早在2年前，SOHO中國有限公司董事長潘石屹就意識到改造前門大街裏的商業機會。“能夠參與到前門大街的復興工程，這比在CBD裏多建兩座樓要有意義得多。”
但一開始這裏的拆遷難度嚇走了潘石屹。而早在1990年代中期，也曾有一家實力雄厚的房地產開發商希望介入到前門大街當時“推平頭式”的“改造大潮”中。但由於前門街道衚衕繁多，結構複雜，這項工作隨着該公司的知難而退無疾而終了。
由故宮往南，穿過長安街上川流不息的車羣和廣場上的熱鬧人潮，你將進入彷彿是另一個的世界。只有3米多寬的廊坊二條衚衕在前門大街以西，已有120多年曆史的北京著名風味小吃爆肚馮就藏身於此。而今，無論是這條曾因古玩玉器而聞名一時的廊坊二條，還是爆肚馮本身的店面，都呈現出一片破敗之相。檐下古色古香的木紋裝飾已被各種交錯的電線遮掩，墀頭的磚雕更是斑駁得辨不出它的本來面目，如果不是門檐上方和側面掛出的招牌，這家京城老字號和兩側其他的飯館沒有太大的區別。
店內也無任何特別之處——除了牆上掛滿了記錄爆肚馮光榮與歷史的老照片。座位顯得很擁擠，食客往往需要從中側身而過。75歲的爆肚馮第三代傳人馮廣聚從狹窄、沒有扶手的樓梯上走下來，他揀了一個靠近熱空調的位置坐定，不過，初冬的冷風還是從關不嚴的窗戶裏透了進來。“這兒只是臨時的，等前門步行街修好了，我們就搬過去。”他告訴《環球企業家》。越過不時用手摸着茶壺取暖的馮的肩膀，可以看見對面只有兩步之遙的一座拆了一半的三層小樓——一年多前，那上面還寫着爆肚馮的名字。
一場建國以來最大規模的改造工程正在重塑這裏的風貌。半年前，一些建築工人開始進入這個已有800年曆史的中國著名商業街區，進行拆除工作。在窄得無法容納汽車行駛的小巷兩側，散落着灰色院牆的低矮四合院。然後，再往前走幾步，這片迷人的居民區就變成了廢墟。在這片22.4萬平米的土地上，將恢復1920年代民國初年的建築風格，全長845米的前門大街和隱藏於其肌理內部的衚衕一起，已成為蘋果、星巴克、範思哲、勞力士、阿迪達斯、卡地亞等諸多國際品牌的新商業必爭之地。
北京正在為即將到來的2008年奧運會掀起一股巨大的建築熱潮，無數塔吊猶如巨大的火烈鳥一般矗立在這座城市裏。和鳥巢、水立方、首都機場3號航站樓(詳情請於Gemag.com.cn參見2007年12月上“再造中國”第一篇《天空之城》)一樣，前門大街改造工程也被視為這一雄心的一部分。2001年成功申辦奧運會後，北京以每年3000多萬平方米的房屋竣工量向2008年挺進，這一數字超過了整個歐洲一年的總和。設想一下，這就像是“由於要舉行一個非常盛大、非常重要的宴會，你決定將整個家改裝，並教孩子一套新的禮儀”一樣，一位西方觀察人士說。
昨日重現
位於故宮太和殿、天安門、前門這一中軸線上的前門大街，在歷史上被稱為“天街”和“金街”。長期以來，在這條“龍脈”之上，故宮被視為龍之“心臟”，而“天街”則是龍口裏的龍珠。
明清兩朝的吏戶禮兵刑工六部均設在前門內的東西兩側，外地人進京，無論是趕考的秀才還是辦事的官員，通常都住在前門附近。豐富的人流量造就了這裏店鋪多、飯館多、遊樂場所多、會館旅店多的繁華境況。最高時，前門一帶的會館就達140多家。一直到民國時期，這裏都是北京的金融中心和近代新興的綜合商業中心。民間流傳着“東單西四鼓樓前，王府井前門大柵欄，唯有小小的門框衚衕是一線天”的順口溜，而其中的包括大柵欄、門框衚衕在內的前門地區，更是當時京城最繁華之地。
對於兒時的馮廣聚和其他住在門框衚衕的孩子們來說，這裏更是他們的樂園。不必說那些多得是的好吃解饞的東西——在平常人家只有窩頭鹹菜的年月裏，在這裏不但可以隨時吃到只有有錢人才能吃上的爆肚，還可以去隔壁白大叔那兒蹭一碗豆腐腦，或是管劉伯要兩個油酥火燒。有時，還能穿過大柵欄如潮的人流，溜進戲園子裏“拿蹭兒”(老北京話，指不花錢白看)。而單是呆在自家店裏，瞧着來往的各色人等，也是一個有趣的“西洋景”：既有出手闊綽的同仁堂、瑞蚨祥掌櫃，還有剛從戲臺子上下來到此歇歇腳的白鳳鳴、小彩舞等文化名流。
