從供不應求、樓價飛漲、銀根收緊、開發商資金鍊緊繃，直至當前圍繞救市的爭論，廣州樓市經歷了一個由高潮走向衰退的過程。

　　時光飛逝，轉眼間2008年上半年又落下了帷幕。回顧過去的一年，住宅市場從供不應求，樓價飛漲，國家收緊銀根、連連提高存款準備金率，成交量因樓價的高企急劇委縮，開發商面臨資金鍊危機，直至當前圍繞政府是否應該救市的爭論，廣州樓市已經經歷了一個由高潮走向衰退的過程。適逢廣州市國土資源與房屋管理局公佈了6月份的統計數字，戴德梁行研究部針對樓市所發生的巨大變化，對上半年廣州一手住宅市場作了一次小結，撰文如下——

　　一、供應量明顯增加，需求量大幅減少

　　2007年廣州一手住宅供不應求的表現，令開發商紛紛加大了對新住宅項目的投資和建設。再加上政府對閒置用地的監管力度加強，開發商不得不加快了儲備住宅用地的開發進程。以上舉措直接導致2008年上半年一手住宅市場供應量的明顯增加。廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示：2008年上半年，廣州市住宅的批准預售量為354.8萬平方米，較去年同期增長28%。

　　但是，面對樓價的急劇上揚，貸款利息的節節升高，消費者開始感覺到支付方面的壓力。再加上宏觀經濟增長速度放緩，銀行收縮貸款額度，不少潛在的購房者暫時擱置購房計劃，住宅的成交量大幅下跌。廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示，2008年上半年，廣州一手住宅成交量為241.78萬平方米，同比減少43%。

　　從供需比例來看，2008年上半年廣州一手住宅的供需比例為1:0.68，而去年同期則為1:1.57。即使在越秀、荔灣、天河、海珠這幾個中心區域，供需比例也只為1:0.86。也就是說，中心區域的新推住宅中，尚有14%的新房子無人問津，一改去年供不應求的狀況。

　　從區域來看，越秀、白雲、番禺、南沙和蘿崗區的批准預售量的增長幅度較為明顯，其中白雲區的增長量最大，為34.34萬平方米。成交量方面，海珠、天河、番禺和花都下跌較為明顯，其中天河、番禺和花都三區下跌幅度均超過50%。從數據上來看，海珠、番禺、花都和蘿崗四區一手住宅滯銷現象較為嚴重，價格將有一定的下行空間。

　　二、一手住宅價格振盪下滑，市場開始出現承接力量

　　通過對一年來廣州一手住宅成交價格走勢的分析，可以看到，一手住宅價格在2007年10月達到11,574元/平方米的峯值，之後一直保持振盪下滑的趨勢。至2008年6月底，全市一手住宅成交均價為9,569元/平方米，下跌了2,005元/平方米，跌幅為21%。其中，2008年6月單月下跌960元/平方米，環比下跌9.1%。值得關注的是，今年6月份單月價格下跌的同時，成交量也迅速回升至66.64萬平方米，恢復至2007年單月成交的平均水平，相當於上半年單月成交量1.65倍，市場開始出現承接力量。

 

　　通過今年和去年上半年的成交價格的對比，可以看到全市十區一手住宅價格每平方米上漲了1,330元。其中，越秀區每平方米上升約3,000元，番禺、荔灣兩區每平方米上升約2,000元。黃埔、花都、天河三區的增長幅度均超過1,000元/平方米。值得關注的是，供應量較大的海珠區，一手住宅價格增長勢頭較為平穩，一年間僅上漲了686元/平方米，漲幅為6.63%。

 

　　三、供應與成交均集中於單套面積為80-99㎡的二、三房單位。

　　在市場徘徊於低谷的氛圍下，80-99㎡的二三房單位以主角的姿態推出市場，並引起反響，成為銷售的大贏家。在樓價高企的前提下，80-99㎡的二三房單位以總價低、戶型實用等特點贏取了消費者的青睞。戴德梁行數據顯示，單套面積在80-99㎡的供應與成交所佔比例分別為43.5%與58.4%，遠超於其他面積區間。從戶型來看，今年以來，四房以上的大戶型單位銷售成績並不理想，開發商開始增加小戶型單位的開發以滿足市場需求。目前，三房為主，兩房為輔的主流態勢在市場供應中表現明顯。我司數據顯示，2008年上半年廣州住宅二、三房供應比例總和為70.2%，而四房以上大戶型比例僅佔16.8%。

 

　　四、中心城區未來供應較為充足。

　　近兩年廣州市政府加強了對閒置地塊尤其是中心城區的住宅閒置用地的盤活。此舉一方面可增強區域地塊的利用效率，另一方面也為增加中心城區的供應量奠定了良好的基礎。通過對已取得國土證但尚未推出市場的住宅項目信息進行統計，我們發現有71.8%的住宅面積分佈於天河、越秀、荔灣、海珠四個中心城區。統計數據顯示：這批住宅項目佔地約93.2萬㎡，可建築面積為582.7萬㎡，相當於四區(天河、越秀、荔灣、海珠)過去兩年的成交量。未來幾年，這批項目將陸續推出市場，可滿足中心區域強大的市場需求。

　　五、限戶型住宅項目符合潛在的市場需求，銷售情況良好

　　自06年"70/90"政策出臺後，廣州市政府在加強對項目規劃的嚴格審批的同時，也加大了限戶型地塊的供應。2007年第4季度廣州首個限戶型物業-中糧.萬科金域藍灣正式面世。之後，限戶型住宅陸續推出市場，並取得了不錯的銷售成績。至08年6月底，限戶型住宅的成交面積為26.77萬㎡，銷售率達66%。剔除雙規雙限物業(限戶型、限房價)，可以發現僅限戶型的住宅物業銷售率也達47%。而同期全市一手住宅成交面積為206.64萬㎡，銷售率僅為37%。從區域分佈來看，目前限戶型住宅供應集中在白雲、蘿崗和海珠區。其中，白雲和蘿崗的成交量最大。究其原因，主要是兩區大部分限戶型項目也屬於限價格的經濟適用房，低價格與戶型實用的特點有效地推動了成交量的增長。

 

　　廣州國土資源和房屋管理局數據顯示，歷年出讓的限戶型住宅地塊有21塊，總建築面積為437.66萬㎡。扣除已開發面積為157.66萬㎡，未來將有總建築面積達280萬㎡的限戶型項目推出市場。這批項目主要分佈於白雲、蘿崗、荔灣、番禺和花都五個區域。其中，白雲區金沙洲以40%的市場比例，成為最大的供應區域。

　　70/90產品作為國家"居者有其屋"構想的產物，與當前的市場需求的熱點不謀而合。在住宅價格仍然高企的市場現狀下，預計這批產品將是未來兩年住宅市場關注的焦點。