政策頻出短期樓市陷僵持
在橫跨2009-2010年的一個月時間裏，房地產調控政策密集出臺，從“營業稅”到“國四條”，再到“國十一條”。諸多抑制投資政策的出臺，加劇了市場觀望氛圍的形成，再加上季節性因素，2010年1月和2月樓市成交低迷局勢已定。而相對於低迷的住宅市場，土地市場競爭仍然激烈，但由於近期土地供應較少，預計短期內土地成交量將降低。
..住宅成交普現低迷
2010年調控的核心之一是抑制投資性需求，先後收緊了營業稅政策及二套房貸政策。其中房貸政策的執行由商業銀行定奪，實際效果大打折扣，但對消費者的心理預期產生較
大的影響作用。住宅成交在2009年底衝高，進入2010年以來，成交量一路低迷。中原地產監測數據顯示，第一週9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環比繼續下跌兩成以上，其中一線城市成交總量環比下跌20%，其餘5個重點城市成交總量環比下跌44%。
除政策影響外，一手住宅成交的大幅下滑的另一個重要原因是新增供應的減少。經過前期的集中供應和釋放，2009年12月始各大房企紛紛減緩推盤速度，新增供應逐步減少。
據中原地產監測，十大標杆房企i2009年12月的新增供應環比下跌14%。由於供應週期的關係，短期內供應不足的局面仍難以改觀。但隨着政府打擊囤地以增加供應力度的加大，預計第二季度始供應將開始逐步增加。
相對於一手住宅的回落，受營業稅政策的影響，二手房市場回落幅度更大。據中原統計，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套數為1690套，日均成交套數338套，比上月下跌76.7%。2010年1月1日-12日，北京存量住宅網籤成交量為4032套，與2009年12月同期相比，下降73.7%。
隨着政策的逐步明朗化以及春節的休整，我們預計，春節後剛性需求將逐步入市，市場人氣會慢慢恢復，屆時低迷的市場局面亦將有所改變。
..地王依然層出不窮
年底年初，雖然一系列旨在平抑地價、抑制囤地等非理性行為的土地調控政策如限制宅地面積上限、提高土地出讓金首付至50%及清查閒置土地等也陸續出臺，但和低迷的住宅市場相比，土地市場卻絲毫未受影響，地王反而層出不窮，溢價率居高不下。
2009年12月22日，廣州拍出255億元的全國總價地王；2009年12月24日，上海新江灣城以32484元/平方米的樓面地價拍出宅地的單價地王。2010年1月8日南京雨花臺居住地塊溢價率高達116%，樓面價15977元/平方米，成為南京單價的新“地王”。
但由於一線城市宅地供應的不足，據中原地產監測，2010年第一週一線城市宅地零供應，預計未來一段時間內二線城市將成為土地市場的重點。然而隨着近期土地調控政策的深入，預計土地市場將面臨降溫。
圖A主要城市商品住宅供求情況(2006年1月—2009年12月)
2.宏觀政策
..中央經濟工作會議定調2010宏觀政策
12月7日，中央經濟會議對於2010年經濟工作提出總體要求：保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，根據新形勢新情況着力提高政策的針對性和靈活性。近期上調金融機構存款準備金率，亦可視為政府適度寬鬆的貨幣政策的措施之一。中國人民銀行規定，從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。預期後期，隨着各項政策的深入執行和實施，政府將會根據市場的反應和變化情況隨時進行政策的調整，政策的靈活性將逐步體現。
..“國四條”遏制部分城市房價過快上漲
12月14日，國務院常務會議召開。會議明確提出，要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。主要措施有：1、增加普通商品住房的有效供給；2、繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防範各類住房按揭貸款風險；3、加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理；4、繼續大規模推進保障性安居工程建設。
..個人住房轉讓營業稅優惠終止
國務院總理溫家寶12月9日主持召開國務院常務會議，研究完善促進消費的若干政策措施。其中第7條表示，個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。隨後，財政部和國稅總局聯合發佈“關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知”，明確二人住房轉讓營業稅徵收細則。通知表示，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。此政策的出臺，對二手房市場的影響較為顯著，2010年初二手住宅成交面積迅速下滑。
