萬科率先打折是否意味着上海房價開始調整？在重重迷霧中，如何看清上海樓市的“真面目”？
萬科近期再度成為市場關注的焦點。
繼該公司董事長王石拋出“樓市拐點論”引發爭議之後，這家中國地產龍頭近日在上海宣佈，將在2月21日對旗下部分樓盤進行集中優惠銷售，優惠幅度達到5%。這是萬科首次在上海地區採取促銷手段，也是近一年來，上海新房銷售折扣率最高、規模最大的一次。
此時的上海樓市正是一臉弱象：房屋成交量持續萎縮，房產中介接連倒閉，地價交易開始走低。
那麼在這種情況下，萬科率先打折是否意味着上海房價開始調整？在重重迷霧中，如何看清上海樓市的“真面目”？
中國特色的房地產市場
中原地產副總經理唐振東表示，1、2月份是樓市傳統的銷售淡季，樓市是否真的會因萬科率先降價而出現轉折，要看3月“小陽春”的銷售狀況而定。
上海市工商聯副會長唐豪教授在受訪時則認為，討論中國乃至上海地區的房地產市場，首先，不能離開中國特色的社會主義，不能離開中國社會主義市場經濟。
他說，在中國社會主義市場經濟體制下，中國房地產市場(也包括上海)有四種不同的板塊構成。
第一個是市場化程度很高、國際化程度也很高的高端市場，它在上海佔的比例至少有10%。
第二個是大眾市場，它主要針對中產階級，比例要佔到50%以上。
第三類是經濟適用房，主要針對年輕的創業者，以及有發展前途的年輕人。
第四類，是廉租房，主要是為了照顧低收入階層和弱勢羣體。“對於這一板塊劃分，中央和地方政府現在是越來越明確。”
因此，如果不區分這四個板塊的市場，而簡單地將上海與香港或新加坡兩地的房價做對比的話，是沒有任何社會價值的。
不能只看房產價格
其次，唐豪認為，要正確理解中國或上海地區的樓市，不要簡單地看待房產價格指數的升降，而要把整個國家的通漲狀況作一個參照比較，否則很難得出準確的結果。
他說，房地產市場7—8年左右會有一個週期，本來就存在價格和供求的拐點，但如果週期中摻雜了政府的宏觀調控因素，那麼這個軌跡就有可能發生變動。他認為，房價從去年第四季度開始就穩中有降，如果考慮到整個國家的通脹狀況，可以看到：房地產價格的拐點其實是非常明顯的。
他解釋說，房地產是具有保值功能的商品，它與土地資源有密切關係。所以，如果一般商品漲價5%，房地產漲價7%—10%，都是很正常的，否則它稱不上保值型商品。就去年全年來看，中國經濟的通漲水平接近5%，上游產品(原材料)的通脹則大於5%。房地產雖屬於最終消費品，但它使用的材料和資源大部分還是中間和上游產品。所以，如果2007年中國的商品市場價格上漲5%，房地產市場也上漲5%的話，實際上房價就是下跌的，否則很難解釋普通商品和房地產商品的差別所在。
去年下半年，中國的普通商品價格漲了5%以上，原材料、能源類產品由於國家控制，還沒有真正反映出它的漲價趨勢。那麼在這種情況下，從去年下半年開始到現在，應當看到，中國大部分發達城市的房價實際上是下降的。
因此，唐豪認為，在討論房價時，“我們不能只看房地產價格，還要看它跟資源價格，以及整個價格變動的相關性”。