孟曉蘇：
各位業界同仁，各位媒體的朋友，大家下午好！很高興再來重慶參加房地產論壇，我記得去年這個時候我到這裏來參加論壇，是由重慶市委市政府主辦的，薄熙來書記、王鴻舉市長和黃奇帆常務副市長都出席了會議。在去年那樣一個房地產低迷的時刻，重慶市帶頭由市裏來推動房地產業，當時我講的題目是中國房地產的投資機會，時隔一年我們看到這個機會確實在全國包括在重慶出現了。
這次觀點的負責人跟我講，要我談物業稅。物業稅最早是在2003年，是由中房公司向國務院提出來的，是由當時的副總理把我們叫到國務院做了彙報。徵收物業稅這個建議也為地方政府依賴土地財政問題和農村土地合理流轉問題開闢了新的思路。在去年6月份，觀點組織的房地產論壇上我重申了我當年的觀點，應當允許農村土地的流轉。去年10月份，就制定了關於允許農村集體經營型建設用地轉讓土地使用權的這樣一個重大決定，今年8月份我又在觀點組織的博鰲房地產論壇上提出來，用物業稅來取代土地財政。現在來看物業稅已經形成熱烈的議論，而且已經在認真的研究，新的管理層要求深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅。
我們需要研究物業稅的實施應該說可以解決地方政府過度依賴土地財政的問題，那麼和房地產的稅制改革是緊密聯繫的。我談五個方面，第一個方面現實問題，土地財政已經充分的顯現了他的落後性。從今年年初以來，我們看到中國房地產市場再次呈現了一個旺銷的景象，到了9月份，我們看到商品房的銷售面積同比上漲了44.8%，而銷售額同比增長了73.4%，到了9月份我們房地產銷售額就超過了歷史上最高年度銷售額，最高是2007年的2.6萬億，而到現在9月份的銷售額已經達到了2.75萬億。在房地產旺銷的同時又出現了地王現象，為什麼今年地王現象重生？這和土地供應量嚴重不足有關係，我們獨家拍賣制度造成了地價升高，就是隻由政府一家來拍賣土地。
我們從這個現象中可以看到，一方面是各個村落都有可能提供城市的增量土地，但是一方面各個機構卻不能夠向農村來收購他的集體建設用地，只能夠通過政府來徵用然後再去拍賣。政府用壟斷權進行了土地的集約經營，利用這個壟斷權賺取的土地差價卻在兩頭造成不良後果，一頭是城市的高地價，一頭是遲緩供應，憲法規定的是國家為了公共利益需要配置耕地，但是土地管理法卻是把任何單位要想建設，都規定為要由國家徵地才能建設，連經營性的建設用地也必須要徵用，所以這種廉價徵用，高價拍賣形成的土地差價已經形成了地方政府的土地財政，他一年的收益就相當於歷史上所有農產品的剪刀差。這種低價徵地，高價拍賣的做法已經引發了農村羣眾的不滿。很多地方一畝地徵用也就是10萬、20萬，但是拍出去價格可就驚人了，幾百萬。這又引發了農村羣眾的不滿。
我多次提出來要改革這種徵地制度，要改變建設用地渠道單一的情況。我們都知道，現在我們建設保障性住房，特別是廉租房，土地出讓金的10%要求被用做廉租房，他可以解決城市住房困難戶的問題，但是土地出讓金是從農民拿來的土地差價，我們就感覺到這件事情並不這麼美好了，利用這個差價能創造社會公平嗎？為什麼地方政府熱衷於從土地差價中獲益呢？地方政府轉為虧空狀態，持續到今年已經是每年12000多億，靠什麼來補貼，就靠土地，他雖然可以補貼地方財政，卻陷入了一種錯誤的制度設計。我們看到這些土地差價款，都是從徵用農民的土地中獲取的。到了2008年，由於土地大量的流拍，所以地方政府財政收入銳減，我們知道很多地方土地出讓金和房地產稅費佔到地方政府財政的46%，這種以地生財的方式也不利用18億畝土地的使用。現在需要完善一個稅制設計，既然農村的土地可以流轉了，中間差價沒有了，地方政府的財政虧空怎麼解決呢？
