2007年中國房地產市場頗不寧靜，部分城市房價下跌、“地王”流拍、中介倒閉？政策面、市場面、心理面都出現了不同於以往的表現。這是否意味着，2008年能迎來眾所期盼的“樓市拐點”？　

　　去年是中國房地產行業發生重大轉折的一年，地根收緊、銀根緊縮、房地產稅收、針對“捂盤”的土地回收等一系列政策相繼出臺，廣州、北京也出臺了地方性的“雙限房”政策，各地頻繁爆出土地流拍新聞。部分城市出現了房價小幅下跌的局面。而另外一個現象是，深圳、北京等地產中介營業額不斷下滑，很多地產中介不斷收縮營業網點甚至倒閉。部分城市的房地產開發商開始降價或者變相打折。　

　　基於此，中國地產拐點的爭論甚囂塵上，一時間眾說紛紜。受此影響，大部分持幣待購的購房者對市場持觀望態度。　

　　為何眾說紛紜？房價拐點是否會真的來臨？決定因素是什麼？政府下一步將如何對房地產市場進行宏觀調控？未來房地產行業的走勢將會怎樣？本刊獨家專訪了中國土地學會副理事長、北京大學城市與區域規劃系博士生導師董黎明教授。　

　　如果國民經濟進入拐點，房地產業遲早也要進入拐點，不可能出現國民經濟高漲而房地產業大幅下滑的狀況。　

　　《數字商業時代》(以下簡稱DT)：當下對於“2008年房價拐點”是否將至的說法眾口不一，在你眼裏，如何看待房地產的拐點？　

　　董黎明：房地產拐點是客觀存在的。無論是經濟發展還是房地產的發展，都不是穩定的直線上升或是直線下降，而是有波動的，而且這個波動是有規律的。有波動，就會產生拐點。　

　　這個波動一般來講可分為繁榮、衰退、蕭條和復甦四個階段。所謂拐點是指不同階段的轉折點。　

　　研究房地產的拐點，不能只看短期的變化。　

　　首先，房地產行業是我國一個重要的支柱產業，它的發展和整個國民經濟的發展規律應該是一致的。如果國民經濟進入拐點，房地產業遲早也要進入拐點，不可能出現國民經濟高漲而房地產業大幅下滑的狀況。根據一些經濟學者的預測，2008年中國經濟發展速度會適當放緩，但增速仍在10%左右，依然是很高的速度，沒有理由說國民經濟出現了拐點。另外，從房地產這兩年的投資來看，也沒有太大的變化，還是兩位數的增長。所以說房地產業的拐點到來缺乏依據。　

　　其次，由於消費者關心的焦點是住房價格，現在不少人將房價作為拐點唯一的標誌是不全面的。分析房地產拐點還涉及許多指標，如房地產的投資額、商品房的竣工量和銷售量，房地產開發企業的利潤率，房屋的空置率等等。單純用一兩個指標評價不能完全說明問題。　

　　最後，由於房地產具有強烈的區域性，即使一兩個城市的房價最近下降，比如北京、深圳、廣州房價下降了，是不是就能代表全國的房價下降了？我認為至少要用全國主要城市的統計數據，如全國35個大中城市或者更多的城市的系統統計數據，不能用一兩個城市來代表。當前我國既有房價下降的城市，也有不少房價仍在上升的城市。究竟全國的房地產走勢如何？需要大量、系統數據支撐，目前我還沒有看到權威的完善的數據。顯然也不能輕易得到房地產出現拐點或不存在拐點的結論。　

　　總之，房價是否出現拐點不要輕易下結論，要進一步觀察、分析。　

　　DT：最近北京搞了“雙限房”，即限制面積，限制價格。這個供應渠道你認為是針對中等收入的家庭。你所指的中等收入是一個什麼水平？這個標準如何界定？　

　　董黎明：北京的標準是：三口之家，如果家庭年收入在88000元以下，就可以購買雙限房。如果四口之家則是11萬元以下。雙限房針對的就是這部分人，因為這部分人去買市場上的高檔商品房是買不起的。同時他們也無法購買經濟適用房，因為他們的收入又比中低收入的家庭要高。　

　　這表明，今年國家最新的結構性調整的政策動向是，優化住房供應的結構體系，不僅要考慮中低收入人羣住房，中等收入的住房也應列入政府考慮範圍之內。增加包括廉租房、經濟適用房和雙限房在內的比重。　

　　要控制那些高檔的房地產用地，優先供給住宅用地，特別是保障性中低收入家庭的住宅用地。　

　　DT：地產增長和GDP增長可以說是相互作用。從2007年來看，關於金融和地產的政策都是緊縮的，在你看來，在這樣的宏觀調控的條件下，房地產是否會降低發展速度？　

　　董黎明：從目前來看，國民經濟也是在作相應的調整。國家現在的整體經濟政策過去是強調“又快又好”，現在調整成“又好又快”，把發展質量放在前面。房地產的發展也是這個思路，不是說要刻意降低房地產發展速度，而是要優質。這個思想體現在：　

