萬科公司在龍頭公司中財務槓桿最具爆發力，在未來拿地擴張的行業競爭中將獲得先人一步的財務優勢，其他重點公司顯然在財務上將沒有這麼從容。
萬科單月斥資23億新增加項目6個，全部位於二線城市，萬科開始撬動在龍頭公司中最具爆發力的財務槓桿。此外，萬科5月銷售額已經接近2007年高峯時期的單月最高記錄。
突破200億
單月銷售額接近07年高峯時期
萬科昨晚披露了5月銷售及近期新增項目情況簡報。簡報顯示，2009年5月份萬科實現銷售面積69.7萬平方米，銷售金額64.1億元，分別比2008年同期增長19.3%和19.7%。2009年1月至5月份，公司累計銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長27.4%和20.9%。
公開資料顯示，萬科5月銷售額已經接近2007年高峯時期的單月最高記錄。
07年萬科的單月最高銷售最高紀錄為9月的69.2億元，08年萬科的單月最高銷售記錄為3月的66.8億元。
這一數字也意味着，萬科早早邁入了200億軍團。
此外，萬科在該月報中還披露，2009年4月份銷售簡報披露以來公司新增加項目6個。一個月就拿下6幅地塊，這也是2008年2月以來萬科買地投入金額最多的一個月。
公告顯示，自2009年4月份銷售簡報披露以來，萬科新增加的土地儲備項目包括無錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項目、瀋陽鐵西膠管廠地塊、瀋陽五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國道以北地塊等6處，上述項目淨佔地面積共計65.58萬平方米，萬科共需支付地價款共計23.14億元。
“潛力”萬科
一個值得注意現象是，萬科新增的這些項目儲備均位於二線城市。
“全國幾乎所有一線城市土地價格都在高位。如果要考慮土地價格的話，不是說某個區域的土地價格在高位了，而是如果在目前地價水平去拿地，按照周邊的房價水平幾乎是不賺錢的，房價要漲20~30%才能保證基本的利潤，如果要獲取一個比較高的利潤那麼房價就要漲50%的水平，這時候拿地就是靠膽量，跟理性判斷沒什麼關係。”萬科董祕譚華傑近日表示，一線城市土地價格仍然處在高位。
“萬科在這些城市拿地，並非是萬科比一線城市更看好這些城市，而是因為萬科認為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地。如果按照06年年初的房價來看不虧本，這樣的地我們會積極去拿。而符合這樣條件的地，現在只有在一些冷僻的城市才能找到。”譚華傑如此解釋萬科選擇在二線城市拿地的原因。
雖然萬科1-4月份只拿下了一塊地，其拿地動作相對沉寂。與此同時，相對保利和金地等華南企業，其銷售額同比亦增幅較小，在土地市場上的動作也相對緩慢。因此，與保利激進的拿地動作和增長更為迅猛的銷售相比，萬科似乎稍顯保守。
但國泰君安發表研究報告卻認為，萬科的潛力遠未發揮出來。
根據一季報，保利地產的淨負債率為117.40%，金地集團為81.56%，而萬科的淨負債率僅為29.83%.
國泰君安分析師孫建平表示，萬科公司在龍頭公司中財務槓桿最具爆發力，在未來拿地擴張的行業競爭中將獲得先人一步的財務優勢。若公司淨負債率提高到100%，則可增加約100億元的有息負債。
此外，國泰君安表示，下半年開始萬科的存貨週轉、銷售回籠進一步加快，這將不斷地降低淨負債率，不斷提高增加有息負債的理論空間，獲取更多的房地產項目資源。而其他重點公司顯然在財務上將沒有這麼從容。
從5月份萬科拿地的激進動作分析來看，萬科已經撬動了其強大的財務槓桿。
“審慎”萬科
雖然萬科似乎啓動了其久違的“拿地模式”，但在2007年即吃過“地王”苦頭的萬科還是非常審慎。從萬科剛剛拿下的青島四方區項目上就可以見得萬科對土地性價比的重視。
當地一位開發商向觀點地產網表示，該地塊位於青島主城區，周邊的高層可以售價大約在6000元/平方米左右，且周邊的生活配套較為成熟，此外，該區域緊鄰的規劃中的青島首條地鐵線。因此，萬科拿地的價格可謂非常“實惠”。
不僅如此，該開發商表示，該項目為青島市“兩改”項目之一，此前是深圳卓越相中的項目，卓越還幫助政府進行了拆遷，目前拆遷已經完成，而萬科拿下這塊這塊地後6月10日即將開工，“別人幫助做完了拆遷，但由於種種問題退出了開發，萬科卻以不高的價格拍下來了，萬科可謂通過“撿漏”，撿來了一個好項目。”上述開發商表示。
深圳卓越地產營銷中心總經理任玲接受觀點地產新媒體採訪時表示，之前卓越是和當地政府有談過上述項目，並進行過意向溝通和規劃上的合作。但任玲並未透露目前在該項目上合作的進度。