第二好事難成。物業稅和地稅本來不是什麼新東西，是世界各國，多數國家都實行的一種財產稅，帶美國、加拿大地方政府75%的稅收都來自物業稅和地稅，而他們一般是按照物業評估值的1%-3%來徵收的，有的地方還要徵收地稅，新加坡他的稅率是4%，但是他的評估值是可以折半來計算的。香港就是連最窮的老百姓，只要你有產權房，就要交差餉，這個是地稅、物業稅的一個基本含義，就是你這個土地不管是租的還是買的，你使用周邊的道路、環境，還有很多公職人員為你服務，還有軍隊人員為你駐守邊疆，保衛安全，這些都是要交費的。我們現在房地產稅制存在交易環境稅負重，交易環境稅費過重顯然對居民買賣房屋活動和對房地產市場是不利的。當時我們沒有徵收物業稅的條件，而現在通過這麼多年的房改和商品房的發展，現在老百姓有房的已經達到86%的家庭，不少居民有了第二套，第三套甚至更多的房屋，具備了徵收物業稅的條件，而開徵物業稅也有利於社會公平，現在在住房持有上已經顯現了比較大的差距，有些高收入者他們佔了大量房屋土地資源，通過徵收物業稅不僅可以促進資源節約，還可以調整不同社會羣體在資源佔用上的公平關係。而物業稅徵用以後，他轉移支付主要用於貧困戶的保障性住房建設，這樣有利於減少貧富差距，構建和諧社會。他是這麼一個好的稅種。但是這麼一個好稅種，已經呼喚了六年了，儘管把這個稅率一降再降，我們目前設置的是0.3%-0.8%，居民還是不願意。有些專家說不是給居民減少房屋流轉稅嗎，居民說我們的流轉稅早就交完了啊。所以現在輿論對開徵物業稅有種種議論，董藩教授說了這麼一句話，住宅物業稅十年也出不來。
第三設立一個新稅種需要細心的設計，並循序漸進。怎麼樣啓動物業稅呢？第一步，商業房地產本身就在徵用土地使用稅和房地產稅，房地產是有產權的，土地是沒有的，是租用的，那麼現在在商業房地產上已經實行這個稅，而且實行了多年了。實行這個稅制平移，兩個一合併就變成了物業稅了。第二步，從小產權房起徵物業稅，因為小產權房本身沒有交過土地出讓金，小產權房我們不是不鼓勵嗎，小產權房的稅率也不宜太低，因為他本身沒有交過土地出讓金，而更多沒有買小產權的居民也會覺得心裏很平衡。第三步就是對高檔住房和豪宅徵收物業稅，有錢人多交稅，多承擔社會責任，這個是一種社會公平。徵收物業稅是一種調控措施，我們看到現在很多媒體在說房地產過熱了，又要調控了，我認為出臺其他的打壓消費的措施是不可行的，但是如果適當的時候，比如說明年甚至後年出臺物業稅，分年度走，首先解決商業物業，然後一步步走，這樣有可能會對房地產市場的過熱起到一個抑制作用。當然批評開發商捂盤，我們在美國開發的房子我們賣了是由物業者交稅，如果我們不賣，是由我們交稅。那麼是不是要對居民的某一個平方米範圍之內的基本住房實行免稅呢？也是可以考慮。如果要這樣一步步的走的話，物業稅在中國逐漸實行，就可以取代土地財政，我們經過計算，大致和目前的土地財政能夠達到等額。
第四考驗智商。第一個難題就是小產權，小產權問題已經產生了多年，現在儘管是限制，但是老百姓還是要去購買，小產權房目前佔了很大的比例了，在全國已經相當於大產權房面積的50%了。這個孩子已經生出來了，你不可能再把他掐死。你說他違法，其實是我們立法不到位，是法律沒有按照人民的意志進行修改和完善。所以不能夠光是批評其違法，有人說辦手續不玩了嗎，也可以，但是如果採取允許農村建設用地流轉的辦法，允許徵收物業稅這樣就能走向一個正常的軌道。再一個現在城市農村本身是農民的一個創造，農民用城中村參與了城市的發展，而且農民從城中村裏面得到的收益也不少。比如深圳，深圳城中村的住房面積已經佔深圳住房面積的將近一半了，很多打工妹就住在這裏。他彌補了地方政府多年沒有建廉租房的不足。如果有了物業稅就不必將這些農村建設用地徵為，你可以不必一次性變為70年，然後就不能日後再按照高額來徵稅了。
按照中央的三中全會的規定，今後這種土地是和國有土地可以享有平等權益的，如果能夠和國有土地享有平等權益，請問未來是租地70年大產權房值錢，還是使用期永久的屬於集體的小產權房值錢呢？在國外就是後者這種土地就更值錢。所以房子值錢不是壞事，房屋越增值，物業稅收就越多，政府就得到了源源不斷的財源。
