(2008.11.17—2008.11.24)
一、一週話題
冬天到了，不僅是實際意義上的，也是心理層面的。
國內股市仍然在繼續的波動，升兩日跌三日的週期沒有改變，整體下挫的態勢並沒有改變。這就像是跟中國房地產一樣，看起來很忙碌，利好的消息層出不窮。從減息到下調首付比例。一切的努力收到的效果卻不盡如人意，市場的“底部”究竟在哪，何時才能反轉？或許我們都會抱着這樣的疑問走完2008這個多事的年份。
09年之於房地產無疑將會是艱苦的一年。
首先行業壓力增大
在遭遇今年的房地產寒流時，許多大型房地產公司開始了“瘦身”計劃——減員增效，以減輕企業的負擔。如果明年的市場持續惡化，那麼這場瘦身運動肯定將會再度襲來。並且與這次相比有過之而無不及。與此同時一些中小型的開發商，因為“家底”不厚很有可能將會直接被淘汰出市場。房地產從業人員要承受巨大的壓力。
另一方面，其他行業的降薪裁員，也會對樓市的惡化起到推波助瀾的作用。因為按照現有大企業今年的信息看來，很多企業今年的員工都將無可避免的降薪甚至裁員。這樣必然會導致消費者的資金鍊出現問題，於是購房的意願減弱。
開發商自降身價
觀望氣氛不僅僅存在於消費者，同樣也存在於開發商之中。開發商觀望的意圖非常明確，就是要把自己置於最佳位置，在最合適的時機出手。
目前全國各地風靡的降價推盤可能會拉動銷售，但是作為已售項目而言，降價推售勢必會引起老購買業主的反對。比如之前萬科的退房浪潮正是基於這樣而爆發的，對於開發商而言，可以說是處在一個進退兩難的位置。但如果09年行業仍然不見起色，開發商或許會開始大規模的降價。這樣的後果有兩種，刺激銷售率或者刺激老業主。
迷途之上決策的矛盾
本次金融海嘯，新世紀的第一回，其強度和廣度都出乎意料，中國也感受到了世界經濟一體化帶來的弊端。目前決策者看不清前路，也不清楚這個海有多深，只能是見招拆招謹慎行事。在這霧裏看花的情況下，作為中國經濟的一個重要組成部分的房地產行業自然也前途未卜。所以就導致了一個局面，就是管理層暫時不會出臺專門針對房地產行業的重大利好，因為還不知道經濟形式如何發展；但地方政府卻非常迫切救房地產，因為房地產佔了地方經濟很大一個部分。
度過了多事的08，09我們也都不會閒着。
2、一週樓市
1）土地公告、成交信息
1>土地出讓公告
1.11主城區土地公告情況
——暫無土地公告
1.12郊縣土地公告情況
郊縣本週有5宗土地公告，均位於新津，供應總面積510.95畝，土地性質均為4宗商業、住宅用地，1宗工業用地。(詳見附表一——郊縣土地公告詳情)
2>土地成交情況
1.21主城區土地成交情況
——暫無土地成交
1.22郊縣土地成交情況
——暫無土地成交
2)商品房供應
1>一週商品住宅新增套數&面積供應情況
(數據來源成都市房管局)
據房管局數據顯示，本週主城區有7個住宅項目取得預售許可證，與上週相比增加4個，供應端初露端倪，搶佔年末市場的大戲即將拉開帷幕。
本週商品住宅的供應面積22.04萬㎡，供應套數1457套，供應量出現了較大幅度的上升，其中供應面積上升了155.09%，供應套數上升了91.46%。供應面積的上漲遠遠超過了供應套數是因為本週如“中海城南一號”等大戶型項目取得了預售證，拉昇了供應面積。
2>主城區商品房住宅供應新增情況
隨着年關將至，開發商發起了本年度“最後的戰役”。從本週的供應情況來看，供應端在一些名盤、大盤的帶領下出現了一次小幅放量的過程。中原預測隨着時間的推移在12月供應量較之前期會有一個較大幅度的提升。