但此後的數十年來，前門地區的住戶越來越多。有些房子甚至還是在唐山地震時搭的防震棚的基礎上建起來的，衚衕越來越窄，連最小型號的消防車都過不去，當地消防部門迫於無奈，專門購買了一大批摩托車。這裏的住戶沒有獨立的衛生間，依然使用着公共廁所，用完的污水都是通過專用車將其抽出拉走這樣的原始方式處理。當西單、王府井等商業區變得越來越現代化的時候，連接着昔日皇城氣脈的大前門，在市政建設與交通條件方面卻明顯得落後了，原先80米的前門大街現在只剩下26米寬。
2003年，《前門地區修繕整治總體規劃方案》通過了北京市政府批准。改善落後的人居環境，彰顯百年老街的文化魅力，尤其是恢復古都的歷史風貌，成為此次前門大街改造工程的重點。但是，恢復舊日風貌的時間節點卻成了爭議不休的話題。
元明清時期的前門，沒有留下任何可以依循的圖片資料，1900年八國聯軍入侵時的一把火，又把清初的遺蹟燒得精光。在經過36次、歷時將近一年的專家研討會後，所有人終於達成了一致：依據現有史料中保存完好的一張記錄着1920年代前門風貌的老照片，進行前門大街的修繕工程——在中國當代建築史上，這恐怕也是經歷最多論證的項目之一。
混搭風格
早在2年前，SOHO中國有限公司董事長潘石屹就意識到改造前門大街裏的商業機會。“能夠參與到前門大街的復興工程，這比在CBD裏多建兩座樓要有意義得多。”潘對《環球企業家》說。
但一開始這裏的拆遷難度嚇走了潘石屹。而早在1990年代中期，也曾有一家實力雄厚的房地產開發商希望介入到前門大街當時“推平頭式”的“改造大潮”中。但由於前門街道衚衕繁多，結構複雜，這項工作隨着該公司的知難而退無疾而終了。
潘一直等到2007年，政府完成這一地區的動遷工程後。3月12日，由潘石屹擔任法人代表的丹石投資管理有限公司成立，半個月之後，它就以1.44億元的代價入股天街置業公司——後者是專門負責前門改造工程的項目公司。這一項目也將成為SOHO中國吸引資本市場目光的重要內容。在其10月8日登陸香港股市的招股說明書中，明確表示將把募集到的資金用於收購丹石的股份和前門大街改造工程中。
不過和其既往的開發項目不同，潘承認在這一項目上他的“發言權”很少。另外兩個股東——崇文區國資委和崇遠投資不僅對項目的古都風貌保護、文物保護有“決定權”，對項目的商業定位也擁有充分的話語權。
對決心主攻商業地產、不再更多涉及住宅地產的潘石屹來說，這是其轉型之後的第一個艱難挑戰。雖然前門大街的改造面積很大，但由於規定建築層高只能有兩層半，所以總建築面積只有40.2萬平方米。而如果開發成像建外SOHO這樣的項目，少說也會達到三四百萬平方米，是其十多倍。另一個困難在於，地下的市政設施改造難度也很大，並導致每平方的建築成本大大增加。潘為此付出的地價款達52.5個億，加上其他成本和利息，將近100個億，每平方米造價將達5萬多元。“這在其他項目上都是不可想像的，我連收回成本都很困難。”潘石屹說。
不過，潘寄希望於前門大街未來的商業升值潛力。現在，高聳的圍欄將前門商業步行街的工地圍得嚴嚴實實，透過入口向內張望，斷鑽、石灰、木塊，水泥澆灌的箭樓廢墟倒在地下，一片狼藉，帶着安全帽的工人在腳手架和塔吊上忙碌着。政府希望能在明年5月1日之前先把大街開放，這讓潘石屹很頭疼，儘管夜以繼日的趕工，時間還是緊得不得了。“各個施工方天天為安排時間而‘打架’。”他說。
所有這一切的代價可能都是值得的。潘拿到了任何開發商都眼熱的東西：前門大街的招商代理權。“我有權拒絕任何品牌。”他說。目前，已有多家企業正式入駐前門大街，既有全聚德、月盛齋、一條龍、瑞蚨祥、內聯升等中華老字號，也有像蘋果電腦、星巴克、伯爵手錶、勞力士、阿迪達斯、耐克等國際品牌。到明年5月1日前正式開放時，將有70%到80%的品牌入駐。
潘並不打算把前門大街定位於奢侈品的集中地，他希望這裏能成為中等消費者的休閒目的地，“品牌一定要混合，混合才有活力”。除了政府規定的20%左右的老字號品牌外，大量的商鋪將留給一些中國新興的中檔品牌。在他看來，如果前門大街全都單一地做成國際品牌或老字號，這條“天街”是很難有生命力的。
