仲量聯行發佈第三季度市場報告，北京優質寫字樓市場需求穩定回升，同時中檔品牌零售商繼續加速在北京擴張，商業物業依然面對潛在新增供應的壓力。

　　寫字樓市場:隨着全球和中國逐漸走出經濟衰退及市場開始回暖，北京寫字樓市場需求在上個季度的小幅上升後，在本季度開始出現穩步回升的跡象。雖然高企的空置率仍然給市場租金帶來不小的壓力，新進入市場項目的業主仍然以優惠租金來吸引客戶，但租金下滑的幅度遠低於前幾個季度，近期市場上的大單成交更是給業主帶來了積極的信心。

　　優質商鋪市場:在今年前三季度中雖然國際奢侈品的擴張幾近停止，但是中檔品牌的擴張卻在斷續加速，這些中檔品牌也為北京零售物業市場提供了有力的支撐。開發商在經歷了奧運前後奢侈品牌的快速擴張和收縮的過程後，其整體的經營思路也逐步成熟，一些開發商在對其物業的定位上更加註重項目本身的特色及未來實際人流及營利能力。

　　高檔住宅市場:北京的高檔住宅銷售市場已從2008年年初開始的調整期恢復。前三季度，市場成交價格與成交量均恢復到市場的高點。但是，由於部份項目的售價上漲過於迅速，同時平均單價超過人民幣20,000元以上的項目大量增加，導致了政府相關部門的關注及潛在購房者的觀望。基於很多投資者在本輪的房價上漲過程中已獲得了豐厚的回報，因此整體市場的購買能力仍然強勁，為當前較高的房價提供了有力的支撐。

　　工業物業市場:由於經濟的持續回暖，北京工業市場在今年第三季度需求開始有回升的表現。然而，由於對於物流設施和廠房的需求仍然有限，大量的新增供應和高空置率繼續對租金造成壓力。

　　投資市場:寬鬆的貨幣政策與良好的銷售業績使得開發商們的現金流得到很大改善，也加強了對於北京土地資源的爭奪，2007年火熱的畫面再次重演。隨着北京基礎設施條件的改進，地鐵正在向亦莊、大興、房山、門頭溝地區延伸，當前土地市場的熱點地區也隨之向這些潛在的新興居住區轉移。

　　寫字樓市場

　　市場需求開始出現穩步回升的跡象

　　自從08年三季度金融危機以來，北京寫字樓的業主通過採取降低租金、租期減免、贈送裝修等各種方式吸引客戶。在此期間，約有147萬平方米的寫字樓進入市場，其中56%為優質甲級寫字樓，而初見成效的政府經濟激勵政策、寬鬆的銀行貸款給予了很多公司特別是國內公司業務擴張的機會，並使得這些擴張對於辦公面積的租賃需求在本季度大量釋放出來。09年三季度，整體市場的淨吸納量達到139,000平方米，是08年三季度經濟危機以來的最高值，並接近08年二季度市場處於頂峯時的水平。國有企業，特別是大型國有金融機構的大面積擴張構成本季度吸納量的主力，大約60%的本季度淨吸納面積都來自於國有金融機構的租賃需求。雖然跨國企業持續受到經濟危機的影響，在本季度的租賃需求仍然明顯弱於國內企業，但是跨國企業的需求正在逐漸回暖。整體市場平均租金環比略下滑2.9%，達到人民幣208元每平方米每月,同比下降19.2%。租金下跌主要來自於新近落成寫字樓的成交，甲級寫字樓的租金本季度環比下跌3.9%，達到人民幣228每平方米每月。

　　本季度金融街地區的淨吸納面積首次超越CBD，達到60,800平方米，佔總淨吸納量的一半，而構成這些淨吸納量的成交全部來自於國內金融機構。其中值得關注的成交包括：北京農業商業銀行租下了金融街中心的北樓，面積為29,000平方米。浦東發展銀行租賃了豐融國際大廈的30,000平方米麪積。而這些客戶由於得到政府的支持以及擁有雄厚的資金實力，有很強的支付能力，因此金融街地區的成交價格遠高於其它寫字樓區域市場的價格。CBD的租賃需求在本季度持續穩定，淨吸納量為41,300平方米，儘管低於金融街的吸納面積，但其成熟的配套設施、大量的優質寫字樓供應、有競爭力的價格以及政府的行業優惠政策仍然吸引最有實力的公司前來入駐，而該地區的客戶羣也比金融街地區更加多樣化。

