青島市作為2008年的奧運城市之一，沒有出現目前其他城市房價下跌現象，雖然成交量持續低迷，但青島房價卻依然堅挺。

　　1、青島市房價回顧分析

　　根據國際經驗，奧運經濟呈現週期性特徵。1986-1993年，巴塞羅那房價上漲了250-300%。但隨着奧運會的結束，房價大幅下降，最大跌幅達到50%，直到1999年才逐漸好轉。而與巴塞羅那截然相反的是，漢城1988年舉辦奧運會後，房地產市場反而迅速升溫，熱潮持續到1995年。1993年悉尼成功申辦2000年奧運會後，每年房價10%以上的遞增，在隨後七八年的時間裏，城市房價翻了一番，2000年奧運會之後，悉尼房價由於慣性作用仍保持上漲，並一直持續到2003年底。

　　中國2008年奧運會的舉辦，在前奧運時代確實刺激了奧運舉辦城市如北京、青島房地產市場迅速發展，使得房價在前幾年出現大幅上升。而在後奧運時代，由於2007年國家宏觀調控政策不斷出臺，從2007年下半年開始，有關部門出臺了一系列關於房地產市場調控的措施。到2007年年底，不僅是青島，中國樓市整體都發生了一個巨大的變化，國家調控政策依然在推出，央行確認二套房認定以家庭為單位；央行第六次加息並將在1月1日後六次加息全部兌現；房價上漲勢頭已初步被抑制，南方廣州、深圳等城市出現拐點。可以說，2007年年底時的樓市讓人有撲朔迷離之感。

　　作為奧運城市之一的青島市，早在申奧成功後，青島的一些開發商就開始了 “奧運營銷”。奧運會之前的幾年青島樓市將迎來一個快速發展期。但是在奧運年到來之際，青島的樓市和全國一樣，變得撲朔迷離。從去年開始，青島樓市觀望氣氛開始加劇，到目前為止，仍然不見回暖，甚至有“愈演愈烈”之勢。

　　今年7月份青島全市住宅成交量再次出現下滑，而無論市區還是郊區，無論新盤還上老盤，除了個別樓盤表現尚好之外，成交量普遍低迷。使整個樓市無法讓人振奮。

　　目前儘管青島樓市成交量連續下降，買房觀望態度加重，但在目前，青島各樓盤的房價依然堅挺。

　　青島高端住宅樣板分析：

　　頤中·高山樣板樓盤指數分析

　　以青島市市南區頤中·高山為例，頤中·高山屬於青島市高端住宅項目。自2007年8月至今將近一年時間內，成交量受房地產行業大環境影響，自2007年年底成交量下跌，2008年上半年成交量一直處於低迷狀態，與去年8月份的成交量形成鮮明對比。

　　而此樣板樓盤的成交均價卻與成交量不成正比，自去年8月份至今年6月份，成交均價呈現出增長趨勢，由去年8月份的9300元/平米增長至今年6月份的10700元/平米，在樓盤滯銷的情況下，成交價格卻是上揚趨勢。

　　青島普通住宅樣板分析：

　　興隆花園樣板樓盤指數分析

　　青島市四方區興隆花園樓盤屬於青島市的普通住宅項目，主要客戶羣是中低消費羣體。從該項目的成交數據可以看出，自2007年年底成交量出現下滑趨勢，到今年6月份成交量一直處於低迷狀態，但該項目的成交均價自2007年8月至今仍呈現上揚態勢。由去年8月份的5900元/平米增長至2008年6月份的6939元/平米。在項目滯銷的情況下，成交均價仍持續上揚，但價格增幅略有下降。

　　總結：

　　根據以上兩個不同類型樓盤樣板項目分析，可以看出，青島市在房地產行業大環境的影響之下，樓市成交量自去年年底至今，一直呈現低迷狀態，成交量普遍低迷。

　　但是從房地產成交均價分析，高端住宅項目及普通住宅項目在成交量下滑的狀態下，成交價格依然堅挺，沒有出現下跌現象。

　　可見，在房地產市場大環境不景氣的情況下，青島房價卻沒有出現下跌現象，相反卻有小幅上升。

　　2、成因分析

　　青島市作為2008年的奧運城市之一，沒有出現目前其他城市房價下跌現象，雖然成交量持續低迷，但青島房價卻依然堅挺。

　　從近期成交數量和房價走勢來看，無論高端住宅項目還是普通住宅項目都沒有出現房價大幅起落現象，相反在樓市滯銷的情況下，青島市的房價卻呈現小幅上漲趨勢，房價平穩上升。

　　由此可見，青島還是具有購房者置業的剛性需求的，青島房地產市場需求潛力仍然巨大，且隨着政策的消化、市場前景的明朗，暫時被抑制的剛性需求和長期穩定的投資需求會逐步釋放出來，重新為市場注入活力。

　　伴隨着萬科、綠城、寶龍、卓越等國內知名大型開發商的進駐，青島市的房地產行業已經經歷了一次洗牌。知名開發企業的進駐帶動了其項目周邊區域的發展，同時也提升了區域的房價。

　　在後奧運時代，青島市伴隨着城市基礎設施建設的不斷完善，作為奧運協辦城市，最大的變化是基礎設施建設。利用奧運的契機，無論是對環境、道路、交通、公共設施等都將進一步的完善，這些都將是帶動青島房地產業不斷向上發展的基本硬件。

　　3、青島樓市發展展望

　　青島近年來樓市一直比較平穩，沒有出現類似深圳等地短炒風氣帶來的快速暴漲行情，青島的購房和租房的需求是持續的、剛性的，與深圳等城市是由於炒房者帶動的非持續性的柔性需求完全不同，因此，青島樓市降價的可能性也相對較小。

　　由於目前青島市持續過高的房價對住宅需求的抑制作用，今後大量政策性住房使得住房市場供給的釋放，以及國家政策對貨幣信貸的收縮效應，人們對奧運會後房價上漲預期的變化等， 預計國內房地產在2008年下半年後將進入適度調整期，將使投資增長有所減速。

　　房地產特別是住宅的繁榮已經持續10年，估計在2008年奧運會之前，房地產仍將保持偏熱增長態勢，正處於中期繁榮的頂部區域，但由於多重因素的作用，房地產在奧運會後可能步入中期調整期。

　　儘管最近宏觀調控似有放鬆跡象，但人們對樓市的信心未見回升，尤其一直支撐心理預期的奧運利好轉眼將逝，民眾對奧運後樓市更是大為看淡。

　　青島市奧運後期的樓市主要看市場供需情況，根據目前青島市的行情，居民住房剛性需求仍然較為旺盛，青島市奧運後的房價不會出現大起大落現象，而是進入中期調整期，使青島市的房地產市場健康發展，房價歸於理性。

　　（作者：星聯國際（新加坡）顧問機構青島區域研究經理 王荷明）