城市觀點論壇中國行2009年度論壇1月7日早上9：00隆重開幕，以下是著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉先生在論壇上所作的題為《樓市中的拐點在哪裏？》演講全文：
鍾 偉：非常高興有機會跟大家共同討論房地產的問題，很遺憾今天上午沒有聽到大家的發言，總體的基調我認為2010年中國經濟的V形復甦會延續，2010年是增長的趨勢，2009年已經過去了，四個季度的經濟增長分別是6%、8%、9%、10%，全年的經濟增長大概是8.4%，2010年四個季度的經濟增長分別是11%、11%、9%、8%，因此中國經濟總體的走勢大概是9.5%，2009年是逐季走高，而且2010年是整體振盪向上，增速維持在20%，消費增長是16%，工業增加值是16%—18%，我強調的是從次貸危機到現在，中國經濟增長的環比早就結束了，大約在2009年的7月份經濟增長環比的動力開始枯竭，2010年中國經濟的運行沒有更大的油門只是延續了已有的慣性，我們傾向認為2010年的CPI大概是3%到3.5%，確定的是食品價格的上漲，同時伴隨着糧食連續的豐收。其次是市政、水電公共價格的上升，大宗向下遊延伸的價格上升，不確定的是中央政府對資產的態度還有公眾對通貨膨脹的預期，後兩者的影響更大，這是我們對通貨膨脹的基本看法。
2010年信貸的增長，今年全年大概是9.5萬億元，明年信貸增長是7.2萬億元，很有可能達不到這樣的水平，今年9.5萬億元，如果扣除1.5—1.7萬億元的增長，真實的信貸只有8萬億元，從下半年信貸的供給來看完成明年信貸7.2萬億元的增量是有難度的，從今年的負轉到明年的3%—3.5%，因此存貸都有可能提高0.75%—1%，這就導致今年全年加息的次數不會少於2次或者是3次，或者是今年上半年加息是現實的問題。
如果不考慮政策的話，運行的情況是這樣的，從中央經濟工作會議的情況來看，我對會議所傳遞的信息是很難理解的，或者是基本無法理解的。
首先是對經濟增長的定調，有消息說經濟增長的定調在2010年只有8%或者是略高一點，如果今年的經濟增長同比僅僅是8%，又意味着2009年靠4萬億元和其他綜合性措施好不容易取得的經濟復甦，即使2010年增長環比消失，同比也應該有9.5%以上的增長，如果最終調控只有8%，那麼意味着2010年經濟的嚴重滑坡這是不可理解的。
第二個難以理解就是對資產價值的估值，從四季度經濟工作會議後，對於房地產和資本市場的政策出臺的比較頻繁，似乎看起來資本市場和房地產市場有過熱或者是泡沫化傾向的定調，但是極度令人懷疑的，因為2005、2008年兩次調整印花稅的時候，A股大概是在3000點，我們認為2010年的GDP要比2005年大20%，或者是傾向認為基本市場3000點沒有嚴重的泡沫，經過兩年的經濟增長，目前的綜合指數3600點也應該沒有嚴重的泡沫，但是針對資本市場各種的治理措施已經出臺，除此之外對於房地產，除了少部分城市過快的上漲，現在對於房地產市場首先用遏制的詞，似乎中央認為資產價格泡沫化的跡象令人擔憂，如果要遏制房地產和股票價格的上升，同時又要兼顧通貨膨脹是不可能的，貨幣是水，商品和服務是麪包，如果沒有資本市場和房地產市場巨大的海綿吸收足夠大的流動性，通貨膨脹會更嚴重的，或者是有效的管理通貨膨脹就必須容忍股市和房市有一定的上升，如果認為通貨膨脹不嚴重，可以在2010年有明顯的上升，可以遏制資產的價格，兩者要進行取捨。
第三個困惑就是對通貨膨脹的定調，經濟工作會議上只有一點提到了通貨膨脹，就是管理通貨膨脹的預期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴重的事情，儘管官方的數據是3%—3.5%，如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經明顯的存在了。
第四，城鎮化的提出，以前都是城鎮化和城市化同時提的，現在提了城鎮化和戶籍，這是非常令人困惑和不理解的。政策是否隱含着說一線城市房價上漲過快，二線城市房價還有很大的上升空間，是否意味着人口的遷徙先進入二、三線城市，之後是一線城市，這是良好的意願，但是問一下在座的大學生有多大的意願回到二、三線城市，城市容量比較小的空間下，製造業是沒有太大的空間，通常較小的城市服務業也不具有發展的空間。
例如東莞、崑山怎麼會有非常發達的服務業，因為人羣分類太簡單了。城鎮化這次提到很高的程度，又將戶籍提得很高，總體來看2010年經濟工作會議的定調來看，傳遞給市場的信號是非常模糊的，這是我對2010年的判斷，以及對經濟會議的評估。
