在麪粉比麪包貴的時候的假設判斷是將來麪包會更貴，而在麪粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的麪包價格的下落。

　　今年地產形式走勢主要取決於以下幾個因素：

　　1、房產市場的表現

　　2、人民幣升值背景下資產升值的壓力大小

　　3、人民幣與美元的利率差的方向關係，以及差額的大小程度

　　4、國家的貨幣政策以及財政政策的方向

　　5、今年國家對經濟適用房的政策的執行力度

　　6、資本對房地產市場預期態度

　　從第一個要素來看，今年房產二級市場估計將是異常艱難的一年，幾乎所有城市都會陷入這個困境，原因是去年房地產高熱的時候，全國市場都透支了今年的消費，今年整個需求市場將產生萎縮，同比於去年市場會產生巨大幅度的下落；而從供應市場來說，因為房產的特殊性，需求市場對供應市場的反映最終市場表現會滯後一年左右(從房產銷售形勢好，開發商判斷可以多修，然後開發商去籌集資金拿地，再到選擇土地，最後報建審批，到開工建設，最短週期都會有一年以上)。因此去年的房地產熱從供應市場反應來說，今年才是具體的體現年，因此從供需市場來說，全國都會存在供過於求的這樣一種行業狀態。

　　今年人民幣升值幅度加大，這也意味着資產泡沫的加大，資產泡沫的第一推動工具應該是房地產行業，因為房地產行業是所有衍生金融的基本工具，所以如果人民幣升值幅度加大，那麼不排除大量的資金湧入到房地產行業。這會對房地產行業需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應過剩的壓力，對整個房地產市場起到穩定的作用。

　　人民幣與美元的利差關係，主要是國際熱錢的湧入情況。國外熱錢湧入後落地的最佳載體仍然是房地產行業，但是因為量的關係，熱錢更願意落在資金量比較大的土地與房地產供應市場上，而利用房地產項目來做衍生金融工具，從而產生套利行為。

　　對於國家今年的貨幣政策與財政政策來說，會走向反向運行階段，即相對從緊的貨幣政策與相對寬鬆的財政政策。原因在於國家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產生對經濟的破壞性作用。這個體現在房地產市場上，就是供應方籌措資金的渠道來源問題，以及供應方對金融工具的理解與運用問題。從總體來說，今年的貨幣政策鬆動的可能性不大。

　　經濟適用房政策執行的力度，基本上會從根本上決定今年房產市場的最終走向，如果國家大面積的推行經濟適用房，那麼至少在今年對商品房市場產生巨大的衝擊作用，甚至產生毀滅性的打擊。因為中國的消費者對房產市場的認識還處於非理性階段，在非理性階段不同產品的價格價值傳導機制會異常的發達，會形成行業的蝴蝶效應，從而波及到整個房地產市場的各個不同產品。最後形成如2007年恐慌性上漲之後的恐慌性下跌。

　　資本對房產市場的預期態度，在今年會呈現出一個巨大的矛盾，一方面資產泡沫必須推動房地產升值，另一方面全球性的房產價格下跌，讓房產產品從天堂回到了人家。越來越多的金融工具性產品的價值體系的破壞，會波及到人們對房地產的信心(從黃金，美元的價值體系的崩潰，到今天歐美市場房產價格的跌落，房產產品正經歷着與美元和黃金一樣的信心危機)。如果這個信心體系一旦破壞，那麼會極大破壞資本對房產市場的信心，因此而阻止資本進入到地產市場中來，從而導致地產行業的資本緊縮。

　　從具體實際層面來看，今年土地市場的影響因素會有以下因素：

　　1、銀行對房地產行業的支持程度

　　2、國家對房地產的調控程度

　　3、私募資金的平穩性

　　4、地下資金拆借的利率問題

　　5、房產二級市場的表現問題

　　銀行業對房地產的支持主要從兩個方面，一是供應支持，即對開發商的貸款滿足程度，二是對需求的支持，對個貸的支持程度，從目前來看，銀行對這兩方面都產生本能性的防禦而減少了對房地產行業的支持，隨着房地產價格波動，房地產負資產的出現，銀行風險的加大，導致銀行主動放棄個貸市場，這在一季度招商銀行已經非常明顯的體現出來；而隨着所有房地產行業的資金鍊條緊張，銷售形勢嚴峻，房地產企業自身的經營問題出現巨大的問題，銀行貸款給房地產企業自身風險也越來越大，因此更傾向於收縮房地產市場的貸款衝動。這在三線市場上已經得到非常清楚的表現，而招商銀行一季度業績報告也說明，按揭貸款大幅度降低，就是這個最好的註解。二級市場直接會決定一級市場的走向。

　　而國家隊土地市場的調控會從這幾個角度來進行，一是加大經濟適用房的出讓力度，二是加大對已經購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執行力度。如果國家一旦確定要進行嚴格調控，那麼將改變所有開發商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發商的一種盈利模式，而必須要靠房產建設開發，因此對於囤地動機的開發商來說，將是致命的。因此所有開發商將放棄囤地的想法，轉而從事開發工作。因此所有已經囤地的開發商將放棄繼續囤地，轉而笑話手中存量土地。因此土地市場將表現出冷清。

　　私募資金對於所有房產企業來說，只能起到抱薪救火的作用。因為私募基於風險巨大而產生的高利率只能對於在極短時間具有周轉能力的開發商起到作用，然而今年房產市場的調整將不可能再很短時間內完成，因此私募資金對於所有房產開發商來說都只是一種飲鴆止渴的手段。而不能從根本上幫助開發商。而正是因為這樣，所以私募資金的風險就更大，不穩定性就更強烈，發生事故的可能性更高，一旦連續出現幾次私募資金問題事件，那麼將危及整個私募體系的存在，這也將從根本上影響私募對於房地產的愛好與興趣。

　　地下資金拆借的利率的問題是對資金使用價值與效率效益的一個評估，這有點象購房者貸款買房成為負資產的情況。一旦判斷自己的資產成為負資產，消費者可以拒絕還貸。這個原理和地產資金拆借利率問題一樣的。

　　至於房產二級市場的表現，我們已經有非常多的論述，在此不再贅言。

　　總的來說，今年土地市場將會呈現出比二級市場更大的滑坡，而這種滑坡會刺激到二級市場的價格支撐體系，也就是價值的評估標準，在去年牛市的時候，二級市場的產品是以一級市場的價值作為價值來進行評估的；而在今年二級市場仍然會用一級市場的價值進行評估，隨着一級市場的冷清與滑落，這將會對二級市場的信心產生嚴重的打擊。在麪粉比麪包貴的時候的假設判斷是將來麪包會更貴，而在麪粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的麪包價格的下落。