2007長沙樓市十大特徵
2007年全年，長沙市場完成房地產開發投資約420億，與去年同期相比增長約40%，佔全市固定資產投資達27%以上，全年商品房施工面積約3100萬m2，其中新開工面積約1100萬m2，竣工面積約530萬m2，與去年同期比分別增長約25%、19%、4%。全年累計批准預售937萬m2，同比增長22%；實現商品房銷售面積894萬m2，銷售金額306億元，與去年同期相比分別增長29%和59%。總結2007年長沙樓市發展脈絡，可以發現：
1、商品房銷售持續火爆，下半年供給迅速攀升，全年供銷總量基本平衡。2007年商品房銷售持續旺盛，全年銷售同比增幅接近30%，且各季度銷售量基本平均；商品房批准預售在上半年嚴重不足，僅相當於同期銷售量的76%，下半年批准預售量快速增長，9月起供銷比超過1，從而緩解了上半年供給不足狀況，並最終促成全年供銷總量平衡。
2、2007年長沙市商品房均價為3601元／m2，其中，商品住宅均價為3372元／m2。
3、2007年長沙市非市場定價類住宅批准預售10527套，124.37萬m2，同比增長115.94%、132.35%，解決了更多中低收入家庭的住房問題。
4、2007年累計住房供應套均面積為110.23m2，銷售套均面積為110.47m2，90m2以下中小戶型供應占比為36.84%，比去年同期增長了4.18個百分點。
5、2007年長沙市二手房成交面積突破200萬m2，達到219.29萬m2，同比增長0.33%，全年全市二手房成交面積基本與2006年持平。
6、12月份長沙二手房住宅掛牌均價為3970元／m2，非住宅掛牌均價為8306元／m2；住宅出租掛牌月均租金為12.48元／m2，非住宅掛牌月均租金為31.33元／m2。
7、12月份商品住房租售比為1∶325，表明長沙市新房價格相對偏高。
8、2007年全市抵押起數、抵押面積、貸款金額同比均有較大幅度增長，個人抵押增幅更大，銀行繼續保持了對個人抵押貸款的較高支持；但從在建工程抵押情況來看，其同比增幅相對於2006年同比增幅卻大大減少，表明在國八條、國六條等政策及央行連續提高準備金率、提高貸款利率等金融政策影響下，銀行加大了對貸款審批力度，取得貸款額度及難度都有所提高。
9、12月份長沙市共辦理退房419套，環比減少35.14%，其中籤約退房385套環比減少34.63%，12月退房較前2個月有較大幅度減少。
10、長望瀏寧四縣房地產市場發展較快。2007年商品房合計預售總量為長沙市區的26.49%，超過四分之一；銷售總量為長沙市區的22.60%，二手房交易總量為長沙市區的73.64%。長沙全市(含郊縣)商品房總供銷比為1.08∶1，供給量略大於銷售量，比例位於正常範圍。
全年商品房累計批准預售937.49萬m2
2007年，長沙市商品房累計批准預售937.49萬m2，同比增長22.10%；其中住宅批准預售759.72萬m2，同比增長12.81%。同期全市商品房累計銷售894.17萬m2，同比增長29.44%；其中住宅銷售803.77萬m2，同比增長28.46%，佔商品房銷售面積的比重為89.89%。2007年商品房供銷比為1.05∶1，其中商品住宅供銷比為0.95∶1，供銷已基本平衡。這表明雖然受去年宏觀調控政策的影響，停止了一段時間的規劃建設審批，導致了今年上半年商品房供應有所脫節，但隨着今年下半年各樓盤的陸續上市，供求關係仍然在年內得到了明顯改善。
從批准預售和銷售數據來看，全市商品房供給和銷售同比保持同向增長，供應量在年末超過銷售量，達到供銷平衡。分區來看，嶽麓區、芙蓉區今年以來商品房供銷均表現欠佳，芙蓉區供應量僅增長11%，嶽麓區供應量甚至為負增長；銷售量雖同比有所增長，但增幅在全市五區中位置靠後。開福區今年以來商品房批准預售同比增幅最大，銷售量增幅也居於全市第二位，是今年以來全市各區房地產市場成長最快區域；天心區商品房銷售面積同比增幅最大，去年以來的商品房存量得到良好消化；雨花區繼續保持供銷兩旺，供給、銷售所佔比例繼續在全市中保持首位。
分區來看，開福區、天心區、雨花區商品房供銷比大於1，市場供應相對放大；嶽麓區、芙蓉區供銷比小於1，市場供應相對趨緊。
2007年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.89：1。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅佔商品房銷售總量的16.14%；嶽麓區商品住宅銷售比例最高，佔商品房銷售總量的94.22%。