　　本季度有四個新項目完工進入租賃市場，總面積約為257,000平方米，使得整體市場的寫字樓存量達到900萬平方米，其中甲級寫字樓的存量達到380萬平方米。位於第三使館區的鳳凰置地廣場是本季度落成的唯一一個甲級寫字樓，而位於東二環路的80,000平方米的中匯廣場也在推延了好幾個月後落成。新增供應繼續推高整體市場空置率0.5個百分點，達到新的歷史高位27.8%。CBD地區由於本季度沒有新增供應，空置率出現連續四個季度以來的首次下跌，達到36.7%，環比下跌1.7個百分點。

　　市場需求的回暖快於預期，但由於跨國企業的需求恢復仍在進行中，整體經濟形勢還存在不明朗的情況，第四季度的淨吸納量是否能超過第三季度仍然有待考察。“第四季度的租金預計仍然有所下跌，但逐漸恢復的市場信心將不會使租金出現大幅下滑。業主仍然將以優惠的租金條款來吸引客戶，更多的公司仍將有機會升級辦公環境和搬遷到便利的商務核心區。”仲量聯行北京公司董事總經理張瑩指出。

　　優質商鋪市場

　　中檔品牌依然保持擴張的勢頭

　　在2009年第三季度，北京零售物業市場的亮點就是中檔品牌依然保持擴張的勢頭。例如Asobio在北京來福士廣場新開了北京的第一家店。H&M在國瑞城購物中心和來福士廣場的店鋪在本季度陸續開業。ZARA、Uniqlo和Bershika也分別在位於中關村的華宇購物中心開業和簽約。本季度也有一些電影院和超市在新的商場或購物中心簽約。由於市場競爭激烈，開發商們對於一些以前未曾進入中國的國際品牌更感興趣，而對於國際零售商來說，也希望繼續開拓中國市場。例如GAP、River Island正在積極地瞭解北京市場。國際奢侈品品牌在經歷了上半年觀望之後，轉向積極關注市場變化，開始着手明年度的開店計劃。

　　本季度有兩個項目竣工。前門大街建築面積達56,491平方米。目前開業的商家有103家。其中不乏國際品牌，例如ZARA、New Balance、H&M、Uniqlo以及Swatch等品牌。賽特奧萊在本季度開業，總建築面積達到40,000平方米，是北京第一家純歐美式的品牌折扣店。同時，在本季度一些新項目由於預租率不足或其它原因，推遲到下一個季度或者是2010年開業。例如長安Mall、北辰購物中心-綠色家園以及國貿三期等項目。在今年的優質商業物業市場，品牌折扣店以及中檔定位的項目更受開發商的推崇。例如賽特集團在順義新開的奧特萊斯店、晨曦百貨將其在富力購物中心的商場改為奧特萊斯店。

　　本季度租金較上個季度持續下滑，至人民幣500每月每平方米，環比下降5.4%，較去年同期下降了17%。由於新入市項目的入駐率較高，本季度空置率與上季度持平,為16.1%。“在第四季度將會有195,371平方米的新增供給進入市場，這些新項目將會推高整體市場的空置率，同時很多零售商會利用大量潛在新增供應的市場機會，加大與業主方的談判籌碼，預計下一季度市場平均租金將進一步下滑。”仲量聯行華北區總經理張志賢表示。

