“房地產市場就像一齣戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，被要求改寫劇本，不明就裏的觀眾紛紛退場，現在正處在無人喝彩期。”
一步天堂，一步地獄。
無論是股票市場還是房地產行業都面臨着“規則重整”的陣痛，就像萬通董事長馮侖所說：“房地產市場就像一齣戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，被要求改寫劇本，不明就裏的觀眾紛紛退場，現在正處在無人喝彩期。”
外資的盤算
“與去年相比，今年我們的機會更多。”作為國際知名投行的亞洲融資業務負責人，王明(化名)已經準備好今年在國內大展拳腳，他對房地產行業的信心似乎遠比當事人更充分。
與他們在國外PE(股權投資)的做法一樣：低價購入未上市企業股份，進而輔助企業上市，再在股票市場退出一直是他們堅持的盈利模式。在他們看來這是最傳統也是容易獲取高利潤的方式。
以恒大為例，德意志銀行、美林及淡馬錫三家投行在2006年底花費了4億美元佔據了恒大30%的股權。而在恒大3月招股說明書顯示，美林等保薦人對恒大的市值估計在1000億~1300億港元之間。換言之，如果恒大順利上市，三家投行的股票價值是300億至390億元。
短短一年間賬面收益可達10倍，這也難怪在今年一季度行業萎靡不振之時，依然有4.9億美元的資金進入房地產業。但隨着今年昌盛地產和恒大地產先後宣佈擱置香港上市計劃，市場開始關注私募基金能否在已投資的房地產項目中實現適時退出。
主流偏向
進入2008年，在一系列宏調面前，資本市場主流開始集中關注地產企業的“資金壓力”。
其實，不少房地產企業的銷售依然在飛快增長。有分析師表示，5月中上旬地產股的再度下挫是源於萬科的銷售數據不理想。該公司4月的銷售收入環比下降35%，然而，如果與去年同期比較，萬科的銷售收入實際增長了73.5%。
每個行業都有其銷售週期，為什麼同比增長了七成以上的銷售數據，會被投資者理解為“銷售不理想”？
“主要是上一階段房地產業擴充太快了，在現在的融資背景下，銷售情況稍有差池直接影響到地產商的資金鍊。”廣東地區最大的私募基金的經理陳林分析道。去年報表也反映了行業的困境，2007年萬科、招商、金地、保利，四大上市開發商資金狀況均不容樂觀。四公司的每股經營性現金流均為負值，且均為各公司5年來的最低。萬科的每股經營性現金流為-1.52，招商地產為-4.74，金地與保利更只有-7.52及-7.65。
“據我們估算，去年全國的總體銷售收入只有2.9萬億元，但購入土地的款項就高達3萬億元。”潘石屹這樣解析同行的窘境。在這種種壓力下，5月中旬，萬科將其在東莞項目以500萬元的價格出讓一半股權。
行業進入生死邊緣？
“實際上，我們現在股市上的資金並不多，大部分的錢都借給了開發商。”陳林告訴記者，與他相仿，珠三角眾多私募基金甚至地下錢莊都或多或少與地產商有借貸往來。在他看來，貸款給開發商的風險並不高，實實在在的土地是最有效的抵押物。所以從年初開始，他們一直在加大對地產商的貸款。“的確，我們的貸款成本會比銀行的高，但如果算上向銀行貸款的灰色成本，之間的差距並不會相差太大。”陳林認為，他們部分填補了銀行缺失所帶來的真空狀態。
“與去年相比，的確有一定的資金壓力，但並沒有外界猜測的那麼大。”上述地產公司的財務總監表示。同時他也認同資本市場的考察標準，現在國內地產商最大的難題還是如何保證銷售。就像馮侖所說到，由於剛性需求，國內25~35歲的購房者會抱怨、會觀望，但並不會離場。再把他們吸引進場同樣是行業今年表現如何的關鍵。