..“國11條”細化2010調控內容
為進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，2010年1月10日，國務院發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，欲從五方面十一條入手調控市場：增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防範和市場監管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任。簡稱“國11條”。其中嚴格界定二套房貸首付提高至40%，但具體執行仍待各商業銀行細則。
3.行業動態
..量跌價升可售不足日益加劇
11月，十家標杆房企銷量為222萬平方米，環比上月下降14%。12月，十家標杆房企銷量為218萬平方米，環比上月下降2%。自2009年第四季度以來相同，可售量不足的局面日益加劇。主要表現在成交量的波動受供應區域影響敏感，以及成交均價仍在持續上漲。11月滬廣杭三市成交回升顯著，促成一線城市銷量旺。而12月二線城市供應活躍，成交激增，因而成交比例大幅上升，導致標杆房企於一線城市成交比例大幅下滑。11、12月十家房企成交均價均有上漲，在庫存短缺，供應有限的大環境下，加之標杆房企均已基本完成2009年銷售計劃，開發商定價繼續見漲。在存量偏低及政策限制的雙重作用下，成交量將受到一定打擊。但影響價格的決定性因素仍未有變化，考慮供應區域的影響，預期2010年1月將出現量跌價升或量跌價平。
..信託融資年末房企衝刺拿地
與過去數月相比，11、12月標杆房企於資本市場表現低調。11月，僅綠城就海南項目與工行簽署戰略合作協議。12月，僅金地表示已與平安信託簽署協議，由平安信託募集信託資金16.17億投資於上海趙巷項目，佔項目公司49%的股權。近兩個月，房企合計拿地48幅，資金投入710億，與過去數月相比，房企購地依然活躍。其中，值得一提的是11月中海地產在香港獲得一幅土地，總價4.47億人民幣。標杆房企年末再度發力購地，表明開發商在資金方面仍有餘力，這主要得益於2009年下半年以來銷售及融資兩方面均收穫頗豐。展望後市，2010年1月發佈的“國十一條”，政策上對房地產市場的限制初露端倪，預計2010年初，房企在土地市場上的投入將會有所顧慮，但鑑於房地產市場趨穩的主基調已定下，全行業的穩定發展將得到保障，2010年房企的拿地策略將居於2008年與2009年之間，鬆緊有度。
4.土地市場
..土地政策收緊成交熱度不減
11月居住用地供應放量，12個被監測城市居住用地供應面積分別為1408公頃，高於前12月均值139%。12月宅地供應有所回落，居住用地供應面積1132公頃，環比下降20%，但高於前12月均值73%。一線城市宅地供應均大幅增長，其中廣州得益於僅土地規模達48公頃的亞運城項目，11月供應量約是前12個月均值的7倍，深圳亦在11月有1幅20公頃的居住用地入市；二線城市中除天津小有回落外，其他城市均顯著增長。儘管土地政策逐步收緊，但成交熱度不減，11月12個被監測城市居住用地成交面積較前12月均值增加95%，而12月更是環比增長92%，創出2009年成交量最高單月。
..地價維持高位全國地王紀錄再度刷新
受土地成交旺盛的影響，居住用地地價仍維持在較高水平。12月，十二個被監測城市宅地樓面地價4139元/平方米，高於前12個月均值65%。一線城市中，除深圳無居住用地成交外，年底京滬穗三地分別刷新當年全國三類“地王”記錄：上海新江灣城C6地塊，以總價37.2億元由中建地產競得，摺合樓面價32489元/平方米，成為2009年全國最高宅地單價地王；廣州亞運城地塊，被富力、雅居樂和碧桂園組成的“民企聯合體”以255億元奪得，成為2009年全國總價地王；而北京頭溝區龍泉鎮地塊，被天台山房地產公司以8.02億元竟得，溢價率達599%，成為2009年度全國溢價率最高地塊。除廣深無居住用地成交外，京滬成交宅地的樓面地價均再攀新高。
..預計虎年土地市場穩中有升保障房用地供應及建設投入加大
2009年底召開的中央經濟工作會議，明確指出，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”。預計2010年2010年，政府為平抑房價，將繼續加大土地供應，保障房用地供應及建設投入將將進一步加大。北京市國土資源局規劃顯示，2010年將繼續加大住宅用地供應，其中保障性住房面積將佔到一半以上；杭州土地出讓金收入將首先用於建設保障性住房；上海土地出讓收益5%用於舊改，公積金支持三類保障房的建設。
5.住宅市場
..新房市場年底衝刺11、12月供求活躍