2007年全市非市場定價類住宅(包含定向開發、集資建房和經濟適用房)批准預售10527套，124.37萬m2，同比增長115.94%、132.35%；累計成交7300套，81.10萬m2，同比下降13.44%、13.56%。非市場定價類住宅批准預售套均建築面積為118.15m2，面積同比增加7.60%；登記銷售套均建築面積為111.09m2，面積同比縮小0.14%。2007年全市非市場定價類住宅成交均價為1619元／m2，同比上漲3.80%。
2007年純商品房銷售810.45萬m2
2007年長沙市純商品房、純住宅各批准預售804.70萬m2、635.34萬m2，同比增加13.02%、2.74%，純住宅佔純商品房批准預售總量的78.95%。從各季度純商品房預售情況來看，今年總體呈現上半年預售緊縮，下半年預售遞增的態勢。全年預售量在第二季度達到最低點，此後第三季度、第四季度預售逐季遞增，至第四季度，單季預售量突破300萬m2，有效緩解了今年以來純商品房的供求緊張狀況。
2007年純商品房期房、現房成交量分別為671.43萬m2、139.02萬m2，同比增長55.47%、-15.74%，期房佔總量的82.85%；純商品住宅期房、現房成交量分別為629.03萬m2、93.64萬m2，同比增長53.62%、-25.57%，期房佔總量的87.04%。2007年純商品房供銷比(期間純商品房批准預售面積：期間純商品房實際銷售面積)為0.99：1，其中純商品住宅供銷比為0.88：1，商品房供銷基本平衡。
分區來看，今年雨花區、嶽麓區純商品房批准預售量保持逐季增長；開福區、天心區純商品房批准預售量在第二季度有所減少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉區純商品房批准預售量前三季度在低位波動，第四季度預售量有所上升。從各月情況來看，全年單月純商品房批准預售平均值為67萬m2，上半年除1月外，其他各月預售量均小於平均值；下半年除7月、9月外，其餘各月預售量均大於平均值，表明開發商在經歷了上半年政策觀望期後，重新部署了年度推盤計劃，從而形成了下半年、特別是10月、11月、12月樓市集中放盤現象。
2007年長沙市純商品房、純住宅累計銷售810.45萬m2、722.67萬m2，同比增長35.80%、35.87%，純住宅銷售佔純商品房銷售總量的89.17%。從各季度純商品房預售情況來看，今年純商品房銷售總體呈現高位運行態勢，各季度成交量較為平均，均接近或超過200萬m2。分區來看，今年開福區、天心區純商品房銷售量呈逐季上揚態勢；芙蓉區今年以來純商品房季度銷售量持續下滑；雨花區、嶽麓區前三季度純商品房銷售量逐季遞減，第四季度銷售量有所回升。
從各月情況來看，今年純商品房銷售有三個明顯的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其實際的預售期卻較備案時間稍早：今年1-4月基本屬於去年11月、12月及今年年初預售樓盤備案；6-8月基本對應於4-6月預售樓盤備案；10-12月基本對應於9-11月樓盤備案，這基本與長沙市每年純商品房旺銷期對應，表明雖然新政對居民購房有一定影響，但長沙市居民購房熱情依舊不減，沒有形成明顯的觀望期。
從各區情況來看，開福區、天心區、雨花區商品房供銷基本平衡，嶽麓區、芙蓉區商品房供求關係相對緊張；單從住宅供銷情況來看，全市僅開福區供大於銷，住宅市場供應較為充足，其他各區均供小於求，全市普遍的供求緊張的狀況，在一定程度上刺激了長沙市住房價格的上漲。
從單月純商品住宅供銷比來看，今年供銷比在3月達到極低點後，從4月起開始緩慢回升，但直到8月，單月供銷比仍徘徊在1以下；進入9月份後，住宅供銷比突增，達到今年最高點1.55，隨後10月、12月供銷比也較高，供應量分別超過銷售量的43%、42%。下半年單月供銷比的持續放大，對下半年我市房價也起到了一定的平抑作用。
2007年純商品房均價3601元／m2
