在土地儲備為主導的今日中國地產企業界，“零庫存”發展的可行性無疑是極具爭議性的。
觀點地產網訊：2008博鰲房地產論壇一個引人矚目的話題是鑫苑置業的“零庫存”模式，在土地儲備為主導的今日中國地產企業界，“零庫存”發展的可行性無疑是極具爭議性的。
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但有趣的是，鑫苑置業從區域地產開發企業邁向全國性的房地產開發企業之前，鑫苑置業用“零庫存”的模式在鄭州發展十年之久，2004年到2006年的三年時間裏成為鄭州銷售量第一的房地產開發企業。
張勇在2008博鰲房地產論壇上
與此同時，鑫苑置業董事長張勇是第一個在紐交所敲鐘的中國地產企業家，達成了六年之前潘石屹未曾實現的目標。
張勇坦陳，紐交所上市的主要原因是“零庫存”模式未必被香港資本市場所接受，因而選擇在美國上市。但同時張勇強調“零庫存”模式對現金流向的控制以及企業風險控制，這是基本維持企業財務的健康的模式。這種健康的財務報表則被大多數房地產界人士認為是鑫苑置業能夠在紐交所成功上市的重要原因。
然而鑫苑置業的“零庫存”模式在2008博鰲房地產論壇受到質疑的聲音也頗多。一方面零庫存模式極有可能對企業未來的發展造成一定的限制，因為土地儲備被認為是房地產企業可持續性開發的重要因素；另一方面則是因為鑫苑置業紐交所上市的時差問題導致企業在應對資本市場的反應時可能面臨一定的阻力。此外，作為鑫苑大多隻在土地招牌掛市場上獲得土地，對於開發利潤的限制可能是當前鑫苑面臨一個重要的質疑。
對於諸多質疑，張勇在2008博鰲房地產論壇間隙接受了觀點地產網的專訪，以下為觀點地產網對鑫苑置業董事長張勇的專訪。
觀點地產網：為什麼會選擇美國上市？
張勇：國內對房地產行業還有限制，香港還是不太接受我們的這種商業模式，我們80%以上的投資者是歐美和中東的投資者，很少有香港的投資者。2005年就鎖定到美國上市，主要是因為企業的估值方法兩個市場是有差距的。
觀點地產網：美國資本市場上對鑫苑是怎樣進行評估的？
張勇：他們是基於我們的業務模式來預測未來三年以後的業績是多少，根據我們的財務模型預測未來的成長性。財務模型未來的成長性是多少，美國資本市場是這樣評估的，香港資本市場更多看你過去的土地儲備預測未來。
觀點地產網：“零庫存”模式有沒有風險？
張勇：我們這種風險反而小，我們以現金流為導向的成長方式，並不是以囤積土地多少為導向的，我們現金流回正的時間都可以預期和預定、預測，基本上我們的現金流回正是八到十個月，這種方法對風險迴避成本是最高的。我們不是沒有土地儲備，我們是零庫存，我們拿了土地就開發。
觀點地產網：是先選擇在美國上市再採用零庫存的嗎？
張勇：不是，這是我們鑫苑十年來積累的商業能力和商業方法。
觀點地產網：怎樣理解零庫存？
張勇：我們只拿招拍掛土地，我們在中國有非常大的招拍掛市場，每年在二三線城市有數千上萬塊招拍掛土地的市場，這個市場非常大，我們企業在這個市場完全可以拿到所需要的土地。第二、我們拿到土地以後四到六個月開工，八到十個月現金流回正，建完賣完不存房子，不像有些開發商存土地、存房子去調節。
觀點地產網：但是不可避免有些開發商通過土地增值還是獲得很大的利潤。
張勇：那叫做生意不是叫做企業，我們要做企業，所以很多問題我也講了，現在更多的放低很慘企業的是通過土地增值帶來的收益，不是企業生產運營帶來的收益。
觀點地產網：鑫苑未來的發展城市有沒有規劃？選擇土地標準是怎樣的？
張勇：目前是六個城市，鄭州、蘇州、成都、崑山、安徽、濟南六個城市七個公司，在鄭州有兩個公司。拿地的標準就是根據市場調查有一定的毛利率和淨利潤測算。我們對市場通過有半年到一年的調查測算分析。
觀點地產網：為什麼不在一線城市拿地？