　　一是投資結構的合理性方面，國民經濟的發展要統籌安排，整個投資不能把錢都投到房地產上，還要從多種需求出發，按一定比例投向農業、工業和其他產業等。此外，房地產本身也要一個合理的結構。要充分利用土地的使用效率，加強建築密度，提高容積率。住房的戶型和麪積要和我們現在的經濟發展水平和收入水平相匹配，不應盲目追求大空間，大戶型。今後應多增加中低收入家庭住房的比例。　

　　二是從土地供應政策來看，在節約、集約的基礎上要“有貶有褒”。所謂貶就是要控制那些高檔的房地產用地，優先供給住宅用地，特別是保障性中低收入家庭的住宅用地。　

　　DT：政策的意願是好的，也符合民生需要。但2007年下半年仍有很多上市公司變更主營業務為地產，這說明投資還在增大。為什麼這麼多的調控政策，並沒有達到預期的效果？　

　　董黎明：這個問題涉及到大家所關心的房價，大多數人的抱怨是，為什麼在政府這麼大力度的調控下房價還下不來？這也是讓很多學者感興趣和迷惑的問題。　

　　簡單地說，解決這個問題的主要途徑應採取經濟手段。商品房的價格之所以下不去，主要的原因就是我國目前所出臺的調控政策雖然很好，但沒有配套好，導致最終落實不下去。最根本的原因在於我們的低價房供應量太少了，調控乏力，房價必然居高不下。　

　　DT：有人說，調控政策的反作用已出現，該如何理解？　

　　董黎明：調控政策和措施是多方面的，難免會出現一些矛盾現象。例如國家應用金融工具調節的主要方法是提高利率控制房地產投資，貸款利率提高也增加了購買房屋的成本。中央總的政策是抑制房價，但是局部的政策卻出現了反的作用。　

　　地產領域反作用現象除了利率之外，我認為二手房市場也受到了政策的抑制，這讓我很不理解。二手房的稅收政策應該放寬鬆。也就是說，先搞活二手房市場，把購房需求分流到二手市場。　

　　DT：指導思路有了，為什麼各地經濟適用房的建設推進卻很緩慢？難點在哪裏？　

　　董黎明：中央的政策非常合理，但實施起來與地方政府的利益有一定衝突。　

　　主要是兩個方面的原因：第一，經濟適用房是要政府來出資建設的，而現在地方政府需要資金的地方也很多，沒有充裕的資金來建設經濟適用房。第二，地方政府的財政收入的一個重要來源是土地收入，土地出讓金的30%交中央，70%留在地方。過去這筆錢是地方的“小金庫”，放在計劃外收入。由於經濟適用房不收土地出讓金，地方政府就沒有這筆收入。從地方政府的利益來看，過多推行建設經濟適用房就會有很大的難度。這就是為什麼中央政府和居民的期望很高，但地方政府舉步維艱。　

　　DT：如果說把經濟適用房和廉租房體系建立起來，那週期會有多長呢？　

　　董黎明：國家保障性住房的發展，需要一個較長的週期。例如香港上世紀70年代就開始推行保障性住房，經歷過這麼多年，香港的公屋也只是達到住房總量的二分之一。而且，香港對於公民申請政府公房，也是需要一個很長的時間，並不是今年申請，明年就可以住上。據瞭解，最長的從申請到入住，等待時間達到8年。大陸需要建設的經濟適用房和廉租房要比香港難度更大。　

　　在資金籌措上，借鑑以前的集資建房模式，能否地方政府拿一點，中央政府也拿一點。　

　　DT：在關於保障性住房的資金的籌措上，你有何建議？　

　　董黎明：在如何解決住房資金來源問題上，如果現在要全部由地方政府完全解決和承擔也是不現實的。　

　　我有一個建議，中央能不能在財政上給予支持，在資金籌措上，借鑑以前的集資建房模式，能否地方政府拿一點，中央政府也拿一點。　

　　中央的財政稅收收入這幾年增長很快，稅收平均在以20%~30%的速度增長，比如設想從中央的財政收入拿出一部分錢來支持廉租房和經濟適用房建設。還有就是土地出讓金，可以拿出來相當部分建設廉租房和經濟適用房。這樣力度就會大一些，也解決了中央和地方政府的政策配套關係。此外，如果有的地區建設經濟適用房積極性高、建設量大的，中央財政就可以多投入一部分資金給地方，以激勵地方的積極性。　

　　DT：在此基礎上，如何預測國家在2008年的政策走向以及由此帶來的影響？　

　　董黎明：對於2008年來講，政府的政策還是要加大住房保障制度的建設力度。　

　　房價不能一概而論，也就是說，2007年由一些非市場因素導致的過高的房價會降下來，比如說上海和深圳等大城市，但是也不會是直線下降。對於一些經濟發展的熱點地區，以前房價不高的地區，比如中部地區和潛力巨大的中小城市，肯定還是要漲價。總體上看，如果2008年我們提高保障性住房的建設總量，對抑制房價的過快上漲會起到一定的作用。　

　　有些城市有特殊性，比如北京地區的房子不是完全由北京人來買，而是全國人都在買，北京地區的房屋需求是“無止境的”，所以其房地產的走勢不代表全國。　

　　董黎明簡歷　

　　北京大學環境學院城市與區域規劃系教授，博士生導師，中國土地學會副理事長，前中國房地產估價師學會副會長，亞洲房地產學會理事，長期從事土地利用、房地產估價、城市規劃、房地產開發等方面的教學和研究工作。