溫家寶總理在十一屆全國人大一次會議上做的《政府工作報告》，我認為抓住了中國房地產市場的要害。”昨天下午，中國社會科學院金融研究所專家易憲容，就深圳人關心的房地產市場走勢問題接受了晶報記者的電話採訪。他說，中國房地產市場在經歷了數年的瘋狂之後，終於有望重歸理性。因為決策者已經非常清楚，只有抑制小部分人不合理的需求，才能保障大多數人的合理住房需求。
房地產，就是要讓人民安居樂業
晶報：我們注意到，溫家寶總理在十一屆全國人大一次會議上作的《政府工作報告》中，關於房地產領域有這樣的表述：要着力保障和改善民生，抓緊建立完善的住房保障體系，幫助解決城鎮居民住房問題。您對此有怎樣的解讀？
易憲容：今年的溫總理的《政府工作報告》，應該是近年來對房地產市場着墨最多的一次了。它提出了中國房地產市場發展的總指導思想，以及今年我國政府在這方面將要採取的主要措施。我們知道，我國的土地是國有的，這就意味着中國的房地產市場，應該是一個讓人民安居樂業的市場，一個能滿足人民基本住房消費需求的市場。如果中國的房地產開發的有些做法不符合這些基本宗旨，那麼它就該考慮是不是要進行調整了。
過多的房產投資，並不是合理的需求
晶報：現在是市場經濟，又不能通過行政命令讓房價下降，那麼應該怎樣來讓房價迴歸到合理的水平？
易憲容：不知你注意了沒有，溫家寶總理的《政府工作報告》中還有這樣的內容：要防止價格總水平快速上漲，為達到這一目的，國家將從增加有效供給及抑制不合理需求兩方面入手。我認為，如果說過去對增加有效供給強調的比較多，那麼“抑制不合理需求”的提法，則是讓我們感到非常有新意了。
晶報：消費者買房構成了房地產的需求，我們怎樣區分哪些需求是合理的，哪些需求是不合理的呢？
易憲容：首先，房子作為一種商品，有着商品的共性，供不應求價格就上升，供大於求價格就下降，這是市場經濟的基本原理。同時，房子又不是普通的商品，它與其他東西有着很大的不同。比如汽車，你一個人買3輛汽車，對汽車市場不會有任何影響。但是，如果你一個人買3套房子，情況就不一樣了。房子，既可以作為投資品又可以作為消費品。如果你把它作為消費品，你的消費是合理的。因為你的住房需求是有限的。但是如果你把房子作為投資品，大量購買與自己的居住需求無關的房子，這種投資就是不合理的需求。
晶報：可是，保值增值已經構成了很多人買房的動力。
易憲容：是的，中國經濟轉軌期使得中國的住房投資需求處於嚴重失控狀態。道理很簡單，住房總數是有限的，當大量的房子被用來投資而非消費時，用於滿足住房需求的房子就相應地減少。要知道，在中國，用於房地產開發的土地是國有的，它首先要用來保證公民的居住需求，過度的房地產投資，實際上是利用公共資源為少數投資者謀利，這種投資一定會損害大多數居民的利益，因此這是一種不合理的需求。
抑制不合理需求，滿足合理住房需求
晶報：從2004年開始，國家就出臺了很多政策對房地產市場進行調控，但前段時間房價上漲的速度並沒有得到太好的遏制，這是為什麼呢？
易憲容：投資者是最會算賬的。他們只要有點家底，投資很多套房子不是難事。這樣，從理論上來說，房地產的投資肯定是無限的。當這種無限的投資需求來刺激有限的住房供給時，房價豈能不被迅速推高？我們發現這樣的數據：2007年前三季度，個人長期消費性貸款比年初增加6800多億元。這暴露了一個基本事實，就是更多的信貸資源，隨着居民對房地產價格持續膨脹的預期而投入了中長期的房地產市場。這是2007年房價瘋狂上漲的根本原因所在。
晶報：那麼，這種不合理的投資需求有沒有可能得到有效的限制？