為了體現混搭的目的，潘反對為入駐的品牌按檔次、行業設置“專區”，而是讓不同品牌商形成新的“近鄰”，以延長消費者的步行“距離”。原因很簡單，如果消費者剛從星巴克出來，肯定不會馬上再進旁邊的另一家咖啡館的。而走過蘋果專賣店、卡地亞的櫥窗和瑞蚨祥的店面後，感到疲倦的消費者才會樂意再走進另一家咖啡館來喝杯東西。
一條街的重生
不過，對一些利潤微薄的老字號來說，高昂的租金很可能使其難以入駐新的前門大街。每平方米38元一天的價格，對爆肚馮來說就是“天價”了。“我們的顧客都不是什麼有錢人，如果把一碗爆肚的價格提高，他們也不能接受。”馮廣聚說。目前，爆肚馮正在與開發商“討價還價”，如果實在不行，就只能搬到別處。“但心裏捨不得啊！”一年前其住處已經從前門搬到琉璃廠的馮廣聚說。為了扶持這些老字號，崇文區政府已決定每年拿出1000萬資金對其進行補貼，潘石屹則承諾在租金方面作50%的折讓。
對於馮廣聚來說，他或許還要花一段時間才能適應新的變遷。從1919年首善第一樓樓下的攤子，到1937年興起的門框衚衕小吃一條街，誕生於光緒年間的爆肚馮可謂見證了中國近代大前門的歷史。
1956年，中國開始實行公私合營，爆肚馮和爆肚楊合併在了同益軒飯莊，其他的小吃回到大柵欄西口的國營茶館。原先的80多家店鋪，所剩無幾。10歲就開始學習家傳手藝的馮廣聚長大成人後，規規矩矩地進了工廠當了一名車工。
一個姓李的70多歲澳大利亞老華僑曾經先後兩次尋到前門，就想嚐嚐從小就吃的門框衚衕小吃，卻發現一家都不見了。1980年代中期，當他再次來到北京以為還會“空腹而歸”時，他的一位親戚告訴他：“想吃爆肚倒不難，我們和門框衚衕的爆肚馮常有來往，自己不會做還會到他家討教。”
當這位老華僑第一次見到其時只有50多歲的爆肚馮傳人時，還頗有些心存疑惑。不過，當他品嚐了馮廣聚做出的數十種爆肚花樣後，老先生激動地站起來拉住了馮廣聚的手——馮廣聚幫他找着了一種久違的回家的感覺。
老先生勸說馮讓老店重新開張，不過這時的馮廣聚心裏已沒有了做買賣的念想。但馮廣聚的小兒子馮雲亭卻由此激發起創業的願望。半年後，爆肚馮重新掛牌。隨後，宣武區工商局找到馮廣聚請他“親自出山”。馮堅決反對：“我可不走資本主義道路！”工商局的領導大笑：“現在不是以前了，政府鼓勵老字號重新經營起來。”就這樣，經過5次勸說，馮最後才不得不答應，但他依然堅持在執照上寫上他小兒子——這個“資本家”的名字。
現在，馮開始擔心起手藝傳承的問題。雖然現在的爆肚馮採取了公司制的運營模式，也有許多夥計和徒弟，但本質上還是一個家族式的作坊，核心手藝每一代只會傳給一個家族男性成員。在三個孫子中，馮還有些舉棋不定：“現在的年輕人都好新鮮、好花錢、好當大款，不喜歡親手勞動。所以我還要慢慢看，誰想通了真正決定幹這行，我再傳給誰。”
毫無疑問，像爆肚馮這樣的老字號，也面臨着新的脫胎換骨：如何吸引和滿足新興消費者的口味？曾經有一段時間，隨着西單、王府井和燕莎等新商業區的崛起，前門大街成了北京人和外地人都不愛逛的地方，“那時的前門大街就像是一個廢都。”潘石屹對一些老字號的經營方式也表達了擔憂，“老字號還是老字號，但是要提升，比如在吃的方式上可以更現代化、國際化一點，讓今天的消費者能更親近它們。”
是的，這些即將再次重生於前門大街的百年老店，還需要儘快學會如何與它身旁的新興品牌和越來越本土化“洋”品牌相處。當肯德基在1987年第一次進駐中國時，其首個店址就選擇在了前門大街。和其他分店相比，肯德基的這家分店顯得與眾不同：牆面上，古樸的青磚代替了常見的鮮亮色彩；在中國結裝飾下的展示窗裏，不是肯德基最新派送的時髦禮品，而是極具民俗色彩、描述着過去生活和行當的泥偶。
在潘石屹心目中，他希望未來敞開的前門步行街將成為一個人與人、人與自然親密交流的地方，一個留下“記憶”的地方。在中國，不管你走進多麼偏僻深遠的人家裏，都很有可能在其屋裏找到一幅經過精心裝幀的在天安門前留影的相片，在他看來，前門大街也應該成為這樣的時代“背景”，成為那些在奧運會期間造訪北京的中外遊客“一段最能讓人感動的經歷”。