房產新政實施，武漢房企可能要預繳20%的企業所得稅，專家稱樓市尚未走出低迷，被國家再三強調的房地產稅收新政又接踵而至。近日，國家稅務總局公佈了《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，規定省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低於20%的標準預繳企業所得稅。專家指出，此《通知》對於武漢樓市無異於雪上加霜，房產企業面臨嚴峻考驗。
預繳所得稅，房企雪上加霜
根據《通知》內容，房地產開發企業按當年實際利潤分季(或月)預繳企業所得稅的，未完工前預售收入，也要計入利潤總額預繳，開發完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
“在房產稅收新政下，像武漢這樣的省會城市，商品房開發項目預計利潤率不得低於20%，對開發企業的資金鍊來說，是很大的打擊，此前企業預繳所得稅利潤率一般以15%計算。”武漢某房地產開發公司銷售經理告訴記者，房地產企業要有充足的資金和現金流來支撐開發過程,所以新政對資金實力不強或者抗風險能力不高的企業來說無異於雪上加霜。
一位房地產業內人士告訴記者，新政多半基於兩方面考慮：一是促使企業增強自身資金實力，抗風險能力。二是規範房地產市場稅收制度，適度降低開發利潤，穩定投資過熱趨勢，從全局來看積極性更大。
大開發商面臨更嚴峻考驗跟土地增值稅類似，很早就有類似的房產稅收政策了，為什麼現在又會鄭重提出？某房地產業內人士坦言，以前很多企業都沒有很好的執行，有的按季度繳納，有的半年甚至一年一繳的都有。現在只不過是再拿出來強調一遍，抓執行力。
“只要所得稅提前徵收能嚴格執行，這對全行業的擠壓是明顯的，對開發商的資金壓力會比售後徵收要大很多。”中國指數研究院華中分院院長朱戈認為，房產稅收新政對價格的漲跌來說，雖然沒有必然影響，但會加速開發商推盤力度，因為開發商得把所得稅當成必付成本提前支出，跟支付土地成本一樣。也就是說，發展商得透支未來提前納稅。
“目前房子賣不動，還要預繳所得稅，這對整個市場來說都不是件好事，行業的准入門檻也提高了。”
朱戈告訴記者，不低於20%的利潤率，對大發展商的資金會有更大的考驗，他們的盤子大、基數大。“一些大房產商資金不見得充足，根據最近上市公司的年報就知道他們的資產負債率奇高。相反是經濟適用房的售價遠低於市場價，因此計稅的基數也很低。”
在新政中，經濟適用房開發項目的計劃利潤率不低於3%，相比商品房項目來說，壓力要小很多。一位經濟適用房開發項目的財務總監告訴記者，以前項目沒有竣工，結算就不會那麼快。如果按月或按季度預繳，就會使企業資本金加大。
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非經濟適用房在不同地區開發項目的繳稅標準
1.位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20%。
2.位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%；位於其他地區的，不得低於10%。
市場
4月份二手房價格緩慢爬升
剛性需求可能帶二手房走出寒冬?
據億房研究中心的統計數據顯示，4月第3周(4月9日-4月15日)武漢二手住宅平均價格為4272.76元/平方米，與上週相比，上漲了8.82元/平方米。而3月武漢二手住宅平均價格為4243.21元/平方米，比2月上漲了46.73元/平方米。記者走訪多家中介發現，二手房正在緩慢回暖。專家指出，新房前景仍不明朗，剛性需求者出手買二手房正當時。
賣家願意承擔部分交易稅
“四月初至今，成交量增長了20%-30%左右。”昨日，21世紀不動產市場總監楊健在接受記者採訪時表示。
記者在中北路、南湖、光谷等多個片區的房產中介觀察，發現諮詢和挑選房源的市民不少，牆上貼着的各種房屋信息很多。某中介一位工作人員告訴記者，三月底至今，來看房、買房的人明顯增多。
“剛性需求被壓抑得厲害，二手房的投資潛力就顯現出來了。”楊健告訴記者，“二手房賣方不再死咬價格，不但可以討價還價，而且有的賣家願意承擔交易稅的20%甚至是一半。”
“政府近幾年一直在打擊投機炒房，新房價格也高，剛性需求者就逐步轉入二手房。”楊健認為，在目前新房低迷的情況下，二手房的春天可能已經來了。
專家：二手房比新房更有競爭力
“一般二手房跟新房相比總會有差價，這種差價大於市場給買房人的折扣，二手房就有競爭力，景觀、房屋質量已經是可控的。”中國指數研究院華中分院院長朱戈認為，在新房價格折扣沒有鬆動的前提下，次新二手房前景樂觀。“次新二手房業主已經有了一部分價格收益，他們完全有可能以低於市價的價格把房子拋出。”
朱戈告訴記者，如果依法經營，中介公司的資金鍊不是二手房市場走勢的關鍵因素，二手房中介的風險小於房地產開發企業，而且以佣金為贏利點的經營企業風險是小過踩紅線賺差價的企業。
“尤其是一些壓力比較大的炒樓人，現金對他們來說更重要。保留利潤，轉嫁利息提高後的成本也是很多炒家的經營策略。”朱戈說。