擴張不是目的，目的是錢，寶龍非常危險。寶龍商業項目的招商情況都不怎麼樣。
12月15日，投資20億的徐州宿遷寶龍城市廣場開工奠基，這是寶龍在江蘇的第6個項目，也是寶龍近年來在內地高速發展後的第13個項目。而在一個月前，即11月17日，投資18億的青島李滄寶龍城市廣場也才剛剛奠基。
在奠基儀式的現場，寶龍集團董事長許健康還透露，目前公司還有三個超過40萬平方米的寶龍城市廣場項目即將動工，其中山東海陽、河南新鄉、江蘇鹽城等3個項目將於明年陸續開工。
截至目前，寶龍在建的商業項目有9個，在建商業地產面積約500萬平方米。今年內，寶龍有3個新項目落成，面積約203萬平方米。寶龍先後在福建、山東、河南、安徽、江蘇等省的14個二、三級城市已經投資建設了17個商業地產項目，其中2007年底新競得項目4個。土地儲備約400萬平方米。
除城市廣場外，寶龍集團還擁有自主投資的五大連鎖體系——康城奧特萊斯、寶龍樂園、影城、美食及寶龍酒店旅遊項目。目前，寶龍集團運營和在建的五星級酒店有5家，計劃在5年內發展到12家。
上市
事實上，早在今年5月，寶龍集團通過香港聯交所上市聆訊，計劃當月底掛牌上市，首發IPO融資30億至40億港元，用以擴張旗下商業地產項目。並委託了高盛及麥格理為上市保薦人。但是，由於資本市場和房地產市場的深度調整，使得寶龍的上市計劃被迫延遲。
彼時，高盛等機構對於寶龍旗下物業資產的預估值在500億元左右。
中國北方購物中心聯盟常務祕書長於羣在接受觀點地產網採訪時表示，商業地產需要非常龐大的資金做穩定的後盾，但寶龍在廈門的項目開發後，迅速在全國二線城市拿地，很多都是城市副中心拿下的土地，根本就不具備開發價值，只是為了達到自己融資的目的，為上市而上市。
“擴張不是目的，目的是錢，寶龍非常危險。”於羣說，“寶龍商業項目的招商情況都不怎麼樣。”
雖然寶龍一直強調自己是在二三線城市的中心區拿地，但事實上，大部分都是一些新的CBD區域。戴德梁行商業部董事張智聰在接受觀點地產網採訪時也表示，新CBD區，剛開始招商的時候，都得以低租金引進一些大賣場來吸引客流。
“這個時期開發商是幾乎沒有利潤的。並且簽約的週期很長，一般在10年左右，10年後每隔2-3年才會增加租金。”張智聰說。
“出租給大賣場是幾乎沒利潤的，關鍵是看剩下的商鋪，掙的就是這些商鋪的租金。全部租滿的話，一年的利潤也就5%-6%。”張智聰補充到。
但是，其又認為大部分人去這種新CBD區，一般都直奔大賣場，從大賣場出來後也就無暇光顧其他的店了。
張智聰分析認為，“這種區域一般都需要10年、8年才能成熟起來，成熟後，升值潛力很大。但由於養商期很長，開發商的實力要非常雄厚。”
寶龍17個商業項目中，只有一個項目在運營，在建的有9個，商業地產面積約500萬平方米；明年還將開建4個商業項目。這讓張智聰也特別驚訝，“未來10年，這些商業項目對寶龍的資金要求非常高，這麼多商業項目確實只能上市了。”可萬一，明年9月市場不適合上市，或者說上市不成功，那寶龍將會怎麼辦？
另外，對於這些商業，寶龍是出售30%至40%的商業物業，保留60%以上商業物業的擁有權。對此，張智聰認為，像這種大商場，對外銷售的比例不能超過20%，並且首層和進門的一些重要位置不能賣，否則整個商場會顯得很亂，沒法定位。
“就比如廣州的中華廣場，銷售了10%，結果整個廣場都受到了影響，定位不好。”其舉例到。
暗淡的寶龍城市廣場
目前寶龍在運營的只有去年4月30日開業的福州寶龍城市廣場，建築面積達22萬平方米。除此之外，就是隻開業了一部分的鄭州寶龍城市廣場。
據鄭州寶龍置業發展有限公司負責人介紹，鄭州寶龍城市廣場只是真冰溜冰場以及一些配套的餐飲開業了。“明年9月份我們才會全部開業，目前招商已經完成了50%-60%。”
可早在去年的1月份，鄭州市人民政府就發佈公告稱，2005年10月動工興建的鄭州寶龍城市廣場預計於2007年底正式開幕營業。如此算來，鄭州寶龍城市廣場的開業時間已經推遲近兩年了。
河南地產業內人士向觀點地產網透露，鄭州寶龍城市廣場目前的表現並不好。“有一部分還在建，另外建好的也沒商鋪進去。招商好像也不太好，早一段時間有推過招商，但好像不是很好，現在也不再推了。”該人士對觀點地產網說。
儘管鄭州寶龍置業發展有限公司負責人一再向觀點地產網強調其地理位置好，交通方便。但該人士卻認為，該廣場處在鄭東新區，是一個新建的商務區，現在還沒什麼人，周圍沒有什麼商業設施。“養商期少則5年多則10年。政府現在給他有一點補貼。”
“那個項目由於在新區，人氣不足，現在都打出了5年300%回購。”一直在鄭州做項目的深圳東辰達房地產營銷策劃機構分析人士向觀點地產網透露，“至少需要五甚至更長時間的市場培育期。”
而2006年動工建設的蚌埠寶龍城市廣場，據負責該廣場招商的明偉先生介紹，目前只有兩家主力店進駐了，即瑞景百貨和韓國城。
“品牌店還在洽談中，目前還沒有確定下來，明年春節開業。”明偉說到。
位於青島的城陽寶龍城市廣場也普遍不被外界看好。城陽寶龍城市廣場總建築面積近70萬平方米，由50餘萬平方米的超規模商務區和近20萬平方米的國際高檔住宅社區組成，於2006年7月奠基開工，預計明年3月份開業。
有青島業內人士對此分析，首先城陽區常住人口稀少，流動人口及暫住人口多為打工妹或打工仔，消費能力有限。其次，主力店面臨城陽國貨、大潤發等成熟商圈的有力競爭，目前利羣集團已在城陽選址確定08年開業。第三，單層面積太大，區域內的消費層無法支撐，而市區通往城陽區的城市道路狀況擁擠嚴重，除非大家都不計成本跑高速公路。第四，市區消費者或會選擇東部、臺東等成熟商圈。
作為商業地產為主的房地產開發商，寶龍在未來數年內所面臨的壓力似乎越來越大！