樓市新政出臺一月 各地房價繼續上漲
我們的觀點
因地制宜不加碼 增加供應是正途
廣州的新政細則尚未正式出臺，但5月11日廣州市國土房管局披露了部分政策內容，強調廣州市的政策結合了廣州市的實際情況，不會出臺第三套房停貸及限購等相關政策，屬務實決策。房管局自身將從部門職能出發，做好土地供應和市場監督。
廣州樓市調整已現，調控新政不宜加碼
與其他一線城市相比，廣州樓市一直表現較為理性，房價也處於相對低位。自年初以來，廣州樓市就已發生量變，2、3月的網籤交易量均不足40萬平米，實屬地量，傳統的黃金週成交也較為慘淡，多數樓盤的成交量都是個位數。新政後消費者觀望情緒更是濃厚，市場看跌預期不斷增強。可以說，新政前，廣州樓市就已受市場規律影響，開始了量上的調整；新政後市場的調整力度逐步加強，調整速度也將隨之加快。因此，廣州的樓市在現行政策打壓下已經出現調整。
在歐洲主權債務危機蔓延、我國經濟尚需整固的大背景下，樓市應逐步迴歸為市場調節，地方政府政策不宜再度加碼。
供求失衡最根本，增加供應是正途
我國房價上漲速度過快最根本的原因在於供求失衡，貨幣供應增發、通脹預期加強引發了投資需求的增加，但不能在未有效改善通脹實際情況和營商環境的調節下，就單方面抑制投資需求，甚至是改善型需求。在我國人口紅利仍存、城市化進程不斷加快、溫和通脹的環境下，自住和投資需求將長期存在，解決供求失衡最關鍵的措施仍是增加供應。
5月11日，廣州市國土房管局公佈了未來三年廣州市土地供應計劃，該規劃確定未來３年住房建設總量為2861萬至3461萬平方米(摺合年均953萬至1154萬平米)，其中保障性住房面積611萬平方米，約佔總建設面積五分之一。此政策若能得到有效執行，確實能有效改善廣州樓市供不應求的市場狀況。廣州市政府的做好土地供應的表態和做法才是真正解決樓市問題的有效手段。
名家PK
市國土房管局：廣州樓市新政細則以務實為主
一是立足地方政府的職能，務求說到做到。此輪國務院調控新政中需求端的調控措施主要是差別化的住房金融信貸和稅收政策，落實這些調控措施，地方政府主要是配合金融機構和稅務部門建立協商聯動機制，實現信息的互通共享和業務的協同辦理。因此，對於三套房貸停貸等信貸政策，我們主要是及時提供市場動態信息和工作建議，決定權在金融監管部門和各商業銀行；第二套住房認定標準和具體執行，我們也會待國家有關部委明確政策後，積極會同金融機構執行好、落實好。總之，貫徹意見對於一些地方政府無權決定的事項不會越權明確。地方政府貫徹落實的主要職責是供應端的調控措施，主要是加強住房保障、增加有效供給、規範市場秩序等。
二是屬於地方政府職責範圍內的工作，提出了具體、量化的調控目標。比如今年開工建設 300萬平方米的保障性住房、解決25000戶低收入家庭的住房困難、供應40公頃以上的限價房用地、供應5平方公里商品住房用地、供應約2平方公里中心城區商品住房用地等等。
三是強調立足本市實際，注重調控政策延續性、穩定性和長效性。貫徹意見在強調貫徹落實國務院調控新政的同時，也注重延續我市之前確定的市場調節和政府調控兩手抓、構建多層次住房供應和消費體系的調控導向和措施，對低收入住房困難家庭予以保障，對中等收入自住性住房消費予以支持。應該說堅持上述導向既符合新政要求，也符合我市實際，有利於常態、長效地解決住房問題。四是立足樓市運行實際，強調調控既有力有效又合理適度。比如對於本地人限購等臨時性調控措施，貫徹意見暫未規定執行，但同時規定如果遏制房價過快上漲的調控效果不理想，將採取限購等臨時性調控措施。
（來源：焦點網 2010年5月13日）
黃文波：廣州暫不停放第三套房貸
（作者：廣州市國土房管局副局長）
黃文波表示，廣州即將發佈的新政細則主要是在供應方面做文章，如房源有效供應和保障房建設和調整市場秩序等。
