2007年至今的深圳樓市“冰火兩重天”，歷經降價風暴的大浪淘沙，深圳的哪類物業最抗跌？深圳住宅的哪個片區最抗跌？

　　通過對2007年1月—2008年3月深圳各行政區的物業板塊抗跌性以及各片區住宅三級市場抗跌性的整體比較以及對各物業、片區的抗跌指數的分析，運用比較法得出“區及片區住宅抗跌龍虎榜”，以及“抗跌物業龍虎榜”，可以直觀與定量地發現深圳最具保值意義的物業或片區，以供業界參考。

　　一：深圳房地產市場大勢與抗跌指數

　　2007年至2008年，深圳樓市出現了前所未有的大暑大寒，目前對於深圳而言，2007年的樓市最高價位已經成為歷史記錄；進入陽春三月，由於開發商的生產自救，因勢利導的“破冰降價”，使得不少樓盤的價格一步到位，引起了市場回暖，階段性底部已經出現，市場價格已經趨穩。雖然市場走向仍具有不確定性，但對我們分析的抗跌現象影響不大。

　　二級市場存在着營銷或投機成份，三級市場是更真實的自住或投資市場。縱觀2007年至2008年3月深圳各物業板塊三級市場掛牌均價的變化，可以以月為單位分07年1月、07年10月與08年3月三個節點，07年10月份三級市場掛牌均價達到最高點，而3月份是去年10月份以來的最低點。通過漲跌幅的對比可以得出抗跌性，指數越大抗跌性越大，指數越小越不抗跌。

　　抗跌指數計算公式：抗跌指數=(最大漲幅-最大跌幅)/最大跌幅

　　理論上可以說，最抗跌的區域是投機成份相對少的區域，也是房地產炒家介入相對少的區域；反之，房地產泡沫越大的區域，最不抗跌。

　　二：住宅三級市場分析

　　1、深圳各區住宅三級市場比較

　　2007年1月-7月，深圳住宅三級市場繼續穩健上升，全市的掛牌均價在4月份突破萬元大關，之後繼續大幅攀升，到了年中，投機炒作因素凸顯，房價虛高，由於年中國家宏觀調控政策的出臺，抑制了房價的攀升，房價在9月份迅速回落。而在投機等因素的影響下，深圳房價在10月份達到最高峯，而後開始下跌，直至2008年3月掛牌均價有6.8%的跌幅，市場有迴歸理性的趨勢。

　　從深圳各行政區二手住宅掛牌均價走勢可以看出，從2007年1月～2008年3月，二手住宅各區均價在2007年10月走到最高值，而除羅湖區最低值在2008年1月份以外，其餘五個行政區的均價最低值均在2008年3月份。

　　2、深圳各片區住宅三級市場分析

　　由於2007年1月～9月與2007年10月～2008年3月的片區統計標準有所變化，故選取統計標準相同的各片區進行對比，使其具備片區之間的可比性。

　　(1)羅湖區各片區住宅三級市場分析

　　在羅湖區的二手住宅掛牌均價走勢中，除了清水河片區外，其餘片區掛牌均價在10月份突破萬元並達到最高點；各片區從11月開始掛牌均價開始下滑；而東門片區是羅湖區的住宅掛牌走勢相對平穩的一個片區，最大跌幅為4.1%。

　　在2007年1月～10月期間，羅湖區住宅三級市場掛牌均價增幅最大的是清水河片區(78.1%)，蓮塘片區、翠竹片區、蔡屋圍片區、筍崗片區也突破50%的增幅。

　　而在2007年10月～2008年3月期間，羅湖區中有四個片區的跌幅超過10個百分點，分別是銀湖片區(17%)、筍崗片區(16%)、清水灣片區(10%)、蓮塘片區(10%)；跌幅最小的是東門片區(4%)；翠竹片區和蔡屋圍片區最大跌幅分別為7%和5%；而黃貝片區則有8%的跌幅。