行政區方面高新區以11.52萬方、735套的供應量排在所有行政區域的首位。在壓抑了很長一段時間後，高新區內的項目終於集體爆發。受到高新區的帶動整個城南區域的供應量也在各方位中拔得頭籌，供應13.25萬方、852套。因為高新區的地界大部分位於三環外，因此本週三環外的供應同樣受到了該區域的影響，供應10.26萬方、596套。在沉寂了很長一段時間之後，高新區終於找回了一點“感覺”。
供應端開始打開，在接下來的一段時間裏，為了年度目標，為了回款，為了結款，各個項目為有限的市場，將會展開一場激烈的客戶爭奪戰。
3>主城區單週可售商品房分析
隨着高新區本週大規模的供應，致使可售商品房的面積，達到了331.77萬方，增加了23.12萬方，環比上週增加了7.49%。
其他區域供應量變化較小都在5萬方以內浮動。
本週各個物業形態的可售商品房面積都出現了增加，因此比例沒有出現變化。
仍然是高新區變化較大，其他區域在正常範圍內浮動。
3)商品房銷售情況
1>本週商品房成交概況
(數據來源：“房產114”網站)
本週商品房成交面積14.46萬㎡，成交套數1947套。成交面積環比上升了4.56%，成交套數環比上升了28.09%。
隨着優惠力度的不斷加大，本土市場似乎有一些反彈的跡象。1947套的成交量，日成交量衝到了278套/天，再次刷新單週/單日成交記錄。究其原因，在各個項目不斷加大的降價優惠力度下，剛性需求開始被刺激，部分消費者開始進入市場。
但是仍然是那句話，目前的房地產市場仍然是在低位遊走。歲末的一輪降價促銷狂潮或許能將成交量帶上一個新的高度，但在整體大環境沒有得到改觀的情況下。這樣的成交數據只能說明本土樓市出現了間歇性的反彈，而不是長期性的反轉，其反覆性仍然很強。
2>主城區商品房成交概況
(數據來源：“房產114”網站)
本週除了武侯區外，其它的行政區域的成交量均出現了上漲。成華區依然保持着一貫的穩定表現，領跑其他區域，共成交514套，成交面積4.25萬方。
隨着各個行政區內的項目不約而同的開始降價促銷，項目銷售或許會受到一定的刺激，短期內成交量開始走高，具體表現為項目越多的區域成交量越高；降價幅度越大的區域成交量越高。
本週小結
本週的土地公告/成交市場：本週只有郊縣有5宗土地公告，均位於新津，供應總面積510.95畝，土地性質均為4宗商業、住宅用地，1宗工業用地。年末土地市場動靜較小。
從供應市場情況來看，本週商品住宅的供應面積22.04萬㎡，供應套數1457套，供應量出現了較大幅度的上升，其中供應面積上升了155.09%，供應套數上升了91.46%。與前期的預測相符，供應市場已經開始蠢蠢欲動——多個項目開始加大推盤力度。另外本輪供應有一個重要特徵，即是價格。雖然之前價格戰已經打響，但為了年底衝業績，本輪的價格戰或許將呈現出白熱化的狀態。
再從成交市場情況來看，本週商品房成交面積14.46萬㎡，成交套數1947套。成交面積環比上升7.56%，成交套數環比上升了28.09%。前面提到市場上的各個項目紛紛開展了“傾銷”策略，較低的價格一定程度上刺激了消費者的購買慾望，因此本週的成交量再度刷新了之前的記錄。但因為目前樓市的情況仍然比較低迷，因此目前的高成交量還無法作為樓市回暖的佐證。中原將密切觀察本土樓市的動向。
下週走勢預測
根據中原地產預測：本週供應與成交均有所突破。供應端迎來了年末的第一次小幅放量，隨着時間的推移，面臨回款壓力的開發商在今後一段時間內可能會向市場推出大量的“特價房”，以達到資金快速回籠的目的。受到供應端的影響，成交量方面，“特價房”使剛性需求得到有效刺激，部分消費者進入市場進行置業，因此成交量出現了一個明顯的攀升。但整體來看目前的市場格局並未被打破——整個市場仍然比較低迷。並且今後無論是供應還是成交仍然會出現反覆。
所以本輪的“大供應量，高成交量”可以看成是反彈，但絕非反轉。