北京、上海是全國甚至全世界人們的市場，而廣州最多隻是珠三角的市場，需求構成不一樣。北京、上海本地居民的購房比例並沒有廣州高，他們的投資性需求也比廣州大。廣州在貫徹國家差別化的金融政策基礎上，除了中央的政策，再製定一些符合本地市場的政策很正常。
二手房供應火爆使得廣州形成了梯級供應狀況，不同的消費羣體都可以通過選擇得到市場。新政正是根據廣州梯級供應消費體系、一手房市場價格運行的態勢、購房羣體分析三個方面的態勢分析制定的。
廣州市國土房管局的態度是，第一，中央出臺的是差別化的調控政策，地方出政策要能切中要害；第二，中央的措施已經是比較嚴厲的，相信在廣州是能夠發揮作用的，新政出臺後要觀察一段時間。如果將來看到中央的政策在廣州影響還不夠，再出臺限制購買三套房等措施。
（來源：華夏時報 2010年5月14日）
梁東暉：廣州樓市細則或限制外地人購房套數
（作者：資深銀行界人士）
廣州樓市新政細則將主要以細化國十條的內容為主，例如加大保障性住房的建設、增加供應量、增加中小戶型套數的供應等。“同一家庭限購一套新房”這個措施對樓市影響太大，廣州不會出臺這麼嚴厲的措施。
對房地產市場的調控，廣州相對會更加的市場化一些，硬性的行政干預會較小。因此，對於購房套數的限定會相對彈性一些，對本地市民購買商品房套數的決定權會交給銀行，而對非廣州市民購房則會有一些限制。
（來源：經緯行研究中心 2010年5月17日）
韓世同：廣州樓市新政細則將在中央明確要求後出臺
（作者：北大公共經濟研究中心研究員）
經過1-4月份的調控後，廣州樓市主要以改善型的二次及多次置業者為主，投資性及投機性需求已得到有效抑制，因此地方性的細則出臺與否對廣州樓市影響並不大。
在中央以及部分城市已經出臺細則的情況下，廣州細則一定會出臺，但會選擇在中央明確要求地方政府出臺相關政策後出臺。細則的內容，將主要以細化國十條的內容為主，不會出臺比較嚴厲的措施。
第三隻眼
廣州新政——溫柔一刀，確是治本良藥
自國家新政出臺之後，各地紛紛出臺地方新政細則，北京、上海、深圳等之前一直領漲的一線城市在細則中紛紛從嚴，要麼限制不滿一年本地工作經驗的外地人購房，要麼限定第三套貸款以及認定第二套的條件。而之前同樣領漲全國的廣州至今仍未有動靜，只是不時有風吹來說，廣州的調控不太嚴。廣州市房管局相關人士表示廣州新政細則將於近期公佈，但具體時間未定；房管局副局長黃文波在新聞發佈會上也明確表示不會限購第三套房，對於“停貸三套房貸”、“認定第二套房”等信貸政策，定權在金融監管部門、各商業銀行及上級主管部門，廣州不另出標準。
相比其他一線城市來說，廣州即將出臺的細則看來是不太嚴，甚至可以說是溫柔了。但筆者認為，綜合之前廣州房管局所披露的細則細節，這次新政的廣州調控可謂是溫柔一刀，雖然溫柔，可威力一點都不小，確是治本的良藥！
1. 細則相對溫柔，但效果依舊
相對於其他城市比國家新政更嚴格的限制性細則，廣州所透露出來的風聲給人感覺似乎弱很多，搞的很多媒體一下子沒了可以宣傳的着力點，怪難受的。其實從房管局相關人士的口風中不難聽出，這次廣州細則的主基調是跟着中央走，即不多添，不少見。這次的新政主要的作用是通過抑制投資投機需求來抑制樓價瘋狂上漲的勢頭的，筆者前文也說過，這是一劑猛藥，但不治本，但對暫時的樓價下行還是有作用。從目前的輿論來說，相比新政出臺之前就有很大的差異。新政出臺前，大家都在討論樓價會升到什麼時候，而現在業內的觀點倒是出奇的統一，那就是樓價肯定會降，只是分歧可能是在什麼時候降，以及降多少的問題上，而降，已是必然。
廣州政府依然瞭解這些市場動態，廣州市房管局在5月11日下午的新聞發佈會上公佈的數據顯示，4月15日至5月6日，全市十區一手住房網上籤約面積27.35萬/平方米，同比減少63.4%，環比減少28.1%。 一手住房網籤均價為13698元/平方米，環比下降了7.1%。效果初顯，故廣州認為保持現有的政策，加強消費者的降價心理預期，同樣也能達到壓制樓市需求的作用，故即將出臺的新政細則雖無從嚴的新舉措，但相信效果不會有太大變化。
