房地產行業及其面臨的環境發生了怎樣的變化，使得國家在一年的時間先後出臺不同的政策？中央新的救市政策對樓市又會有怎樣的影響，開發商該如何決策？

　　去年是房地產行業風光無限的一年，開發商捂盤惜售成為常見現象，投機推動的需求泡沫和暴利推動的供給泡沫導致了房價不斷推高、地王頻現。為避免形成更大的泡沫，防止泡沫破裂對經濟帶來重大不利影響，同時也是考慮保障居民住房，國家出臺了“9·27”房貸政策。

　　今年以來，全國大多數城市成交量大幅萎縮，開發商使盡渾身解數，將各種營銷手段發揮到了極致，亦無法促進樓市的回暖。消費者方面則普遍存在投資者信心不足、剛性需求購買力有限的問題，消費者觀望氣氛濃厚。面對低迷的樓市行情，中央於近日發佈了“鼓勵居民購房”的相關政策。

　　那麼，房地產行業及其面臨的環境發生了怎樣的變化，使得國家在一年的時間先後出臺不同的政策？中央新的救市政策對樓市又會有怎樣的影響，開發商該如何決策？

　　一、三大變化延長樓市調整期，經濟環境變化是主因

　　自“9·27”房貸政策以來，我國的房地產行業就進入了調整期。即便在十一黃金週期間，成交量也未能創下新高。究其原因，主要是房地產行業及其面臨的環境發生了變化，使得消費者觀望情緒濃厚，投資客的行為更加謹慎，樓市的調整期不斷延長。

　　1.全球經濟由繁榮轉向衰退，我國經濟面臨增速下滑的風險。

　　自去年美國爆發次貸危機以來，其負面影響不斷擴大，逐漸演變成了金融危機。美國政府接管“兩房”和美國國際集團、五大投行發生鉅變，華盛頓互惠銀行破產倒閉，美聯銀行出現危機。受其影響，富通集團、德國地產融資抵押銀行、意大利聯合信貸銀行、英國布拉福德-賓利銀行等陷入危機。曾經富裕的冰島甚至面臨國家破產，揹負着超過其生產規模的9倍債務。

　　受金融危機影響，全球的實體經濟都受到較大的負面衝擊。美國8月份失業率升至2003年9月以來最高的6.1%；歐洲第二季度投資、消費及出口同時下降，導致當季經濟收縮0.2%，為歐元誕生以來首次負增長。日本第二季度GDP環比下降0.7%，折年率下降3%。在此背景下，亞洲地區出口增速下降，經濟逐步走緩，資本大量外流。(資料來源：10月26日國務院報告)

　　今年新獲諾貝爾經濟學獎的保羅·克魯格曼在接受路透社採訪時警告稱，危機已經給世界經濟造成了嚴重破壞，儘管歐洲牽頭的銀行業救援計劃出臺，但世界經濟仍有可能走向深度衰退。國際貨幣基金組織在新出的《世界經濟展望》報告中說：“面對自上世紀30年代以來成熟金融市場最危險的動盪，世界經濟現在處於嚴重低迷的衰退期；主要的發達經濟體已經或者即將進入衰退期，受金融市場持續動盪的影響，恢復過程很可能會非同尋常地緩慢。”國際貨幣基金組織對其全球經濟增長預測進行了修正，下調到了2008年的3.9%和2009年的3.0%，是自2002年以來最低的。

　　由於我國的經濟對外依存度較高，全球經濟放緩以及由此帶來的外需減弱必然會給我國經濟發展帶來負面影響。珠三角、長三角的一些製造企業已經關閉，很多企業下半年的利潤也在大幅減少，我國經濟面臨增速下滑的風險。

　　2.樓市資金面由流動性過剩轉為不足，現有購買力不足以支撐起樓市回暖

　　去年十月前可以說是全球經濟一片繁榮，上市公司市值高企。國外熱錢不斷湧入國內樓市；國民財富也由於經濟繁榮和股市繁榮而使得實際收入和金融財富大幅增長；基於對未來增長的預期，銀行業辦理的住房按揭貸款總額也大幅增加。這三方面的資金投放到房地產行業，不斷推高房價，帶來了行業的繁榮。

　　而今年由於美國次貸危機的爆發和深化，全球出現金融危機，國外的熱錢紛紛撤離中國。國內的上海A股股市也由去年的6000多點下降到了2000點以下，大多數股票的市值下跌達80%。由於股市暴跌，大部分人的財富縮水過半，投資能力嚴重削弱。住房按揭貸款也由於“9·27”房貸政策使得槓桿效應減弱。可以說，樓市的資金面已由流動性過剩轉為不足。