如果沒有意外2015年或者是早於2015年中國人均GDP超過5000美元，2020年中國GDP人均超過10000美元，中國就進入發達國家，2050年中國超越美國成為世界上最大的單一經濟體，美國的學者更加的樂觀，2040年認為中國GDP佔全球的40%，美國經濟體只佔全球GDP的15%，因此中國的經濟是可以預期的，因為時間只有20分鐘，我只想提醒大家的是，糧價、油價等食品價格在CPI中佔了32%，市政公共服務在CPI中佔了16%，如果公共服務漲價12%，食品價格上漲10%，兩項加起來構成了通貨膨脹的5%，因此上帝都要改名為發改委了。
這是通貨膨脹對今年的預估，明年的情況雖然數字上是3%—3.5%，但是有很大的不確定性。明年經濟是否會二次探底，中國過去經濟增長年均達到10%，如果連續兩個季度達到8%，就是過冷，如果連續兩個季度高於12%就是太熱，因此明年全年經濟增長是9.5%，如果第四季度達到了8%，意味着中國經濟重新趨於糟糕的狀況。
信貸供應
從總量來講是夠的，從增量來講是不夠的。
2010年房地產市場強勢調整
從長週期的角度，房地產市場我個人傾向認為有10—20年的長週期的增長，三個因素是決定性的，第一個因素是貨幣，第二個因素是土地，第三個因素是人口，實際上決定房價更重要的因素似乎還不在於土地成本或者是人口遷徙，而在於貨幣，這是我上午留給大家思考的兩個小小的問題，一個是1987年的1萬元相當於現在的25—30萬元，多少錢夠你在退休後活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3萬元就夠了，因為年收入不過1000元，如果在2008年提問退休人的回答的時候，較低的月收入是2500元，年收入是3萬元，因此存活30年需要90萬元。如果自己籌集足夠的養老金就從3萬元變成了90萬元，如果2025—2035年退休，有多少養老金夠，這取決於人民銀行的態度，房價有多高，受到土地供應和人口遷徙強烈的影響，但是受到最大影響的因素就是貨幣，因為錢不值錢，所有不能大規模複製的商品看起來更值錢，這是貨幣化因素推動中國房價最主要的因素。
大家可以看觀點地產上的文章，為什麼1997年香港遭遇了嚴重的房地產波折，一位研究人員指出，項目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到個位數，因此房價猛烈下降，過去20年中國M2和M1分別是19.8%和17%，比經濟增長的速度，比城市居民收入的速度都要更快。
2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長54%，金額增長85%，我們對2010年的預期是全國商品房的銷售面積同比是零增長，銷售金額仍然會同比略微增長5%左右，價格的上漲主要體現在2010年的上半年，如果從同比和環比的角度來看，2010年第一季度商品房價格的環比將會從正的增長向零轉變，從第二季度結束第三季度開始商品房價格同比也將由正的增長轉為負的增長，全年同比略有正的增長，但是遠遠不足2009年，這是我們對2010年市場的預判。
這樣看起來，商品房價格的拐點在第二季度結束和第三季度開始之間出現，主要的取決因素是供求因素，主要的特點是銷售平穩，資金充裕，土地出讓價格仍然繼續推高。開發商項目風險增大，行業進入的門檻提升等等都是明顯的趨勢，對於房地產企業和全國性的房地產企業而言，一線城市做利潤，二線城市保規模。
我們認為價格的環比在一季度就結束了，同比在二季度也會結束，意味着增長就結束了，下面要回答的幾個問題，目前的情況是供應不足還是投機過渡，這個問題似乎不值得回答。
除非這個人強烈的相信自己的意願而不相信簡單的事實，在2000—2008年城鎮居民大概增加了1.6—1.8億人，商品房銷售總的面積大概是27億平方米，人均十幾個平方米。
也就意味着過去增加的城市人口購買全部的商品房還是不夠的，2009年房地產行業最好的一年，新房銷售800萬套左右，可以供多少個家庭，最多就是800萬個家庭，因為新增家庭都是戶均人口比較少，只能容納1600萬人左右，因此從總體來講，供應不足始終是過去十年商品房存在的事實，2010年同樣如此。
在2009年前三個季度的數據反應，銷售數據是比較快的，土地儲備不夠快，開發成長是不夠快的，2009年房地產企業的土地儲備僅僅增加了0.6平方米，在建面積是四、五億平方米，新開工也是不足的，導致2010年上半年商品房的供應仍然是偏緊的。