張勇：我們的商業模式還是希望週轉快，一線城市的項目屬於投入大、週轉慢的。
觀點地產網：在目前市場成交量開始下跌的情況下快速週轉的模式能不能持續下去？你們這種模式在這種市場下有沒有經受住考驗？
張勇：我們還是經受住考驗了，因為我們的銷售量下降並不大，很有限，價格都在我們的預期範圍之內。
觀點地產網：我一直很想了解像您這種模式跟定價策略之間是什麼關係？
張勇：我們的定價策略是拿了地在建完賣完的模型下實現做生意和做企業是有區別的，做企業要考慮整個市場環境，未來五到十年之間的市場環境，需要對市場大環境、國民經濟、宏觀經濟環境有準確的把握，這個把握能力要非常強。我們的項目不完全取決於價格，而是取決於樓盤的建設速度、建設品質、成本控制能力、營銷和供應商的有效合作，是通過生產運營獲得連續性作業、連續性生產、連續性銷售，取決於內部的生產能力。
觀點地產網：從拿地到開發完畢週期大概是一年左右？
張勇：根據實際項目的週期，高層項目都是20個月甚至更多。我們自己定為住宅開發商，當然我們也賣社區的商鋪，我們不留存，包括社區商鋪都快銷售。
觀點地產網：在項目開發上是自己全做了嗎？設計、規劃、施工到銷售？
張勇：社會專業化分工已經很強了，我們這種商業模式下認為沒有必要去做自己的建築工程。我們快也是在合理的工期和規範條件下，通過資源整合。在我們看中國未來更多房地產應該走這種，住宅開發商應該是這種模式。
觀點地產網：在市場整個變化情況下，如果達不到快速銷售怎麼辦？
張勇：我們有預計的財務模型，按一年兩年的範圍做我們的財務模型。
觀點地產網：能把財務模型具體解釋一下嗎？
張勇：這個不好講。
觀點地產網：你們是走的專業化地產開發，走的是美國模式。
張勇：現在都在談美國模式或香港模式，實際上大家對香港模式和美國模式也沒有考慮清楚，所以等一個專題話題來說這些。
觀點地產網：我知道你們一直是鄭州市場的第一名。
張勇：04-06年連續三年第一，去年我們還是在前三名，因為全國化以後力量分散比較大，還是在前三名。
觀點地產網：當時擴張的時候會不會考慮到鄭州市場的競爭已經很充分了？
張勇：每個市場競爭都很充分，基本都一樣的。
觀點地產網：除了蘇州和園區之外你們還開了哪個區域，考察了哪些地方？
張勇：徐州、無錫、南京這些地方都非常好。我們不以哪個區域為重點，我們看到哪兒好就去哪兒。
觀點地產網：中國房地產市場來看近八成的開發商資金是比較緊張的，你怎麼看這個問題？
張勇：作為項目公司按項目公司的考慮做安排，做生意的短時做安排就可以了，做企業要有企業長遠的安排，這個要分開，分開就變簡單了。做企業不僅要考慮現在更考慮未來三到五年，作為一個項目公司你又考慮當下、每個月、每個季度、每半年的資金運作就可以了。
觀點地產網：您在蘇州有一個項目公司，項目公司考慮的問題可能跟您有衝突。
張勇：它是服從在我們集團架構下的。
觀點地產網：產品呢？什麼樣的產品最適合零庫存模式？
張勇：我們是做中高端，產品上講究成本、合理的性價比，分析的視角不一樣，提供好的社區文化、社區服務和生活方式，安排良好的生活方式。鑫苑有比較好的激勵和約談機制，我們公司的文化是健康的，在健康文化下有很好的收入和分配安排，有一些中高管的股權激勵和股權約束機制，這也是我們留住優秀人才、壯大隊伍的過。
我們還是更多關注內部的成長性、內部生產能力，我覺得住宅開發商應該是這樣，住宅開發商的產品要轉移給客戶的，不像持有物業不轉移，住宅開發商也是一種產品、一種消費品，同時也是投資品，投資品和消費品有效的結合在一兩年蓋完以後產權轉移給別人。
觀點地產網：像中國這麼多很大的房地產企業，你希望成為他們哪一個或者你希望成為一個什麼樣的公司？
張勇：鑫苑有自己的成長方式。
觀點地產網：您希望多少年時間樹立起像萬科這樣全國皆知的模式？
張勇：我們現在正在修，已經樹立了我們的模式。