2007年全市純商品房均價為3601元／m2，其中，純商品住宅平均售價為3372元／m2；純商品房非住宅平均售價為5485元／m2。(若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3419元／m2；其中，商品住宅平均售價為3195元／m2。)2007年純商品房期房、純現房均價分別為3690元／m2、3157元／m2，其中，純商品房住宅期房、純現房均價分別為3506元／m2、2442元／m2。2007年累計住房供應套均面積為110.23m2，同比增大0.41%，銷售套均面積為110.47m2，同比增大3.61%。(若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2007年累計住房供應套均面積為111.45m2，同比增大1.52%，銷售套均面積為110.53m2，同比增大3.03%。)
分區來看，2007年芙蓉區純商品房、純商品住宅成交均價最高，均價分別為3944元／m2、3642元／m2；嶽麓區成交均價最低，均價分別為3137元／m2、2996元／m2。全市僅天心區、嶽麓區均價低於全市均價，其餘三區純商品房均價目前已達3500元／m2以上。
從長沙市純商品房、純住宅均價季度走勢來看，2007年季度均價呈現逐季上漲趨勢，特別是第三季度環比漲幅較大；從數值上看，第四季度商品房比第一季度約上漲了857元／m2，住宅約上漲了908元／m2。
從單月情況來看，2007年長沙純商品房月均價基本處於逐月上漲。從環比漲幅來看，純商品房均價在1月、2月、5月、8月、10月環比有所下跌，住宅均價在1月、5月、8月、11月環比有所下跌；9月純商品房、純住宅均價環比漲幅均較大；純住宅均價環比漲幅第二、第三的分別是12月和7月。
從各戶型供銷結構來看，各戶型均供小於求；90m2以下中小戶型供應占比為36.84%，比去年同期增長了4.18個百分點，今年以來中小戶型純商品住房預售比例增幅較小(若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2007年90m2以下中小戶型供應占比為35.63%，比去年同期增長了2.85個百分點)。
從2007年實際銷售價位段來分析，3000元／m2以下樓盤銷售比例大幅降低，比去年比例減少31.41個百分點，已接近退出普通商品房交易市場；3000-4000元／m2比例增幅較大，比去年同期比例增長15.24個百分點，是目前房產備案的主要房源；4000元／m2以上樓盤銷售大幅增長，比去年比例增加16.17個百分點，是目前市場上推出樓盤的主力價位。長沙目前房產銷售均價正整體上行。
長望瀏寧全年房價上漲26.36%
2007年長望瀏寧商品房累計批准預售476.53萬m2，同比增長73.62%，其中住宅批准預售420.48萬m2，同比增長68.44%。同期商品房累計銷售405.87萬m2，同比增長175.22%，其中住宅銷售385.09萬m2，同比增長285.09%，佔商品房銷售面積的比重為94.88%。同期，長望瀏寧商品房累計銷售金額為101.23億元，其中住宅銷售金額為93.98億元，約佔總銷售金額的92.84%。商品房均價為2494元／m2，比去年全年房價上漲19.79%，其中，住宅均價為2440元／m2，比去年全年房價上漲26.36%。
從供銷對比來看，長沙郊縣商品房總量供銷比為1.17∶1，其中住宅1.09∶1，商品房供應量較為充裕。分區來看，長沙縣批准預售同比增幅最大，望城縣銷售同比增幅最大；長沙縣商品房供給、銷售量在四縣中均為最大，供銷均接近或略超過四縣總量的一半；瀏陽市商品房供應在四縣中比例最小，但在各郊縣中供銷比也最小，呈現供不應求態勢；寧鄉縣商品房銷售佔四縣總量比例最小，但在各郊縣中供銷比卻最大，商品房開發量相對較多；望城縣批准預售全部為商品住宅，住宅銷售比例也最高；寧鄉縣非住宅批准預售比例最大，瀏陽市非住宅銷售比例最高。
從成交均價來看，長沙縣商品房、住宅均價最高，均價達2932元／m2、2924元／m2；寧鄉縣商品房、住宅均價最低，均價分別為1572元／m2、1431元／m2。
2007年長望瀏寧三縣一市共成交二手房161.48萬m2、10219套，同比分別增長28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65萬m2、6146套，二手住宅交易僅佔總量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量佔據較大比例。分區來看，僅長沙縣二手房成交以二手住房交易為主，二手住房交易佔二手房交易的83.58%，其他各縣(市)二手住房交易量均未達到50%。瀏陽市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，佔總量的38.10%，長沙縣二手住宅成交在各郊縣中比例最大，佔總量的51.93%。
