“剛性需求的釋放，在多大程度上的釋放，這個很難判斷。龍湖明年的開工要看市場以及銷售的情況。”
“明年上半年市場可能會更嚴峻，龍湖會做好過冬的準備。主要策略就是以銷定產，低開高走，小步快跑。”近日，龍湖集團新聞發言人顧偉在接受觀點地產網採訪時表示。
高價地
目前的房地產市場，在顧偉看來，整個行業的形勢越來越嚴峻。“明年上半年可能會更嚴峻，龍湖也會做好過冬的準備。”顧偉對觀點地產網說。
為了壯大上市的資產包，龍湖在06、07年高速擴張。僅在北京，不到兩年的時間，龍湖就推出了六個新盤，這一速度甚至超過了曾經震驚地產界的“順馳速度”。然而時運不濟，龍湖不幸碰上了金融危機，上市被無期限地擱淺了。然而當初高價拿的土地，卻成了身處金融海嘯之中的龍湖的不堪之重。
歷史當然不會忘記龍湖07年在土地上的高歌。
2007年3月30日，面對萬科、首創、中海、保利、綠地等國內地產大鱷，龍湖僅一次競價，就以815萬/畝的價格奪得其時重慶標王。
2007年8月10日，龍湖擲金30.25億元，擊敗招商、保利、中海，再度重慶稱霸。
2007年11月8日，龍湖進軍上海以15.42億元的“天價”一舉摘得上海青浦區趙巷鎮一幅面積14.4公頃的地塊，創下上海郊區地價之最。龍湖幾乎成為此間上海土地市場與綠城競爭“地王”的唯一主角。
2007年12月5日，龍湖與西安市曲江區簽署協議，投資30億元開發大唐不夜城。
2007年12月19日，龍湖再次攜手北京時代華人房地產開發有限公司，以20.6億元的價格競得海淀區中關村甲3號地塊。
“龍湖目前的土地儲備並不多，實際上只有900萬平方米。”顧偉在接受觀點地產網採訪時表示。據其介紹，雖然目前龍湖財務上顯示的土地儲備為1300萬平方米，但其中有200多萬平方米已完成銷售，但因為沒有結算，所以仍計為土地儲備。另有200多萬平方米正處於銷售狀態，還有的是公司持有的部分商業物業。按此推算，龍湖實際上的土地儲備約為900萬平方米。
顧偉認為，龍湖目前的土地儲備算正常，“因為這是公司一直保持的一個規模，滿足未來兩三年至4年的開工量。”
據瞭解，龍湖現有土地儲備超過70%已支付完土地款。還有一些土地款支付期是在2009年甚至2010年，當期支付金額並不是很大。有的項目因政府部門未按約定完成搬遷，土地款目前無須支付。而據顧偉介紹，截至10月底龍湖銷售額已達90億元。全年的銷售額估計會保持甚至超過去年100億的銷售。
此前，龍湖高層也向媒體透露，龍湖活下去是沒有問題的，其資金壓力並沒有外界想像的那麼大。
資金
外界關於龍湖資金壓力大的猜測不少。畢竟在高速擴張的背後，確實會存在各種隱憂。
據公開資料顯示，06-08年，龍湖合計拿地約為500萬平米，土地款為134.19億元，另加3%的土地契稅的話，土地款估算約為142.95億元。其中，不幸的是，龍湖在07年捲入了高價土地的爭奪戰中。龍湖地產所獲得的高價土地集中於2007年，2007年應付土地款就高達105億元。
而在銷售回款方面，2006年龍湖的銷售額為38億，2007年龍湖在銷售方面取得一個跨越，成功躋身百億俱樂部。而據顧偉介紹，截至今年10月底龍湖銷售額已達90億元。全年的銷售額估計會保持甚至超過去年100億的銷售。如此算來，06-08年龍湖的銷售回款為238億元。
目前龍湖對外披露的土地儲備為1300萬平方米，這就意味着還有800萬平米的土地儲備沒有核算其成本。而龍湖目前土地儲備限於北京、上海、重慶、西安、成都，包含可能涉及的拆遷成本，按照1000元/平米樓面價去測算的話，則該部分土地支出高達80億元。
這樣的話，06-08年，龍湖僅土地支出就高達222.95億元，與其三年的銷售總收入238億元基本持平。
蘭德諮詢關於龍湖的一份研究報告顯示，2005年-2008年，龍湖在北京取得了6個項目，拿地成本已經高達61億元，而截至2008年10月9日，龍湖在北京所有的項目，累計銷售額只有51億元。
為了取得資金，抵押土地自然成為龍湖重要的融資途徑。據瞭解，從2006年1月到2007年7月，龍湖地產旗下土地項目先後12次抵押給各個商業銀行，僅僅在2007年5月，龍湖地產先後將北部新區高新園大竹林組團標準分區6-7、6-19、6-20號地塊、北部新區高新園大竹林組團O標準分區6-12號地塊、南岸區彈子石街道求新村等地塊抵押給中國農業銀行重慶市渝北支行、招商銀行等。
仍未有強烈的信息表明龍湖面臨着嚴峻的資金問題，畢竟與大多數房地產公司一樣，在當前信貸放鬆及土地款可以延遲支付之後，龍湖可能能面臨着相對寬鬆的金融環境。但從某種程度而言，根據自身的資金境況制定2009年的策略成為當務之急。龍湖方面表示，龍湖有足夠的能力應付此一輪市場調整。
以銷定產
“龍湖明年的策略就是以銷定產，低開高走，小步快跑。”顧偉對觀點地產網說。
“以銷定產是指確定項目能賣得出去再做，哪部分產品好賣就先賣哪部分。小步快跑則是指分成多個組團分批開，開盤數量減少。低開高走是要保證定價的吸引力。小步快跑，儘可能佔據市場份額，保證我們的流動性，這是龍湖的重要策略。在技戰術層面上就是要嚴格進行預算管理、現金管理、成本管理。”此前，北京龍湖公司總經理邵明曉在接受媒體採訪時對此戰略做出如是解釋。
顧偉也表示，龍湖會根據自己的情況和對市場的判斷，採取靈活和彈性的營銷策略。
在經過06、07年的高速擴張後，龍湖準備過冬也是不爭的事實。顧偉也表示，目前房地產市場嚴峻，表現在成交量萎縮，觀望氣氛濃重，有些開發商裁員停工，大家都在做過冬的準備，上市企業在下調收入預期，業績也在做調整，控制成本。
“明年的市場會更嚴峻，”顧偉對觀點地產網說，“龍湖會首先保證自己的財務健康，不冒進，明年不會進入新的城市。”事實上，龍湖2008年就沒有再進入新的城市，並放棄了其一直希望進入的城市天津，此前龍湖天津公司已委託一家全國性的地產中介對當地市場進行分析,為拿地做準備。據瞭解，龍湖為天津新項目儲備的一個團隊，因為上市不成功，這些員工除了內部消化外，小部分不得不按國家規定解除合同。
但顧偉明確表示，龍湖不會壓縮自己的規模，公司會保持一個適當的規模，因為必須要為調整期過後的下一個增長期做準備。因為看不清市場的情況，所以龍湖會保持一個謹慎安全的態度。
目前針對市場的刺激政策，顧偉認為對市場信心的恢復還是有一定的作用。可以激活市場的信心，這個是很重要的。但剛性需求的釋放，在多大程度上的釋放，這個很難判斷。龍湖明年的開工要看市場的情況以及銷售的情況。