一定優惠補貼的話，也未嘗不是一個引導需求的辦法。在日本就有優良性能部品認定製，相當於鑽石的認證證書，如果房子用了認定書裏的部品，那麼在新房貸款、二手房交易等方面都能享受優惠。
回到現實，也並不是沒人“識貨”。一個有趣的細節是，北京工業化生產項目中糧萬科假日風景建成後，萬科開了個新聞發佈會，請了北京市主管部門相關領導出席，結果當天樓盤有一大半是被參加發佈會的設計單位的人買走。“現在很明確，綠色建築代表着未來，”王石說，“當政府明確為此進行補貼的時候再做就晚了，萬科規模非常大，不好調頭。”