2. 務實的執行力，才是新政有成效的關鍵
新政是中央制定的，但最終落實還是需要得到地方政府的配合。但地方政府的配合不僅僅是出臺一些細則就可以了，而且更要拿出堅決執行的態度出來。而廣州市雖然具體細則還未出臺，但從其相關人士的談吐中不難理會到其想“說到做到”的決心。說多少不重要，做多少最重要，不然只是給媒體一個炒作的理由，讓百姓徒歡喜而已。而廣州所強調的正是務實！
此輪國務院調控新政中需求端的調控措施主要是差別化的住房金融信貸和稅收政策，落實這些調控措施，地方政府主要要做是配合金融機構和稅務部門建立協商聯動機制，實現信息的互通共享和業務的協同辦理。因此，對於三套房貸停貸等信貸政策，廣州政府主要是及時提供市場動態信息和工作建議，決定權在金融監管部門和各商業銀行；第二套住房認定標準和具體執行，則會在待國家有關部委明確政策後，積極會同金融機構執行好、落實好。
而在貫徹意見在強調貫徹落實國務院調控新政的同時，廣州也會注重延續之前確定的市場調節和政府調控兩手抓、構建多層次住房供應和消費體系的調控導向和措施，對低收入住房困難家庭予以保障，對中等收入自住性住房消費予以支持。這樣子既符合新政要求，也符合廣州的實際，有利於常態、長效地解決住房問題。
這種不盲目跟風的務實的做法才是真正的市場經濟下國家調控所該做的，這對廣州房地產市場的持續快速穩定的發展大有裨益。
3. 着力解決供給，正是治本良藥
在新政細則即將出臺的時間裏，廣州市強調的最多的就是”地方政府貫徹落實的主要職責是供應端的調控措施，主要是加強住房保障、增加有效供給、規範市場秩序等。”為此，廣州市政府提出了明確的量化的調控目標，比如今年開工建設300萬平方米的保障性住房、解決25000戶低收入家庭的住房困難、供應40公頃以上的限價房用地、供應5平方公里商品住房用地、供應約2平方公里中心城區商品住房用地等。數字鑿鑿，可見政府的決心。
而供應約2平方公里的中心城區商品住房更顯示了政府着力解決百姓住房問題的誠意，因為中心城區的房價對整個城市的房價起着決定性作用，而一旦中心城區的供給不增加，在需求一直上漲的情況下很難使得房價下降，而政府對供給的提供則從根本上切斷了樓價繼續上揚的勢頭，正是治本之良藥。
百姓真正需要的是自己擁有一間房子，而不是很關心想富人有幾套房子。
廣州政府沒有像其他政府一樣一味的靠行政手段來壓制市場需求，而是在適當壓制需求的同時努力增加供給，這是深明市場運行規律的反應，相信以市場的原理來引導市場的運行，必可使廣州的房地產市場更加健康穩定持續的發展。
期待中的廣州新政，這個溫柔一刀，才是真正可以治本的良藥！
廣州新政或將主打供應缺口
繼4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）下發後，北京和深圳樓市新政細則等相繼落地，而上海和廣州的新政卻遲遲未出。上海新政估計是由於住房保有稅相關細則及操作程序需要一定時間。而廣州新政預計是政府想看看本地市場的反應以及其他城市新政出來後的效果再來決定“下藥”的狠度。
從目前來看，地方政策中北京和上海的調控力度最重，原因在於這兩個城市的投資投機性需求佔比非常高，樓市的泡沫程度非常大。於是，北京出臺了“限購令”，上海則提出了“住房保有稅”，這些舉措對投資投機性需求的打擊力度可謂是空前之大，也證明了地方政府擠壓“樓市泡沫”的決心。
而深圳投資投機性需要也不少，但新政細則卻相對較為溫和，之前某地產人士曝光的新政細則中談及了限購令，但由於近期成交量的不斷“腰斬”，考慮到對市場影響頗大，政府臨時修改了細則。由此可見，地方新政細則是否嚴厲，是與當地房地產市場的運行情況以及政府關於細則出臺後對市場影響的預判有關。對於即將出臺的廣州新政細則，預計也是持溫和基調，從政府部門相關人員的表態，便可略見一斑。
不限購，不另行規定停貸等信貸政策