易憲容：我認為，只要國內房地產的發展模式從政策上進行根本性調整，那麼2008年中國的房地產市場將會發生根本性變化。我們欣喜地發現，決策者已經明確地把房地產市場定位為消費市場，而不是投資市場。政府已經開始嚴格限制房地產市場的投資行為，對個人住房按揭貸款准入進行了嚴格的規定。聽說2004年上海曾發生過一個人貸款7800萬元，購買住房128套的現象，今後，這種情況應該不會再發生了。如果通過政策，把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外，房地產市場一定會發生積極的變化。還有，銀行利率的上升，也使得投資者的成本增加，風險加大。如果絕大多數投資者認為房地產投資是一種高風險的投資，那麼他們就會逐步退出這個市場。這將有助於中國房地產市場迴歸理性。
晶報：除了限制過多的投資以外，是不是還要從加強供給上多做工作？
易憲容：政府提出了今年房地產市場發展幾大任務。一是要建立起有效的住房保障體系。今後的發展方向應該是，高收入居民的住房需求由市場來解決，中低收入民眾的住房則是要通過住房保障方式來解決；第二，溫家寶總理在《政府工作報告》中，明確地指出增加“中低價位，中小套型普通商品住房供應”，來滿足中低收入居民的住房問題，這對房地產市場無疑是一個好消息。如果佔中國置業者80%的中低收入者，能夠通過有效的市場調節，買到他們所需要的“中低價位，中小套型普通商品住房”，那麼在我看來中國房地產市場的供求關係將回到一個合理的水平。
重要的不是“拐點”，而是供求關係的變化
晶報：最近我們對深圳樓市作了調查，發現很多不同檔次、不同片區的樓盤在以不同方式降價。有很多人說，深圳樓市、甚至全國樓市的“拐點”來了，您怎樣認為呢？
易憲容：的確，國內不少城市房價已經開始下降的傾向，特別是深圳更為明顯。事實上，我也通過網絡留意到你們最近的相關報道。至於房地產價格有沒有出現“拐點”的爭論。我覺得這種爭論意義不大。重要的是，在經過了一系列重要政策的調整之後，現在的房地產市場已經與2007年以及此前的房地產市場有了明顯的不同。去年房地產價格暴漲，並不是因為有多少真正的居住需求，而是因為有太多的投資者，我們只要看看一些住房長期沒有人居住，就知道有多少人買了房根本不住。現在國家的政策一變，房地產投資的前景變得不確定起來，投資性需求立即下降，所以很多地方的房地產市場出現了供大於求的現象。因此，我認為中國房地產市場的供求關係已經發生了根本性的變化，比起時下“拐點”的爭論，這才是真正值得關注的。
絕大多數人能接受的房價就是“理性”的
晶報：那麼對於普通置業者來說，房價降到什麼地步才可以認為是理性的，可以出手“抄底”了？
易憲容：我並沒有明確地說房價要降，那是一些媒體炒作出來的。有人說現在房價降到2006年的水平就算理性了，有人說要降到2005年的水平才行，這都不是正確的理解。我覺得，絕大多數人能接受的房價，就是理性的房價。對置業者來說，不要盲從別人或者所謂專家的看法，而是要自己多到市場去了解，以便獲得更多更真實的信息，這樣才能為自己的買房決策提供客觀的依據。
易憲容
1958年出生於江西上高。
1989年獲得華東師範大學碩士學位。
1997年獲得中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。
1997年7月進入中國人民大學經濟學博士後流動站。
1998年-2000年到香港大學經濟金融學院做合作研究。
1999年7月曾到臺灣省做訪問研究。
從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前在中國社會科學院金融研究中心工作。
“如果佔中國置業者80%的中低收入者，能夠通過有效的市場調節，買到他們所需要的‘中低價位，中小套型普通商品住房’，那麼在我看來中國房地產市場的供求關係就將回到一個合理的水平。”——易憲容