2007年長望瀏寧二手房累計成交金額為15.31億元，同比增長92.34%，其中住宅為9.50億元。二手房均價為948元／m2，比去年全年均價上漲50.00%，二手房住宅均價為1149元／m2。從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為1513元／m2；寧鄉縣成交均價最低，均價為628元／m2。
2007年長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續25638起，抵押面積710.58萬m2，貸款金額81.72億元，同比分別增長165.73%、45.29%、137.14%；其中，辦理個人抵押登記手續24775起，抵押面積487.12萬m2，貸款金額65.59億元，同比分別增長176.60%、48.70%、306.38%。辦理在建工程抵押292起，抵押面積130.78萬m2，貸款金額23.21億元，同比分別增長19.67%、71.51%、107.23%。
2007年長望瀏寧三縣一市共辦理房屋產權發證31857本，產權發證面積1063.84萬m2。其中，辦理棟證793本、191.89萬m2。2007年長望瀏寧三縣一市共辦理商品現房轉移登記6371起，面積為84.08萬m2。
預測
2008長沙地產十大展望
基於2007年的產業發展現狀，結合我國房地產業發展的經濟、政策環境和長沙經濟發展的基本面，2008年長沙市房地產業及房地產市場既面臨着發展機遇，也面臨着嚴峻的挑戰。具體表現在以下幾個方面：
1、宏觀調控政策繼續落實和強化，市場調控效果將進一步顯現；
2、貨幣、信貸等金融政策從緊，將會制約房地產業發展速度；
3、2008年奧運會的巨大利好兌現，一線城市“拐點”現象的出現，或將影響二、三線城市的房地產發展預期；
4、住房保障措施的全面貫徹和落實，將會有效地改善市場供應結構，分流市場剛性需求；
5、市場供應量集中爆發，2008年長沙房地產供求關係將出現明顯變化；
6、人民幣升值的步伐和預期，社會基礎資源和生產要素價格的持續上漲，為房地產售價的上漲和價值的保值增值提供了前提和理由；
7、長沙經濟與社會的基本面持續利好，為房地產市場發展提供空間；
8、價格窪地現象仍然存在，為資本逐利和價格增長預留了一定的空間；
9、二手房市場難有起色，發展仍將緩慢；
10、市場競爭白熱化，開發企業將出現兩極分化。
綜合以上各方面因素的影響，對於2008年房地產業及房地產市場的預測，我們認為，2008年長沙房地產業的投資、房地產價格將繼續保持一定幅度的增長，但與2007年同比，增速將會明顯放緩，其中，不排除高位大幅度震盪的可能。從市場規模來看，市場供應預計將會突破1000萬平方米，市場需求與2007年水平基本持平，供求關係出現明顯變化，市場供應結構將會明顯改善，中小戶型、普通商品房供應比例將大幅提高。市場秩序更加規範，住房保障工作顯著加強，房地產業作為長沙社會經濟發展的重要推動力的格局不會改變，長沙房地產業仍處於持續、健康、平穩發展的階段這個基本面並沒有出現改變。
二手房
全年成交19611套
全年均價2475元／m2租售比達到1∶325
2007年長沙市二手房成交面積219.29萬m2，成交金額為54.27億元，成交套數為19611套，與去年同期相比分別增長0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60萬m2，成交金額為27.21億元，成交套數為17258套，與去年同期相比分別增長-6.99%、12.99%和-3.79%。
二手房非住宅共成交70.69萬m2，成交套數為2353套，與去年同期比分別增長20.20%、82.69%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別佔總量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面積為86.10m2。
分區來看，2007年長沙市二手房成交以芙蓉區和雨花區最為活躍，分別成交61.67萬m2和56.24萬m2，分別佔總量的28.12%、25.66%，同比分別增長21.00%、-10.17%。從二手房住宅與非住宅成交比例來看，2007年全市住宅與非住宅成交比例為2.10∶1，芙蓉區非住宅成交比例最大，佔總量的40.38%；開福區住宅成交比例最大，佔總量的81.05%。