11、12月，各地新房市場供求兩旺，價格仍呈上漲之勢。雖然經歷了“金九銀十”的供應高潮，然而在傳統的淡季，各地新增供應不減反增。中原監測的九大城市中，新增批准預售量普遍出現較大幅度增長。同時，市場需求依舊旺盛，在供求兩旺的驅動下，價格保持上升趨勢。11月份以來市場的活躍主要受多方影響：首先，政策優惠到期的預期以及未來政策走向的不確定對供求雙方均產生一定壓力。尤其是開發商加快了推盤速度，以求高位獲利。可售房源的豐富，促成了成交量保持高位。12月後期，政策層面出現調整。中央陸續出臺了一系列為樓市“降溫”的政策。但總的來說，目前的政策並非直接針對新房市場，尚未對市場產生顯著影響。尤其是在短期供應不足的環境下，供應量成為影響市場的重要因素。
11、12月間一線城市的成交量有所下滑，也與短期內新增供應有限密切相關，其中尤以深圳最為突出。而經歷了半年的快速上漲後，各地住宅價格已重回高位，其中一線城市價格漲幅普遍高於二線，高企的價格亦抑制了部分需求。雖然連續出臺的政策尚未對新房市場的供求量產生顯著影響，但亦會對購房者的心理產生一定衝擊，加重其觀望心態。此外，2009年底活躍的市場成交提前透支了部分需求。加之新年假期的臨近，預計未來兩月市場成交將出現階段性低谷。考慮到樓市走向趨穩的主基調已經在政策層面基本形成，預計春節過後市場或將恢復平穩。
政策效應年底成交衝高
出於對優惠政策可能退出的擔憂，10月份各地成交量已經出現回升態勢，而這一情況在11月份表現的更為強烈。根據中原領先指數系統數據顯示，11月，五大城市二手住宅價格指數繼續上揚，部分城市漲幅顯著擴大；成交方面，五大城市二手住宅成交量大幅提高，四季度市場超常規活躍。
在各項救市政策中，二套房貸、利率優惠和營業稅減免這三項政策對於二手房市場的影響最為顯著，其中營業稅政策明確規定了年底到期。由於營業稅稅率較高，且2年若改回5年則會涉及大批次新房源，影響頗大，這正是近期市場波動較大的主要原因。
進入12月，五大城市二手住宅價格指數繼續上揚，政策影響下成交價格上漲速度未見減慢。全年來看，五城市二手住宅價格漲幅均超過30%，其中深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預計未來一段時間內成交量仍將繼續走低。
由於價格過快上漲，12月份起政府陸續出臺各項政策抑制房價，重點打壓投資性需求。在各項政策中，“營業稅徵收年限2改5”對二手市場影響最為顯著，市場觀望情緒開始蔓延；另一方面，業主並不急於降價，部分業主轉嫁營業稅至買家，導致房價進一步升高。受此影響樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑，若剔除政策末班車效應，成交量實際下滑幅度更大。
租金回升租金回報率再創新低
伴隨着價格的快速上漲，從5月份開始，各地二手住宅租金開始陸續回升，至目前，五大城市二手住宅租金累計上漲幅度在8%~13%之間不等。天津本月租金回報率跌至2.99%，在五大城市中成為第4個租金回報率不足3%的城市，目前五大城市中僅有廣州租金回報率超過3%。
圖5五大城市二手住宅市場成交情況(2009年12月)
注：
1.全市二手住宅成交量，根據中原當月交易量及市場佔有率估測所得
2.成交價格，根據中原領先指數樣本均價計算所得
6.寫字樓市場
..供求兩旺年底市場活躍
11月，四大城市寫字樓供應面積在9月、10月連續大量供應的基礎上出現明顯回落，新增供應面積43.18萬平方米，環比減少45.85%；而銷售情況依然保持良好，四大城市寫字樓銷售面積67.14萬平方米，環比大幅增加36.52%。12月，四大城市寫字樓供應面積再次達到9、10月份時的峯值水平，新增供應面積達79.65萬平方米，環比增長84.46%；但銷售面積出現下降，四大城市寫字樓銷售面積57.49萬平方米，環比減少14.37%。
11月，深圳寫字樓新增供應大幅增加，創出年內新高，新增供應15.94萬平方米，環比大幅增長120.17%；成交方面小幅增加，銷售面積2.82萬平方米，環比增長15.10%。12月新增供應出現回落，新增面積為2.82萬平方米，環比下滑82.31%。年底廣州寫字樓供應連續兩月持續回落。11月廣州寫字樓新增供應面積分別為12.79萬平方米，環比分別下滑45.11%；12月新增面積為8.27萬平方米，環比繼續下滑18.28%。而銷售面積在11月環比大漲116.2%之後，12月份環比減少16.61%。
而北京和上海寫字樓供應經歷了11月份的持續下滑之後，在12月份集中上市。11月寫字樓新增面積分別為4.33、12.79萬平方米，環比分別下滑88.61%、45.11%；而12月則大幅增加，北京和上海寫字樓新增供應面積分別達41.89、26.67萬平方米，環比大幅增長867.44%、108.52%，其中北京新增供應創出年內新高。
..利好刺激深圳租金大幅上漲
