由於區域位置比較好，目前地價比較高，最高已經達到每畝320萬元，預期仍將有上升的空間。
觀點地產網 見習生 孔藝華 “國際旅遊島”概念之後，海南土地市場迅速升溫。首創股份在海南擁有一級開發權的5209畝土地，亦在此時陸續整理入市。
根據2007年5月首創股份與海口市土地儲備整理中心簽署的《海口市西海新區土地一級開發合作合同》，該等5209畝土地將分兩期開發，一期面積約4050 畝，二期面積則約1159 畝。開發完成後，將被納入土地供應計劃，從2009年下半年起，已經開始有土地成交記錄。
西海岸“囤地”5209畝
“目前該部分的土地已有兩個交易記錄，一次是由海南天源利豐實業有限公司競得，而另一次奪標的則是海南晨暉置業。其中單價最高的一幅，達到每畝320萬元。”海口市西海岸開發建設管理委員會有關負責人表示。
據瞭解，首創股份負責整理的土地多位於海口西海岸長流起步區，該區域集中了大部分的海口可供出讓土地，同時還擁有着豐富的海景資源。根據海南的發展規劃，該區域將以城市副中心的定位打造成集市政現代服務區、會議展覽、旅遊度假等元素為一體的海口新核心區。
在該區域內，已有萬科浪琴灣國際溫泉度假村、富力地產盈溪谷、阿聯酋阿卡不動產公司的國際會展中心等國內外知名開發商所打造的多個高端項目，預計總投資額超過100億元。
“但是，目前首創股份在這裏並沒有獲得任何二級開發項目。”上述海口市西海岸開發建設管理委員會有關負責人續稱：“由於區域位置比較好，目前這裏的地價比較高，最高已經達到每畝320萬元，預期仍將有上升的空間，首創股份通過對土地進行一級開發就可以獲得不錯的土地收益分成。”
事實上，根據2006 年7月海南省人民政府出臺的《關於規範企業參與土地成片開發的通知》，土地經一級整理出讓後，“土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。”也就是說，一級開發商最高可以獲得70%的土地純收益。
“政府能獲得30%的土地純收益已經算是一個比較高的比例了，在以往的一些一級開發的例子裏，政府能獲得的分成比例往往達不到30%。”曾參與策劃海南星光半島等成片開發項目的資深業內人士崔元星說道。
“首創股份獲得這些一級開發土地時的成本很低，而目前該區域的地價不斷爬升，已出現‘麪粉比麪包貴’的情況。要進行二級開發的話，風險要比一級開發要大得多。所以說，最終受益的還是一級開發商。”
“同時，國際旅遊島的概念其實已經提出來好幾年，只不過最近又重新炒了起來。而開發商進入海南的一級開發市場也是從05、06年開始，目前一級開發的市場已經所剩無幾。”崔元星表示：“估計目前一級開發商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里，李嘉誠控制了大概20平方公里，榮智健29.8平方公里，魯能、華潤、海航等開發商在海南都有大量的土地儲備。中信旗下的三家企業最多，超過了122平方公里，反而首創股份的數量是比較少的。現在進入海南房地產市場，已經很難在一級開發上分一杯羹了，而且二級開發的風險又相對較大。”
看好“國際旅遊島”概念
然而，面對日益升溫的海南房地產市場，對在海南仍未取得過項目的首創系香港上市公司首創置業而言，二級開發則成為其進軍瓊島的突破口。
“在2009年首創置業亦曾參加過海南的土地拍賣會，並打算就此一舉進入海南。但在拍賣過程中，有了另一家的競爭對手出現，比較突然，而且最後拍出的地價超出了我們的預期，達到了320萬每畝。雖然這個價格也不算十分的高，但考慮到風險的問題，最後還是放棄了這幅土地的競奪。”首創置業投資者關係主任張燕雯表示。
“其實我們是非常想進入海南島市場，當日拍賣會是我們的CEO親自去的。雖然那次土地是沒拿下來，但我們仍在一直尋找機會，包括現在也仍舊有這樣的想法。”張燕雯補充到。
而對於部分市場人士指出的“一級開發的利潤可能高於二級開發”問題，張燕雯則稱：“一級開發的毛利的確比較高。但目前的狀況下，海南一級開發項目已經很難再取得。而我們要進入海南進行二級開發的話，必然會考慮到成本等更方面因素。若然的確風險太高，也會選擇暫緩進入海南市場。”
“其實目前也有不少可以在海南獲得項目的機會，而且價格也不是很高。而通過招拍掛拿地，我們對自己拿地能力也還是比較有信心的。雖然國際旅遊島的概念以前曾經炒過一波，但是這次可以看出政府是真的想把這個概念落實下去，所以我們對海南的房地產市場還是比較有信心的。”
“所以說，我們還是會通過多種途徑進入海南，而如果進入到海南市場，將以發展與旅遊業相適應的別墅與度假村為主。但我們也不會盲目地去搶地，因為我們畢竟是不拿高價地、不拿地王的，所有可能的風險我們都會算在心中。”張燕雯最後表示。