最後一條，推動轉變。到底是從高收入者收稅，還是從低收入者那兒斂財呢？如果稅收體制設計失當，就會引發動亂甚至革命，過去英國人就是不適當的向北美羣眾徵稅，結果遭到了反抗，英國政府來鎮壓，北美殖民地就拿起槍來向自己的祖國打響了第一槍，經過12年就建立了美國。英國人在大笨鐘底下說我們就是在這裏丟掉了美國。我們這個歷史上稅制不公這種情況引發人民反抗的比比皆是。我們中國農民熱愛土地，但是在國民黨反動派的統治之下他們得不到土地，共產黨領導人民革命，我們眾多的農民聚集到我們身旁是因為我們實行的土地改革，廣大農民得到了土地，他們就踊躍的參戰來保護自己的勝利果實。一些老將軍給我們講國民黨軍隊哪兒是我們打敗的，是人民羣眾打敗的。後來我們黨又把土地的集體又再次承包給了農民，現在人民公社還並沒有把土地都集中到國有，也就是集中到了集體，而現有的徵地制度，由於城市化不可阻擋，現有的法規和徵地制度就是又一次從農村手裏收地的通知書。中央明確了農民的土地是有充分又有保障的土地承包權，穩定承包關係長期不變。我們中國憲法也早已規定土地是實行兩種供應制，國家土地屬於國家所有，而農村土地他是集體所有。所以我們的稅收制度應當是更加合理，從過去向農村收取的土地差價轉到向城市的居民徵收物業稅，讓擁有豪宅和多處住宅的多交稅，房屋價格低的少交稅，無房戶不交稅，當然可以用這些稅收轉移支付來建設廉租房。我們的任務是要推動房地產的稅制改革，完善中國的社會制度。構建一個和諧社會。我講的內容完了。謝謝大家！
主持人：謝謝孟總精彩的演講。請留步。我們剛剛特約評論員在上面聽得非常認真，接下來有請特約評論員向孟總提問。
吳小燕：關於我們的物業稅的問題應該說是最近的一個熱門話題，不管是說在前一陣子博鰲論壇上以及在這次兩會過程中，都是相關代表爭論的焦點話題。首先非常感謝孟總剛才給我們做了這樣一個精彩的演講。在座的以房地產企業居多，這也是在座關心的一個問題，我們知道自94年稅制改革以後，地方政府為了解決地方財政收入這樣一個壓力，所以就目前來看，可以說土地財政已經成了最主要的收入來源，當然就產生了剛才孟總談到的一方面產生了失地農民的問題，另一方面也大力的推動了整個房價的飆升。當然在這個過程中，孟總也談到作為物業稅可能是解決這個問題的一個很好的方式或者方法之一，但是我們也意識到，在物業稅這個概念提出來這麼長的時間裏，物業稅如何去推行，以及在推行過程中，我們還面臨着一系列問題，比如說現在大家紛紛在爭論的如何對我們的物業進行一個技術評估，以及新老物業如何來進行分門別類的平衡，到目前為止關於物業稅目前我們只是在商業地產這一塊空轉。我想請問一下就孟總來看，剛才您也提出來了，如果物業稅要推行的話，您提出了四個不同，可能物業稅的推行業內有些說法，說十年都不會有實質性的動作，孟總認為物業稅這塊大概是什麼樣的一個時間可能會更深切的影響到我們整個房地產行業的運作？
第二個問題是剛才孟總也提到了，在這個過程中很重要的一個突破口是小產權，我對於小產權的定義，我更願意把他定義為山寨版的經濟適用房，因為首先小產權房價格相對比較便宜，從一個意義上來講他的存在是合情，但是不合法。現在孟總提出來物業稅可以作為解決小產權房的很有效的手段，那麼重慶作為城鄉統籌的一塊先行地，實際上在重慶也一直在推行地票流轉的制度，孟總認為我們的小產權房的發展和我們地票流轉之間會是一個相輔相成的關係呢？還是會相應的有一些相對的衝突？
孟曉蘇：小燕剛剛發表了一個很好的講演。其實我認為物業稅目前不是一個如何實施的問題，而是一個要不要實施的問題。至於如何進行稅制的設計，我們有的是聰明人，而且可以逐漸的完善。要不要徵收物業稅主要還是考慮地方政府要不要收入，收入不夠的話怎麼辦呢，咱們這些年就走了一條歪路，就是稀裏糊塗的徵地賣地，這條路已經走到頭了，不能再走下去了，再走下去就會影響到我們和農民羣眾的關係，影響到共產黨的地位。所以我們現在有這個智慧要推出一些財產稅，社會上有一批人他們付得起稅，有些人房子有很多套也引發了很多不滿。至於小產權和地票也好這個都是我多年來的一種願望，我在前年最早提出來讓農民帶着地票進城，所以重慶帶頭把這個地票拿了出來這真是一件好事，可喜可賀，畢竟我們提的是觀點，而重慶在這裏紮紮實實向前走了一步。我認為一個社會要不斷的從不盡合理，走向更加合理，這是我們每一個人的目標，也是執政黨的目標。如果我們能夠把制度設計得儘可能的盡善盡美，追求儘可能的完美，這樣就能夠構建和諧社會，同時又能夠合理的讓社會各個方面來進行負擔。在這方面全世界都有了成功的經驗，而我們為什麼不去學呢。所以我認為在未來幾年都應當通過智慧來逐漸的解決。
