當中央政府期待房地產能夠帶動固定資產投資的時候，開發商們卻集體選擇保守的策略，他們並沒有如政府所願，加大自己的開工規模。

　　中國房地產可能正在遭遇前所未有的奇妙時刻，一方面是期待進入市場的資金，而另一方面則是無法滿足這些資金需求的供應量。此外，一個更大的困境可能在於，當中央政府期待房地產能夠帶動固定資產投資的時候，開發商們卻集體選擇保守的策略，他們並沒有如政府所願，加大自己的開工規模。

　　按分析人士的說法，大量的資金聚集在房地產交易過程當中，形成了一個巨大的“堰塞湖”。

　　紛亂的市場

　　進入六月，深圳房地產市場的價格漲勢已經讓人覺得窒息。相關資料顯示，5月深圳住宅成交均價還處於12900元每平米的水平，但在六月的前三週當中，深圳住宅的平均價格已經迅猛增長至15400元每平米。

　　“部分高端住宅的價格漲幅達到5000-6000元每平米。”深圳蘭江地產總裁楊大谷對觀點地產新媒體說。在他看來，經過4個月的瘋狂之後，深圳樓市或許已經開始出現泡沫了。

　　楊大谷向觀點地產新媒體描述了今天深圳開發商的售房模式：開發商不再像之前那樣數百套的單位推出後迅速銷售，與之相反，開發商現在是像擠牙膏一樣向市場一批批的放出可售的單位。

　　“預售證制度好像已經完全放開了，沒有誰再用快銷的方式去銷售手上的房子。”楊大谷稱。

　　大多數分析人士認為，今天開發商們將銷售節奏放緩的一個重要原因是當前的市場的存貨量。在2008年末到2009年初，市場積壓的存貨被認為是2009年中國房地產行業的定時炸彈，原因是大量的存貨積壓，可能使得開發商的資金斷裂。

　　而在當前，市場存貨依然被楊大谷認為還是房地產市場的定時炸彈：在2-5月的去存貨速度過快的背景之下，開發商已經沒有足夠的存貨來滿足持續的銷售了。“深圳只有3萬套的市場存貨了”，楊大谷表示，在此背景下開發商將樓盤銷售節奏放緩似乎可以理解。

　　但事實上，真正讓楊大谷擔憂的是，今日大多數房地產開發商依然未有打算動工的跡象，而顯然在市場未有動工的情況之下，未來的市場供應還是一個難以為繼的局面。

　　中原地產研究中心總監陶琦的判斷與楊大谷一致。在陶琦的觀察當中，當前的開工規模與銷售速度之間的矛盾已經成為整個房地產市場的最大矛盾。

　　“政府希望開發商動工，但是開發商似乎並不願意。”陶琦對觀點地產新媒體說，“他們更願意拿錢去買地。”

　　陶琦認為，2009年的中國房地產行業成為一個巨大的資金蓄水池，大規模的快速銷售之後，房地產開發商一反去年的資金窘迫的困境，真金白銀的握住了現金。

　　“他們並沒有用那這些錢去開工，而是選擇了一些投機性的動作，例如說買地。”陶琦表示。

　　在陶琦的觀察當中，上海市場現在已經沒有新盤開出，開發商不再將快速銷售奉為公司運作的最高原則，原因是開發商目前並不缺少現金流，更為重要的是，一旦手中的樓盤投放市場，他們已經不擔心這些樓盤不會帶回現金流。

　　在此時，開發商們更願意選擇到處買地。

　　一個顯然的事實是，在2009年拍出的高價地當中，發商投機性的購地意願開始增強。在2009年備受關注的廣渠路10號地與廣州珠江新城住宅地塊的拍賣當中，拿下該兩塊地塊的富力和廣州城建都被視為是投機性的選擇性購地。廣渠路10號地位於北京富力城的旁邊，而廣州城建在拿下該地塊是，在珠江新城亦有項目在售，其拿地行為甚至被認為是“陽謀”。

　　泡沫的原型

　　在部分分析人士看來，住宅市場和土地市場恰恰成為今日中國地產泡沫的糾結之地。

　　“資金向住宅市場和土地市場湧入，但這些資金卻並未導入房地產投資領域，而僅僅是停留在住宅成交市場與土地市場上，資金不斷的湧入，兩個市場的資產價格不斷的膨脹。”有分析人士對觀點地產新媒體稱。

　　在該分析人士看來，泡沫的糾結之處在於，在資金不斷湧入的過程當中，沒有任何渠道疏導該部分資金：“這就像一個堰塞湖，資金像流水一樣不斷的往湖裏流，但卻無法得到有效的疏導。”

　　形成“堰塞湖”的原因似乎在於開發商低迷的開工慾望。一種簡單的理解在於，如果此時開發商們願意大量開工的話，那麼他們將會使得更多的資金形成流動。也就是說，開工規模越大，房地產對建材及原材料等相關產業的帶動作用越大，資金將分散至各個行業當中，並進而帶動整體經濟的復甦。

　　但事實顯然並非如此，現實情況恰恰是，當資金到達當地產行業時，開發商們低迷的開工慾望將資金堵在了房地產市場內部。也正因為開發商低迷的開工慾望，市場堆積的需求無法得到滿足，最終，市場將在緊張的供需關係中迫使房地產價格出現大幅上漲。有分析人士認為，此種效應已經在深圳地產開始上演。

　　問題的焦點似乎由此轉移到政府政策與房地產開發商的開工意願的博弈上。

　　“這是中央政府擔憂的地方，他們無法把錢導入到實際的投資領域，如果開發商們不拿錢開工，而僅僅是買地的話，那麼中央政府希望房地產投資帶動固定資產投資，並希望該部分固定資產投資帶動其他產業的發展的期望將最終落空。”陶琦對觀點地產網說。

　　陶琦認為，政府本身意識到房價的問題在於市場供應，並通過廉租房等一系列政策，政府甚至默許房價上漲。但實際效果並不大，一方面是因為廉租房的供應量太小，另一方面則是因為供需關係的倒掛使得投機性市場推漲房價，而剛性需求則無法消化更多的成交量。陶琦認為，政府保障性住房並未涵蓋擁有剛性居住需求的都市年輕的白領階層，這是的房地產需求將僅僅侷限在改善型需求和投資性需求兩個領域。

　　“政府並不在意改善型需求和投資性需求的價格接受幅度，政府並不限制別墅的價格。”陶琦說。其認為如果僅僅是改善型需求和投資性需求的話，那麼顯然無法滿足政府對房地產投資的要求，但開發商們顯然願意接受這樣的需求。

　　而另一位分析人士則認為，按當前的情況來看，中央在2008年到2009年出臺的一系列政策在最終效果上的微妙變化似乎太過出人意料。

　　該分析人說：2008年政策初衷可能是通過放鬆信貸，降息等政策，讓更多的有購房需求的人羣進入市場，從而刺激房地產市場，使得房地產市場的繁榮帶動房地產投資的增長。但現實結果可能相反，此種政策的放鬆不僅僅沒有帶動房地產投資的增長，反而使得土地市場及住宅市場迅速演變成為投機交易的平臺，在貨幣政策擴張的背景之下，大量資金開始進入房地產市場，並擁擠在房地產市場之內。

　　“金融危機並未過去，實體經濟並未好轉，去年的存貨積壓的教訓對於開發商而言就像是昨天夜裏的夢。他們怎麼會這樣快的就調整開工。當前的市場狀況肯定是開發商和投資者最為願意接受的結果。也許唯一的方法是政府強制開發商們開工！”有分析人士對觀點地產網說。