　　(2)福田區各片區住宅三級市場分析

　　福田各片區均價上升相對平穩，在2007年的掛牌價高速增長之後，從10月份到08年3月份的下降幅度也比較小，僅有6.16%。

　　在比較時段內，福田區只有八卦嶺片區、橫木崗片區、保稅區、車公廟片區、石廈片區的住宅三級市場掛牌均價增幅在50%以下，但平均增幅也超過40%。其中石廈片區的漲幅有48%。

　　福田區中保稅區和景田片區的最大跌幅同為17%；八卦嶺片區和南園片區的跌幅為12.9%；跌幅最小的是香蜜湖片區(3.2%)；黃木崗片區和福田中心區的最大跌幅分別為3.5%和3.57%；而新洲片區和車公廟片區最大跌幅分別是7.9%和9.4%。

　　(3)南山區各片區住宅三級市場分析

　　南山各片區中紅樹灣片區從07年3月份至08年3月份的均價一直保持在2萬元以上，期間振幅較大；到08年3月份為止，福田各片區的均價都達到萬元以上，其中華僑城片區和紅樹灣片區都在2萬以上。

　　在2007年1月～2008年3月期間，南山區的華僑城片區、西麗片區、南頭片區、蛇口片區、紅樹灣片區的住宅三級市場掛牌均價漲幅均超過50%，其中紅樹灣片區為69.7%，為這期間全市住宅三級市場掛牌均價漲幅最大的一個片區。

　　2007年10月～2008年3月，南山各片區的跌幅均較大，其中跌幅最大的兩個片區是科技園片區(29%)和前海片區(23%)，這是全市唯一兩個跌幅好過二十個百分點的片區，而且同在南山區；其餘跌幅超過10%的有西麗片區(11.6%)、南頭片區(15.3%)蛇口片區(16%)、紅樹灣片(10.3%)；華僑城片區是南山區跌幅最小的，為8.5%。

　　(4)鹽田區各片區住宅三級市場分析

　　由於鹽田區各片區2007年9月以前和以後的統計數據標準有所不同，不能很標準的進行比較分析，但其主要的沙頭角片區和大小梅沙片區的掛牌均價走勢，還是跟隨全市的規律，十月份達到最高點，然後逐漸回落。而大梅沙片區的掛牌均價一直都保持2萬元/平方米以上。

　　(5)寶安區各片區住宅三級市場分析

　　寶安區各片區中，只有中心區的住宅三級市場掛牌均價超過1萬元/平方米，但從10月份以來一直向下滑行，從去年12月份起跌破一萬。

　　在2007年1月份~2007年10月份，龍華片區的增幅達到56.7%，是整個保寶安區增幅最大的一個片區，而新安區增幅最小，為19.2%。西鄉片區和寶安中心區也有42.9%與33%的增幅；在2007年10月~2008年3月份，龍華片區和寶安中心區的跌幅分別為11.1%和14.5%。

　　(6)龍崗區各片區住宅三級市場分析

　　從07年1月~08年3月期間，龍崗區的布吉片區、龍崗中心區、橫崗片區、坂田片區四個片區的均價走勢相對平穩，坂田片區由於大樓盤的進入，從07年5月份開始均價超過萬元；其餘三個片區的均價均在萬元以下，在龍崗區，布吉片區、龍崗中心區、橫崗片區、坂田片區在2007年1月~10月的住宅三級市場掛牌均價增幅均超過50%，其中橫崗片區增幅達到61.7%。

　　而2007年10月份~08年3月期間，坂田片區的跌幅為8.3%，為四個片區中跌幅最低，另外橫崗片區14.3%的跌幅也是全區最高。

　　(7)深圳各片區住宅三級市場抗跌性排行

　　由以上數據分析可以得出，在07年1月~08年3月期間，住宅三級市場這個板塊全深圳市的各可比片區的抗跌性前十位為：福田區的中心區、福田區的香蜜湖片區、羅湖區的蔡屋圍片區、福田區的黃木崗片區、羅湖區的東門片區、羅湖區的翠竹片區、羅湖區的清水河片區、福田區的新洲片區、福田區的園嶺白沙嶺片區以及南山區的紅樹灣片區。