土地儲備的增長以及在建和新建18個月房價的走勢情況，商品房的生產週期是比較長的，目前的在建和新建決定了未來價格的走勢，總體來講，2009年全年和2010年上半年房地產企業處於出清庫存的階段，2009年下半年和2010年下半年，開發商處於補充庫存，包括補充土地，新開工等等都在進行，現在還是沒有回到正常的存貨水平，房地產正常的存貨水平是14—15個月，任志強的經驗認為是16個月左右，16個月的存貨意味着有4—5個月可賣的現房和12個月可售的新房，目前的量還沒有補充到正常的水平。到底是價格過高還是消費超前。
2008年11月份2009年1月份房地產行業的價格環比已經見底，我是在今年3月份強烈的主張房地產企業買入一切可以看得到的土地和項目，以及可以獲得的任何可以買入的東西。目前這種補充庫存還沒有結束，這是價格的同比和環比的趨勢。
怎樣界定房價過高還是消費超前，有很多的學者研究這個問題，用事前的因素判斷是沒有效果的，例如收入房價比，根本就不知道個人的收入是多少，如果別墅區可以住滿60%的人是天方夜譚，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋賣完了就說是空置率，就變成了奇怪的現象。
我們只能看事後的情況，如果一個城市的中位數的消費面積不斷的增大，說明城市的房價開始便宜了，北京恰恰是如此的，這衡量了城市之間不同購買羣體對房價的承受能力，例如北京平均的新房面積是115平方米，瀋陽不到100平方米，因此瀋陽的價格比北京的價格還要貴，因為瀋陽購買的平均戶型是100平方米，北京購買的平均戶型是115平方米，這是這個時候統計的。
從北京2005年的數據反映，消費者購買新房和二手房的面積不斷的增大，還有就是按揭率的問題，購買中有多少是來自於按揭的，2005年達到了峯值，今年是最糟糕的，不到5%，購房者越來越少使用按揭工具而不是越來越多或者是越來越依賴於按揭工具。
中國首次置業的情況，低齡化是傾向，中國住房的消費是提前消費導致的價格過高。保障性住房和中高價位的商品房幾乎是沒有關係的，為什麼如此的分析，因為在2010年的今後幾年保障性住房要大量的供應，對地方政府而言，在既有土地供應的總量下，保存一定的財政收入，如果保障性的住房收入供應多了，就意味着商品房供應的土地量更少，土地的價格更貴，因此商品房的價格也將更貴。
如果我們認為多建保障性住房就能夠有效的分流居民對商品房的需求，從邏輯上反映是比較古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，這就意味着居民的需求是通過購買商品房解決的，目前商品房的需求是以剛性為主，目前的房價是居民可以承受的。
如果保障性住房並不能有效的分流商品房的需求，也就意味着購買商品房的是商品房的，即使價格有所調整，中低收入者對商品房仍然沒有承受能力，因此保障性住房和商品房價格之間的關係是弱相關的，任何時候政府批評高房價，批評商品房價格過高都具有政治性絕對的正確性和輿論上的正確性，並不具有政策上的可行性，現在房地產企業要做的是補充庫存還是出清庫存，我的結論是繼續補充。在城市核心區繼續購置土地，繼續新開工項目，並且將產品做好，仍然是房地產企業的選擇。
從目前的情況來看，今後幾年甚至更長的十年的週期，貨幣發行量的增速不會放慢，導致了任何實物資產尤其是作為城市核心區土地資源的價格仍然被低估。
目前庫存的補充是不夠的，補充庫存意味着增加很多的內容，因為時間已經超時了，簡單的講後面的內容。
政策是比較含糊的，第一，土地供應量是否有可能放量，這種可能性是完全不存在的，因為中國還將需要糧食增長25%—30%的產量，才能滿足未來13億或者是14億的人口，前不久國內公佈了國內可以種植轉基因大米和轉基因小麥的決定，這就意味着政府對於未來糧食供應增產的情況是沒有信心的，因此必須通過科技的手段在已有的耕地上生產更多的糧食，保住耕地是非常重要的，因此土地供應的總量要有大幅度調整的空間是極小的，除非跨省平衡。廣東省的土地指標多一點，西北土地的指標少一點，廣東跑到西北省購買用地指標，使得土地在全省範圍內結構優化，說起來容易，做起來難。
人口向大城市遷徙的現象沒有改變，今年全球人均GDP是3200美元，城市化達到50%，中國城市化的水平還不到50%，關鍵的因素是貨幣化沒有停頓的跡象。
彙報的結論
第一、2010年中國經濟逐漸的走低。第二個結論，資產價格包括股票市場和房地產市場的價格受到了巨大的懷疑和批評。第三，2010年房地產行業處於強勢調整的狀態，一線城市做利潤，二、三線城市保規模。
第四，補充庫存，仍然是非常必要的。