　　而根據經緯行研究中心的消費者調研結果顯示，主力客戶羣已由投資客轉為自住消費者。目前的自住型買家佔到六成，比五一期間上升了12個百分點，投資型買家比例則保持在10.5%的低水平。在這種背景下，經歷過降價的樓市，其價格對於自住型消費者來說，依然是偏高的；市場的現有購買力無法支撐起當前的樓市回暖。

　　3.消費者信心不足的原因變化，由受政策調控影響轉為擔憂經濟未來。

　　今年上半年，消費信心不足還是受去年的“9·27”房貸政策影響。消費者普遍認為樓市受宏觀政策調控影響，樓價還會下降；尤其是投資客“買漲不買跌”的心態明顯。可以說，若經濟環境不變，降價效應很快會在剛性需求上體現出來；性價比高的帶稀缺資源的樓盤也會受到投資者青睞。

　　但進入9月以來，美國的金融危機愈演愈烈，我國經濟受到的衝擊也在逐漸體現。剛性需求的消費者開始擔心收入下降甚至失業。據經緯行研究中心十一期間的消費者調研結果顯示，消費者認為收入不變和下調的比例均比五一期間有所上升。而有實力的投資客就更會不急於買房。經緯行策劃部總監葉潔霞表示，投資性買家總在尋求投資市場，物業投資是較好的選擇；隨着市場的降價促銷，很多投資性買家已經蠢蠢欲動。但由於經濟環境的不穩定，這類買家對現在投資樓市信心不足，其決策變得更加謹慎。

　　可以看到，今年以來，房地產行業及其面臨的環境發生了很大變化，其中，經濟環境的變化是影響目前樓市的最主要因素。而隨着全球經濟的深度調整，我國受到的負面影響很可能會從製造行業蔓延到其他行業，樓市的回暖也將伴隨着經濟調整期的拉長而後延。

　　二、中央救市重心在普通住房，救市不改變調整行情

　　面對低迷的樓市行情，更有對在當前環境下房地產行業給經濟帶來不利影響的擔憂，國務院總理溫家寶10月17日在安排部署四季度經濟工作的國務院常務會議上指出，要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。隨後，財政部於10月22日晚公佈了“救市細則”：一是從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。二是金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。

　　首先，從政策受益的對象來說，這次救市完全是針對自住型消費者的；對投資者和房地產企業均沒有放鬆信貸政策，可見政府的救市重心在保障居民的普通住房需求，對房地產行業要擠泡沫的態度沒有改變。

　　其次，從政策釋放的流動性來說，政策出臺有利於推動剛性需求的購買，並在住房按揭貸款上能釋放出更多的資金進入房地產行業。但對造成今年流動性減弱的國外熱錢和金融財富兩個因素不能發揮作用，樓市的資金面改善效果有限。

　　最後，從政策的救市效果來說，由於政策改變不了經濟走勢這個目前影響消費者信心的最重要因素，也就不能從根本上激活樓市消費。經緯行策劃部總監葉潔霞還表示，由於我國政策調整太過頻繁，消費者信心也會由於政策的不穩定性而不能很快恢復和穩定。

　　總的來說，中央救市僅能在短期內促進剛性需求的成交放大，但樓市的調整行情不變。

　　三、現金為王，未來的美好才與自己有關

　　誰也不會否認，在我國經濟穩步增長的背景下，城市化進程和人口紅利的基礎上，房地產行業的長期趨勢是向上的，未來是美好的。但是，當處於行業的蕭條期時，需正確決策先保生存。因為，未來總是美好的，和你無關的美好卻是悲哀的。

　　李嘉誠、李兆基等曾講過，他們都經歷了四次大蕭條，知道只有低資產負債率和充裕的現金才能在蕭條中生存下來。瑞銀投資報告也寫到，現金為王，只有現金才可以提供安全的保障。如果某些公司手持大量現金或者高流動性資產，在未來沒有大規模資產支出的情況下，就是提供了較高的安全邊際。

　　具體到現階段的房地產行業來說，“現金為王”意味着快速回收資金與儘可能減少現金支出。經緯行策劃部總監葉潔霞表示，由於接近年底，開發商的資金和業績壓力會更大，而資金鍊不可斷裂，當前階段的在售樓盤仍需採取促銷降價的方式先回收資金，有政策利好的配合，降價會達到更好的促銷效果。經緯行策劃部項目經理葛小龍則表示，對於尚未開發或開發中的樓盤，亦採取延緩開發進度，儘可能減少支出的方式先保生存。經緯行策劃部高級項目經理宋瀚暉反應當前所瞭解的開發商都是“現金為王”的經營理念，回收資金是第一要務。