孟曉蘇觀點答問
吳小燕：我想接下來把我們寶貴的時間留給我們在座的房地產界的朋友。
主持人：今天孟總講的是物業稅方面的問題，剛剛您也說到這個問題有很多其他的專家持不同的觀點。在臺下的孟總的老同學，我們的龔總有持有不同的觀點。
龔方雄：我等一下會就另一個問題發表我的觀點。孟總我們私下確實也討論過，您剛剛其實講得非常全面，其實物業稅的徵收的法理基礎是一個非常重要的問題。我們國家雖然大家對房屋有所有權，但是對土地並沒有所有權，那麼稅之所以稱之為稅，是政府對不屬於自己的東西，對屬於老百姓或者經濟實體本身所有的東西進行的一種徵收，那叫稅。在土地所有權不屬於民眾，仍然是政府的情況下，實際上這個稅從某種程度上，比如說在開發商拿地，在老百姓用錢買房子的過程中，某種程度上已經支付了這個稅，我們的土地使用權又是70年。
龔方雄
所以說如果在沒有土地使用權的情況下，徵收土地稅和房產稅這個有沒有一定的法理基礎，這個問題值得探討。這個問題也非常複雜，從國際上來講美國大部分的房子是有土地使用權的，所以他的房產稅，物業稅就比較高，在香港，在英國他的土地實際上是屬於皇家或者屬於政府，他對政府徵的稅不叫土地稅，他實際上是一種費，非常非常低，大概每年只有百分之零點幾。從這種體制上來論證這個問題的話，我覺得還有很多值得探討的地方。同時這個稅本身能不能推得出來，可行性的方面也有很多問題值得探討。至於從法理上和可行性的探討雙方面都要來做的話，我們實實在在對這個問題做一個判斷的話，這個稅確實您認為，您是這個稅的倡導者，您認為在未來的十年能不能推得出？
孟曉蘇：我覺得龔博士講的這些觀點很有道理。我希望在研究物業稅的時候要關注到龔博士的這些重要的觀點。我講完了。
提問：在被徵收的羣體當中其實有一個特殊的羣體，那就是公務員系統，他們獲得的住房和普通老百姓以及所謂的富人在獲得房子的過程當中有很大的差異化，其實這個問題的解決，就是老百姓能否接受物業稅這個稅種當中最為核心的問題。而且現在在很多媒體層面上都帶回避這樣一個問題。那麼孟總，從您的角度來看如何來解決這樣一個問題？
孟曉蘇：應該說在法律面前人人平等，就像現在的所得稅一樣，大家都是按照自己的收入額和一定的比例來納稅。但是你剛才談到關於公務員的問題，我恰恰要說的是為什麼我們這些財產稅出臺慢呢，不光是物業稅，物業稅他有利於農民，可以減輕農民壓力，但是制定法律的不是農民，是誰，是公務員。還有遺產稅醞釀了十年沒有出來，是誰反對呢，我們現在看到億萬富翁不納稅，現在富二代形成了。確實在世界很多國家都實行遺產稅這個是有道理的，我們為什麼遺產稅就出不來呢？是窮人反對，誰是窮人呢，是原來的那些老幹部，他說我們好不容易有了房，他們認為放在下一代再去通過物業稅吧，等這些4、50歲的人他們到了老年的時候再去徵收遺產稅吧，那些搞房地產的，他們有錢，所以現在遺產稅也是出不來。但是一個健全的社會不能沒有這樣的調節稅。所以我認為現在是需要呼籲這些稅種的時候了，這些稅種的建立將會有利於構建和諧社會，讓那些無意中現在被傷害的羣體能夠得到公正的待遇，特別是在稅費負擔上不要過多的向最窮困的羣體傾斜。我們已經免除了全國的農業稅，很好。但不要忘記了我們一年從土地差價上所拿到這些地方財政要比農業稅要多不知多少倍。所以現在這個土地財政是一個不由自主走上了這麼一條道路，是一個不合理的設計，我們需要改變這個設計，改變這種設計也是完善我們中國的社會主義制度的一個重要的方面，我們可以從更高的層次來認識這個問題的深度。