　　高檔住宅市場

　　租賃需求回升，售價快速上漲

　　三季度，高檔住宅租賃市場進入一年中的旺季。表現為一些來自於日本及歐洲的跨國企業在本季度增加外派至北京外籍人員的數量，在一定程度上推動了市場的新增租賃需求。服務式公寓市場存量較大，一些定位於小戶型的服務式公寓項目積極地搶佔短租市場，接受七天以下的短期租約，在一定程度上加劇了高檔酒店市場的競爭。本季度，整體租金保持了小幅下滑趨勢，高級公寓與別墅的租金分別為人民幣82每平方米每月和人民幣109每平方米每月，環比下降了3.7%與0.3%，而服務式公寓的租金則比上季度下降2.2%，達到人民幣172每平方米每月。“雖然北京高檔住宅租賃市場正在積極地從經濟危機的影響中恢復，但是在第四季度將進入北京傳統的租賃淡季，受新增供應增加而市場需求增長放緩的影響，預計在2009年底，住宅租賃市場的平均空置水平維持在20%左右水平，而租金也繼續呈小幅下降的態勢。”仲量聯行北京企業住宅服務部主管張紅指出。

　　第三季度，北京的高檔住宅銷售市場供需兩旺，平均售價呈加速上漲的趨勢。由於四環路以內的大規模住宅開發用地已較為有限，擁有一定的社區規模，佔據了優越的自然環境、成熟的商業環境及教育資源的高檔公寓普遍取得了良好的銷售業績。由於市場成交量的回暖以及後期產品的升級，很多高檔公寓售價環比上季度有了大幅度的拉昇，本季度高檔公寓的平均售價已達到了人民幣24,510每平方米，比上一季度上漲了9.7%。高檔別墅市場的需求也表現得十分旺盛，本季度平均售價達到人民幣20,594每平方米，比上一季度上漲了6.2%。在第四季度，高檔住宅價格的上漲空間將明顯放緩，同時預計成交量將比本季度有所下降。

　　工業物業市場

　　大量的新增供應和高空置率繼續對租金造成壓力

　　第三季度，市場進出口額相比今年前幾季度有所增長。在物流市場，活躍的物業升級更新的租賃需求帶動了吸納量的顯著上升，許多公司搬遷到擁有更高品質的廠房和物流設施的通州物流園和北京空港物流園。然而，不斷進入市場的新增供應進一步推高空置率，並達到新的歷史水平，本季度空置率上升5.5個百分點達到32.7%。對於工業廠房市場，淨吸納量值在今年以來首次表現為淨增長，但仍有一些公司在縮小他們的工業廠房租賃面積。本季度廠房市場的空置率穩定在24.5%，環比微降0.2個百分點。

　　隨着需求逐步回升，業主也通過提供免租期以及裝修等優惠政策來吸引客戶，這些租金政策使得有效租金進一步降低。本季度北京物流市場的平均租金環比下跌了2.8%，達到每月每平方米人民幣24.8元。而廠房市場的平均租金穩定在每月每平方米人民幣27.9元。北京持續強勁的零售需求將給予物流市場以積極發展的信心，但在未來12到18個月中，12萬平方米的新增物流物業面積將持續推高市場的空置率，並對租金造成壓力。“預計到2009年年底，三分之一的物流物業設施將為空置。在工業廠房市場上，儘管對於廠房物業的需求將隨着國內和國際市場的回暖也逐步恢復，但租金也仍然會因為大量的新增供應而存在很大的壓力。”仲量聯行北京工業部主管羅薔薔表示。

　　投資市場

　　物業投資市場活躍，土地市場繼續升溫

　　本季度，在整體房地產市場需求迅速回暖的背景下，有實力的機構投資者加強了對於北京市場的投資力度。幾宗位於核心商業區內長期處於爛尾或停工狀態的高端物業被新的投資者整體收購或者獲得了新的資金注入。這些項目在長期的停工期間一般均進行了多次的融資，在一些權益與產權方面存在或有的風險，因此新的投資方在資金實力、處理前期投資者利益及後期產品的重新定位與策劃中都需要有很強的實力，才能控制好項目的後期開發。同時，也有幾宗涉及寫字樓的大宗購買交易成交，新興的IT企業和有實力的能源類公司是寫字樓自用投資的重要買家。

　　部分地區的土地成交價不斷創出新高，樓面價格超出當前住宅銷售價的50%，反映出開發商們對未來2—3年的房地產市場前景持樂觀的態度。“土地價格過快上漲對於房價的潛在推動已引起了政府相關主管部門的重視，預計未來的土地市場交易中，‘高價’將不再被作為企業中標的唯一標準。”仲量聯行中國投資部主管翰德偉表示。