廣州限價房當前銷售的最核心定位是首次置業者，以夫妻名義聯名購買可優先選房，這是廣州市國土房管局昨日在新聞發佈會上強調的。
“單身申購限價房基本沒有可能”
廣州限價房當前銷售的最核心定位是首次置業者，以夫妻名義聯名購買可優先選房，這是廣州市國土房管局昨日在新聞發佈會上強調的。該局有關負責人表示，“也就是說，個人申購限價房基本沒有可能。”
廣州市國土房管局昨在新聞發佈會上詳細解讀了《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)和《關於2007年、2008年廣州市限價商品住宅銷售對象、最高銷售價格標準的公告》(以下簡稱《標準》)。兩份文件日前已獲廣州市政府常務會議原則通過，廣州首批限價房也有望在本週內接受預申請。
夫妻選剩的才給單身的
限價房的購買條件公佈後，有市民擔心夫妻雙方一方已有住房，可能會用另一方的名義申購限價房，以此規避首次置房這一限定條件。廣州市國土房管局昨日回應指出，《辦法》規定，在符合條件的申購者中，已婚家庭以夫妻名義聯名購買的享有優先購買權，即購房時先由此類家庭優先選房、購房，有剩餘房源的才由單身的申購者選購。
該局有關負責人稱，已婚者以個人名義申購的不享有優先購買權，也就是說，個人申購限價房基本沒有可能。這也就防止了富裕家庭以個別看似符合條件的家庭成員申購限價房。
廣州市國土房管局副局長黃文波解釋，通常情況下，已婚家庭解決住房問題比單身人羣更為迫切，同時，已婚購房者以夫妻雙方名義購買限價房對於解決住房問題所產生的積極效應也是雙倍的。
賣房再買限價房被禁止
對於首次置業的認定，相關負責人還強調，曾經由於購買、繼承、受贈等原因擁有住宅，但由於產權轉讓現在沒有住房的也不符合申購條件。已簽訂商品住宅買賣合同但尚未辦理產權登記的也視為已有住房，不符合申購條件。
為防止開發建設單位違規操作，保證限價房資源公開、公平、公正地分配，《辦法》規定由廣州市國土房管局和屬下中介管理所負責申購登記、資格審核和銷售全程監管。網上預登記時間不少於10日。
《辦法》要求，開發企業公開銷售兩年後仍有剩餘住宅的，為避免資源閒置，政府可優先收購。政府放棄優先收購權的，允許開發企業申請取消銷售價格和銷售對象等限制性要求，自行處置商品住宅。但開發建設單位應全額補繳政府的優惠讓利，從利益上斬斷開發建設單位捂盤惜售的動機。
銷售對象範圍每年可變
廣州市國土房管局副局長黃文波表示，目前通過制度設計基本排除了高收入階層投資限價房的可能，廣州市今後每年將根據房地產市場運行情況和居民的實際收入水平，及時、靈活地確定銷售對象範圍，避免調控不足或干預過度，保持限價與中等收入階層的收入水平相適應。
官方解讀限價房4條件
問：年入20萬/家限得太寬
答：不能買了房沒吃沒喝
廣州城鎮戶籍
國家頒佈的文件要求，地方政府應優先立足於解決戶籍人口的住房問題。限價房作為全新的住房類型，在政策的試行期內，難以全面掌握市場反應和供求關係，銷售對象範圍不宜一下子開得過大，以免對房地產市場造成衝擊。
首次置業
無房家庭的住房問題是目前最突出、最緊迫的矛盾。首次置業是住房市場的有效需求和剛性需求。
年齡限制
由於限價房低於市場價格，為避免刺激住宅被動性需求，故要求年齡必須達到法定晚婚年齡，男性年滿25歲，女性年滿23歲。已婚家庭不符合年齡限制的同樣不符合申購條件。
收入限制
2007年和2008年申購限價房收入條件的限制確定在家庭稅前年收入不超過20萬元，個人稅前年收入不超過10萬元；申請人在購買限價房時如實自行申報。
20萬元這一標準是怎樣計算得來的？據瞭解，廣州市國土房管局先選取今年11月全市房價最便宜的區域花都區(5933元/平方米)，計算出這裏限價房總房款(房價按花都區均價70%計算，面積按90平方米計算)，然後按照最新商業貸款利率計算得出首付三成後的月供為2354.8元。
由於國際公認個人住房貸款月供費用達到總收入30%時，家庭負擔較重，50%為警戒線。據此取中間值即40%測算。所以家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。據此估算，限價房購房者的家庭年收入的下限應在7萬左右。
按照同樣的計算方法，選取廣州上月房價最貴區域越秀區(15644元/平方米)，計算得出限價房購房者的稅前家庭年收入的上限應在20萬左右。
對有人質疑20萬元家庭年收入的標準限高了，廣州市國土房管局負責人昨日表示，“購買能力的測算非常重要，不能限了之後沒有購買能力，搞限價房是為了緩解中等收入家庭的購房壓力。不能搞得緊巴巴的，月供款如果佔到70%-80%，那他們吃什麼喝什麼？”
不過，市房管局有關負責人承認，在20萬元這個“門檻”上，目前並未算入炒股等收入，也未將收藏品等家庭固定資產考慮在內。
限價房疑點