全年均價2475元／m2
2007年長沙市二手房成交均價為2475元／m2，其中，二手房住宅成交均價為1832元／m2，二手房非住宅成交均價為3828元／m2(注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得)。
從各區二手房成交均價來看，全市僅雨花區、芙蓉區成交均價高於長沙市平均價，且主要是由於此兩區二手房非住宅成交量較大而導致的；各區二手住宅成交均價較為平均，這進一步證實了出於對二手房交易稅的規避，二手房交易方隱瞞了成交的真實價格，將價格處理到接近於各區域二手房成交指導價。從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自於二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。
從成交面積上看，2007年長沙市房產一、二級市場累計交易量之比為4.08∶1，比2006年比值增大0.91，與國內房地產發展較為成熟區域相比仍有較大差距。嶽麓區比值最大，達5.61，表明該區房屋交易以新房為主；芙蓉區比值最小，僅2.29，表明該區二手房交易較為活躍。
租售比達到1∶325
12月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比(租售比)為1∶325，表明長沙市新房價格相對偏高。
從出售採樣分析來看，12月份住宅類房源掛牌均價為3970元／m2，環比下跌0.70%。其中，純住宅掛牌均價為3953元／m2，與上月持平。商住兩用房掛牌均價為4649元／m2，環比上漲7.12%。非住宅掛牌均價為8306元／m2，環比上漲7.95%。其中，寫字樓類掛牌均價為6042元／m2，環比上漲16.10%；門面掛牌均價為9805元／m2，環比下跌5.59%。
從出租採樣分析來看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.48元／m2，環比下跌5.38%。其中，純住宅掛牌月均租金為11.22元／m2，環比下跌1.41%；商住兩用房掛牌月均租金為15.85元／m2，環比下跌15.01%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為7.87元／m2，環比下跌10.87%；一般裝修掛牌月均租金為10.71元／m2，環比上漲12.03%；中等裝修掛牌月均租金為10.78元／m2，環比下跌8.18%；豪華裝修掛牌月均租金為15.41元／m2，環比下跌2.59%。非住宅掛牌月均租金為31.33元／m2，環比下跌17.31%。其中，寫字樓掛牌月均租金為25.58元／m2，環比上漲4.11%；門面掛牌月均租金為34.82元／m2，環比下跌37.39%。
(數據採集自www.0731esf.com)
數據
房貸金額過300億元
2007年長沙市共辦理抵押登記手續89518起，抵押面積1368.09萬m2，貸款金額300.29億元，同比分別增長51.24%、43.04%、55.83%。其中，辦理個人抵押登記手續87690起，抵押面積998.26萬m2，貸款金額202.80億元，同比分別增長了51.59%、54.13%、87.78%。
2007年全市共辦理在建工程抵押733起，抵押面積532.08萬m2，貸款金額91.48億元，同比分別增長0.55%、23.67%、25.88%。從各季度個人住房抵押情況來看，今年各季度個人住房抵押呈現逐季增長，抵押戶數、面積、貸款金額季度平均漲幅分別為9.68%、10.01%、17.67%，貸款金額漲幅較大，也從一個側面反映了長沙房價的上漲。
辦理產權證81861本
2007年長沙市共辦理房屋產權發證81861本，產權發證面積1625.79萬m2，同比分別增長9.62%、0.50%。其中，辦理棟證820本、492.57萬m2，同比增長-39.62%、-20.84%。2007年全市共辦理商品現房轉移登記15236起，面積為167.05萬m2，同比分別增長4.15%、-3.43%(注：商品房交易主要集中於期房交易，現房所佔比重較小)。
數據來源： 長沙市房產研究中心 長沙市房產信息中心