11月，北京寫字樓租金延續前幾個月回暖的走勢，繼續上漲，甲級寫字樓租金環比上漲3.77%，準甲級寫字樓租金上漲0.92%；但12月一改前幾月的上漲趨勢，甲級寫字樓租金出現小幅下跌，環比下降1.21%。2009年3月，廣東省取消了自2006年以來實行的住宅“限外令”，11月深圳取消了商業地產的“限外”令，至此深圳已經全面取消了房地產的“限外”措施。2009年以來，深圳商業地產的活躍度遠遠不如住宅，政府希望通過放鬆“限外”來刺激商業地產市場的發展；同時由於住宅市場已經存在一定程度的泡沫，政府希望通過放鬆“限外”來分流部分資金，減緩住宅價格的快速上漲。政策推出後，深圳商業地產市場立即出現了強烈的反應，投資者踊躍入市，業主也提高了物業價格。
11月，深圳寫字樓價格環比出現了10%左右的漲幅，寫字樓租金環比也出現了5%的漲幅；12月，深圳租金繼續大幅上漲，甲級、準甲級寫字樓租金環比分別上漲7.07%、0.28%，再創本輪反彈新高。
7.商鋪市場
11月，四大城市商鋪新增供求再創新高，其中供應面積達51.29萬平方米，環比增長35.01%；銷售面積達64.60萬平方米，環比增長74.78%。12月，四大城市商鋪供求達到年內新高，其中供應面積65.36萬平方米，環比增長27.43%；銷售面積68.78萬平方米，環比增長6.47%。
11月，由於深圳本月放鬆了商業地產的“限外”政策，商鋪供應出現爆發性增長，新增供應10.54萬平方米，環比增長1363%，而銷售面積並未出現同比例增加，僅銷售0.67萬平方米，環比增長48.89%；北京、上海商鋪新增供應出現小幅增加，環比分別增長10.73%、23.99%，達到18.57、18.97萬平方米，銷售面積方面分別環比增長103.72%、69.09%，達27.91、30.03萬平方米；廣州商鋪新增供應環比出現大幅下降，批准預售面積為3.21萬平方米，環比減少38.27%，而銷售面積為5.99萬平方米，環比增長18.61%。
12月，廣州商鋪供應出現大幅反彈，新增供應18.49萬平方米，環比增長476.01%，上海新增供應環比也出現增加，達23.71萬平方米，環比增長24.99%；北京、深圳新增供應出現下降，分別為18.28、4.88萬平方米，環比下降1.56%、53.70%。銷售方面，除北京外，上海、廣州、深圳均出現大幅增長，環比分別增長13.09%、25.54%、67.16%。
8.趨勢預測
9.指標註解
i標杆房企包括以下10家公司：保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海。
ii中原領先指數系統(CLI)二手住宅價格指數簡介
中原二手住宅價格指數採用改進的重複交易法，以中原實際二手成交數據為基礎計算編制。指數樣本範圍覆蓋當地市場上活躍成交的典型樓盤。
各城市指數基期統一為2004年5月，基期100點。
指數樣本選取
北京：選取209個樣本樓盤，覆蓋東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、亦莊區等9區的46個板塊；
上海：選取231個樣本樓盤，覆蓋虹口、盧灣、靜安、黃浦、閔行、徐匯、長寧、浦東、普陀、閘北、楊浦等11區的43個板塊；
廣州：選取262個樣本樓盤，覆蓋越秀、荔灣、海珠、天河、白雲、番禺等6區的31個板塊；
深圳：選取147個樣本樓盤，覆蓋羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗等6區的35個板塊；
天津：選取160個樣本樓盤，覆蓋和平、河西、河東、南開、河北、紅橋等6區的28個板塊。
iii中原領先指數系統(CLI)寫字樓租金指數簡介
研究對象：四大城市(北京、上海、廣州、深圳)主要商圈甲級、準甲級寫字樓租金價格
研究範圍：各商圈具有市場代表性、成交活躍的典型寫字樓
劃分標準：以2007年底市場價格為例，四城市甲級寫字樓租金基準價格分別為：北京188.7元/平方米/月(0.85美元/平方米/天)以上，上海222元/平方米/月(1.0美元/平方米/天)以上，廣州124元/平方米/月(0.56美元/平方米/天)以上，深圳144元/平方米/月(0.65美元/平方米/天)以上。準甲級寫字樓租金基準價格分別為：北京145.0元/平方米/月(0.65美元/平方米/天)以上，上海155.4元/平方米/月(0.70美元/平方米/天)以上，廣州80.0元/平方米/月(0.36美元/平方米/天)以上，深圳117.7元/平方米/月(0.53美元/平方米/天)以上。
數據來源：基於市場成交價的樣本寫字樓租金估值
樣本容量：北京六大商圈、上海六大商圈、廣州三大商圈、深圳三大商圈
指數基期：以2004年1月為基期，全市及各商圈加權均價為基期價格，基期指數為100點
指數計算：當期指數=上期指數×當期加權均價/上期加權均價