5月11日，市國土房管局召開新聞發佈會，國土房管局副局長黃文波明確表示不會限購第三套房，對於“停貸三套房貸”、“認定第二套房”等信貸政策，定權在金融監管部門、各商業銀行及上級主管部門，廣州不另行出標準。但如果遏制房價過快上漲的調控效果不理想，將採取限購等臨時性調控措施。
之前，“新國十條”規定，對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，可停貸或限購，而這兩種方式也被公認是打壓投資投機性需求比較有效的方式，但是廣州這邊卻暫不限購，停貸權則在金融部門。從這一點來看，廣州政府認為廣州現在的房地產市場已呈現量價齊跌的態勢，國家出臺的政策已經足夠市場消化，沒必要出臺更為嚴厲的細則來抑制房價的過快上漲。
就廣州而言，廣州的房價相對於北京、上海和深圳這幾個一線城市來說，依然是價格的“窪地”，價格的上漲幅度並無其他三個城市大，還算是一個比較理性的市場。而本次國家新政的出臺，從需求方面調控樓市的力度已經夠大，從這一層面來看，廣州新政在控制需求方面確實無需出臺更為嚴厲的政策。
着力點在供應，“勾地”將成地方亮點
據國土房管局副局長黃文波表示，廣州新政主要是在供應方面做文章。之前公佈的2010年全市經營性用地出讓計劃和《廣州市住房建設規劃（2010-2012）》，不僅公佈了今年的用地計劃，還將近三年的計劃供應量予以公佈，這將在一定程度上降低開發商及民眾對供應緊缺的預期，並以量化性的指標來表明政府增加供應的決心。
其中住房建設規劃顯示，未來3年住房需求量總量預計為2861萬—3311萬平方米，建設各類住房總建築面積則為2861萬-3461萬平方米，基本保持供需平衡。而就今年的土地出讓計劃來說，商品住房用地供應總量計劃為5平方公里，供應總量是歷年之最，具體的宗地在納入出讓計劃範圍的6.87平方公里用地內安排。同時，之前“穗七條”提及的“勾地”制度，也將開始實行。為了使“勾地”制度達到最佳的效果，並保證完成今年土地供應目標，出讓計劃中預多了2.04平方公里的商品住房用地，根據市場運行、土地儲備等情況適時適量推出。
除了確保供應量充足之外，在供應區域結構方面，政府也特別增加了中心城區商品住房的用地供應，以往土地供應稀缺的中心六區，在今年的供地計劃中竟佔到40%，這將有效緩解中心城區住房供應緊張的問題。
保障性住房供應方面，今年將建設政府保障性住房4.08萬套，建築面積299萬平方米。其中廉租住房2.06萬套、124萬平方米;經濟適用住房、經濟租賃住房1.6萬套，134萬平方米;政府限價房0.42萬套，建築面積41萬平方米。
而政府相關負責人所提到的新政將在供應上做文章估計就是強調關於居住用地供應計劃和保障性住房建設這些量化指標，但是否會提出竣工的目標任務則是令人期待的。因為即使土地供應再充足，其對市場的影響也是明年或是後年的事了。只有落實今年關於商品住房和保障性住房的竣工計劃，促進今年的有效供應，才是短期內穩定房地產市場的明智之舉。
除此之外在土地出讓的方式中，廣州新政估計也將提及勾地制度，這是之前其他地方細則並沒有提到的，也將成為我市的一大亮點。至少在土地出讓方式上，廣州市全面鋪開“勾地”制度，可謂是作出先鋒性的試探，但是否能有效規範土地市場則有待後續觀察。
總的來說，從目前政府相關負責人透漏出來的有關廣州市新政細則的“蛛絲馬跡”來看，廣州市調控房地產市場的力度將是比較溫和的，但思路基本是準確的，即從增大供應方面而非強行的抑制住房需求來調控供需平衡，這種方式將更有利於一個城市房地產市場的持續健康發展。強行抑制住房需求或許能起到一個短期打壓房價的效果，但後續的反彈可能更為嚴重。只有在正確疏導需求的同時增加供應，滿足合理的住房需求，才是真正解決高房價、穩定市場的根本之道，但是否能達到這個效果，則有賴於政府的執行力。
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