5月21日，世聯研究曾在《世聯樓市新評之十一：樓市調控第二波猜想 稅收政策擔主角》的評論中，對當前樓市的觀望局勢進行了剖析，並預測政府部門將拋出稅收政策作為後市調控的殺手鐧，主要包括兩個方面：一是擴大房產稅徵收範圍，二是嚴格徵收土地增值稅。5月26日國稅總局公佈了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅原則，有關嚴徵土地增值稅的猜想由此變為現實。

　　土地增值稅先行一步

　　樓市調控1個多月來，各地樓市的表現總體可以概括為“量跌價未跌”，市場上觀望情緒依舊濃厚。但也有購房者開始動搖對房價下跌的預期，紛紛出手打折促銷的樓盤。經歷了07年的調控之後，樓市在新一輪調控中明顯表現出了一定的“抗藥性”。

　　此輪調控面臨的宏觀形勢比較複雜，歐洲主權債務危機為全球經濟的持續復甦蒙上了陰影，國內宏觀調控也處於兩難的境地。與宏觀經濟密切相關的房地產市場，其調控“膠着期”可視為兩難的具體表現，一方面，若調控過度，樓市長期出現低迷，將會影響宏觀經濟走勢；另一方面，若調控效果不理想，政府政策的公信力將遭遇危機。因此，為了確保在複雜局勢中贏得主動，短期內房價的“應聲而落”將是最佳選擇，相比房產稅出臺的複雜手續，嚴徵土地增值稅成為破冰之舉。

　　老生常談的調控措施

　　自1994年《土地增值稅暫行條例》頒佈以來，土地增值稅並沒有嚴格徵收。客觀而言土地增值稅漏洞很多很複雜，清算難度大。此外，房地產經過10多年的發展，已經成為國民經濟的重要支柱產業，與其關聯的產業多達50多個，對GDP的推動作用顯著，造成地方清繳土地增值稅的積極性不高。2006年，為了遏制日益上漲的房價，國稅總局下發《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，但其執行因金融危機的到來而大打折扣。

　　此輪調控中，土地增值稅的徵收管理早已被提及，“新國十條”第四條已經明確了要“認真做好土地增值稅的徵收管理工作”，其後“京十二條”第三條、“深十三條”第八條以及“穗二十四條”第五條也都明確了相關條文，但業界並沒有給予太多關注，主要是因為土地增值稅已是老生常談，嚴格徵收更多地被認為是對房價的“警示”。但從此次《通知》的內容來看，其對土地增值稅的扣除項目有了更加清晰的界定，也為後續的操作打下了基礎，而具體的調控效果還取決於地方政府的執行力度。

　　開發商資金或現緊縮

　　土地增值稅以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為計稅依據，實行30%－60%的四級超率累進稅率。實際徵收時大都是在項目開發之時預交土地增值稅，預徵額度為預售商品房收入的1%-2%。嚴格徵收土地增值稅，對開發商最直接的影響無疑是構成資金鍊的壓力。以2009年為例，全國商品住宅銷售額達38150億元，在此，我們假設2009年全國商品住宅的平均成本利潤率為30%，適用稅率30%，可以估算出2009年應繳土地增值稅額為2641億元，若預交的土地增值稅以2%計算，為763億元，兩者相差1878億元。同理，北、上、廣、深土地增值稅徵收測算如下：

　　在房價飆升的2009年，開發商已經賺得盆滿缽盈，此輪調控初期，部分開發商也紛紛表示“不差錢”，但土地增值稅的清算，勢必會讓開發商重新掂量一下口袋。07年首次強調進行土地增值稅清算以來，部分企業已經開始預提土地增值稅，受此政策的影響將較小，但對於那些未作相關預提的企業，尤其是小型開發企業，將會形成致命的打擊。長期來看，主要有以下幾點影響：一是打擊囤地的行為，《通知》規定“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除”，開發商囤積後緩慢開發的模式將遭遇困境；二是加快市場供給，土地增值稅實行超率累進稅率，增加了開發商通過捂盤惜售獲得高額收益的成本；三是部分樓盤定價理性下調，實行超率累進稅率，會存在高定價獲得的利潤額小於低定價獲得的利潤額的情況；四是調整供給結構，近年來，開發商熱衷於開發豪宅項目，對利潤率相對較低的普通住宅項目熱情度不高，土地增值稅的嚴格徵收將會在一定程度上改變這一格局。

　　土地增值稅的轉嫁

　　從經濟學的角度來看，無論是對供給方還是需求方徵稅，在彈性不為0的情況下，政府的徵稅所得在生產者和消費者之間分配，負擔的多少取決於商品的供給彈性與需求彈性。土地增值稅的嚴格徵收提高了開發商的成本，稅收負擔必然會轉嫁一部分給購房者。由於城鎮化進程帶來的置業需求、城鎮居民改善性需求以及資本保值增值需求的長期存在，相比土地資源的稀缺性，我國商品住宅的需求彈性小於供給彈性。因此，長期來看，購房者會承擔較大的土地增值稅負擔。

　　房產稅蓄勢待發

　　5月31日，國務院同意發展改革委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確了“逐步推進房產稅改革”，此項政策或將為上海出臺房產稅掃清障礙。“新國十條”公佈已過月半，但上海細則至今未面世。如果深究上海細則滯後的原因，恐怕合適的理由也只能是卡在房產稅環節上了。從北、深、廣三個城市的地方細則可以發現，無論嚴厲與否，地方政府的調控力度都是進退自如的。上海大可跟其他地方細則一樣，直接在細則中明確“做好國家引導個人合理住房消費和調節個人房產收益稅收政策”，這樣既規避了地方政府是否有權自行擴大徵收範圍的問題，也能保持根據中央後續政策隨時調整的自由度。至此可以推斷，上海細則中房產稅的推出應該是勢在必行了。