從今年9月底公開徵求意見開始，《辦法》半年以來收到了上千條修改意見。廣州市國土房管局相關負責人昨日表示，“如今《辦法》和《標準》還是存在不少問題，對於這個政策，只能解決相對的公平，不可能解決絕對的公平，對於這個新生事物，沒有必要去過多地求全責備。”那麼，限價房銷售過程有可能面臨哪些漏洞，目前的制度設計又已經防範到什麼程度呢？
疑問
買限價房投資怎麼辦？規定5年內不得租售，5年後租售補錢
低報年收入怎麼辦？買後公示，一經發現收回房屋，永久取消購房資格
異地有房者來買怎麼辦？房地產交易登記沒有全國聯網，難以審核
房價跌過限價房怎麼辦？會根據市場變化靈活運用調控措施
限價房會否貴過市場價
疑點1
如何避免投資騙購？
廣州市國土房管局昨日表示，通過制度設計基本排除了高收入階層投資限價房的可能。
首先套型限制為90平方米以下，排除了部分富裕家庭購買此類住房改善住房條件的可能。二是購買對象限制為首次置業者，而戶籍富裕家庭中符合該條件的已經很少。根據2006年全市住房現狀抽樣調查結果，2006年我市戶籍人口住房私有率已達到86.5%，無房家庭比例較小，而富裕家庭中的無房家庭更是少之又少。三是嚴格限制利用限價房進行投資牟利。四是限制已購限價房者再次置業。
據瞭解，對投資獲利的限制共有三道防線：
第一道防線是，《辦法》規定購房業主自辦理權屬登記之日起5年內不得出租和轉讓。
第二道防線，5年後，購房者出租或轉讓限價房的，須按出租或轉讓時市場價格與限價房購買價格之間差價的70%，計收政府出讓土地時的讓利優惠。
第三道防線，《辦法》規定，限價房業主5年內再次置業前，必須以原銷售價格結合新舊程度，由政府回購，或由政府重新安排給其他符合條件的購買者購買；政府不回購、不安排或5年後再次置業的按照補交土地收益價款的辦法處理。
疑點2
事後審核收入形同虛設？
對於收入條件的審核問題，《標準》採取了由申請人如實自行申報的辦法，沒有專門設定收入審核程序。
“由於我國信用體系建設滯後等原因，居民的實際收入狀況很難準確核實。”廣州市國土房管局強調，申請人不如實申報收入騙購限價房的法律風險較大。申請人收入情況在購房前將向社會公示，接受社會監督；公示期間未能發現虛報、瞞報收入情況的，購房後一經舉報和發現，還可以收回房屋，撤銷產權登記，永久取消限價房資格，並追究法律責任。
對此，合富輝煌首席分析師黎文江認為，事後審查可以收窄審查面，節省政府的監管成本。同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文則強調，一定要建立“退出機制”，政府保留在發現申請者謊報收入後收回限價房的權力。
疑點3
異地買房者無法監控？
廣州市國土房管局表示，首次置業的範圍是指在廣州市轄區範圍內(不包括從化、增城)沒有獨立套型的住宅產權登記記錄，目前廣州市已建立了較完善的住宅產權檔案系統，最早的檔案登記記錄可查冊到清代，因此申購人住宅產權登記記錄可以做到準確查實。
趙卓文指出，由於目前房地產交易登記還沒有實現全國聯網，還無法審核異地置業的情況，也就是可能出現廣州人在深圳買了房還來申請廣州限價房的情況。
疑點4
限價房可能貴過現價房？
今年11月份，廣州房價猛降1141元/平方米，降幅高達9.9%，面對不斷變化的房地產市場，有市民擔心早就定好價的限價房會不會買虧了？趙卓文分析認為，目前推向市場的限價房是基於房價平穩上升的預期，但目前來看2008年房價很有可能發生震盪，有可能出現限價房貴過商品房的怪象。他建議政府部門及時調整限價房的價格，以適應市場的變化。
廣州市國土房管局則表示，會根據房地產市場變化情況而靈活運用調控措施。
穗首個限價房項目
裝修標準600元/平方米
本報訊日前，廣州首個限價房項目———保利西子灣迎來了國務院督查組的檢查，其600元/平方米的裝修標準獲得了國務院督查組的高度評價。保利西子灣位居金沙洲核心位置，北靠地鐵站，東依珠江，周邊不但有數個在建的大型住宅項目，還有數幅已出讓但尚未動工的地塊，未來的居住氛圍將非常濃厚。該項目總貨量1000多套，首期800多套八九十平方米的中小戶型即將上市。
上週六下午，以國家財政部部長助理丁學東為首的國務院落實“24號文”第四督查組對保利西子灣項目的建設情況和銷售準備情況進行了檢查。該項目為廣州市於2006年11月推出的首批“限房價、限戶型”地塊，最高售價僅為6500元/平方米，而在金沙洲同區域商品住宅價格已達10000元/平方米左右。目前，該項目即將開始網上預登記的西區800多套單位已全部封頂，可以馬上銷售。
國務院督查組一行察看了保利西子灣的樣板房。據介紹，西子灣的裝修標準為600元/平方米，選用了高級三防門，安裝了可視對講系統，臥室飄窗臺鋪設了高級石材。衛生間內安裝有整套知名品牌潔具和龍頭，還贈送了淋浴門、梳妝鏡、鏡前燈、毛巾架、紙巾架和排氣扇等設施。督查組相關領導當場就對樣板房的裝修檔次和品質表示了高度評價。