2007年10月北京二手房價格指數1132.23點，環比上漲0.996%
一、2007年10月北京二手房市場成交量及成交均價變化分析
2007年10月北京市二手房價格指數為1132.23點，環比上漲0.99%，成交量幾乎與上月持平，市場整體變化不大。從07年整體走勢來看，9、10兩月沒有出現預期的“金九銀十”，今天的成交高峯期反而出現在6月和8月，這主要是由於從9月份開始北京市整體二手房均價過萬，10月均價仍然小幅上漲所至，價格的上漲壓制了一部分的需求。
從中大恆基市場研究中心分析來看，未來兩個月的成交量會有所下降，市場進入一個相對理性的週期，但是價格仍將保持高位運行，價與市形成博弈。建議置業者選擇一些具有潛力的區域購房，以此增加抗風險能力，如：大興南、天通苑北等地區。
二、2007年10月北京各行政區域成交量及成交均價變化分析
10月份北京市13個行政區中二手房成交量最高的前五個區域分別為朝陽、海淀、豐臺、昌平和通州，昌平主要集中在天通苑和回龍觀兩個區域，通州集中於成鐵沿線周邊，這些衛星城的發展大大分擔了城區的人口，同時也帶動了這些地區二手房市場的活躍。通州和昌平的天通苑、回龍觀二手房均價都在8000元左右每平米，兩地的二手房成交量和均價上漲都是非常迅猛的，價差與城區逐步拉近，而城區的西城、東城均價分別達到了16000和14000，這也是促成了北京市13個行政區整體二手房均價持續高位運行的一個主要原因。
三、北京市朝陽區2007年10月成交量及成交均價變化分析
據中大恆基市場研究中心數據顯示，2007年10月，朝陽區的房屋交易量繼續領跑其他行政區，成交量環比上漲4.7%；平均交易價格環比上漲10.9%。
10月朝陽區成交狀況圖中，亞運村、管莊、勁松、朝青、亞北分列一至五名，其中亞運村、管莊、朝青的交易量排名相對上月而言變化不大；交易量方面，亞運村、亞北、勁松的增長速度較快，漲幅在20%以上。
環三環區域交通持續改善房產價格差異小
和平里、國展區都是典型的“環三環”區域，一直是人們關注的重點，交易量也一直保持着“穩中有升”的態勢。但是這兩個區域的房產呈“近三環”和“遠三環”位置分佈，交通差異較大。近三環區域依託三環主幹道，交通便利；遠三環區域交通不便，出行受限。13號線開通後，很好地改善了和平里，國展交界區的交通環境。10月開通的5號線在和平里區域通過，給該區域出行帶來便利。正在建設中的地鐵10號線、機場至東直門線、連通三環、四環從國展至望京的曙光路等，對於這兩個區域而言都是利好因素。所以人們不再用交通條件來衡量區域內房產的價值，位置略偏但房齡較新，房子較老但位置優越，房產交易價格的高低價差在2000元左右，區域內房產價格差異較小。隨着城市改造工程的進行，以及交通環境的改善，為這兩個區域房產市場提供基礎設施的升級，給逐步成熟的區域商業提供了更大的發展空間，區域的宜居特性越發明顯。
奧運創造房產新熱點
隨着奧運會的臨近，城市功能得到改善，城市整體形象得到提升，奧運場館周邊的綜合環境相對以往改變巨大，受此影響，亞奧板塊的房產市場越來越火。十月，亞運村區域的交易量遙遙領先於其他區域，位居朝陽區第一；亞北區域交易量位居朝陽第五位，但與第三、第四位差距較小。交易價格方面，亞運村區域環比上漲11.6%。與之相臨的亞北、芍藥居區域價格增長也相對較快，環比上漲分別為10.2%和10.6%，但是交易均價方面與亞運村相比仍有較大優勢，因此無法在亞運村區域完成置業的人羣，可將購房需求轉向北側的亞北區域或者東側的芍藥居區域。亞運村周邊區域的房產保值增值前景同樣樂觀。
區域聯動促使勁松區交易快速提升
十月，交易量變動最大的是勁松區域，交易量環比上漲3.4%，交易量排名上升3位。這主要是因為周邊區域房產需求聯動導致的。如CBD區域，雖然是大家嚮往的居住生活區，但是區域價格對人們的購買力要求較高，部分經濟實力相對較弱的置業者需求南移，選擇在勁松購房；通州區域，房價增長迅速，房屋單價直逼市區，價格優勢越來越小，因此原本想在通州安家的部分人羣將購房需求內移，轉向位置優越的勁松區域。
“金融新政”助推東部板塊交易再創新高
9月27日，新的金融政策發佈，貸款購置“第二套住房”首付比例提高，同時需要支付高額的還款利息。中大恆基市場研究中心調查顯示，在金融新政的影響下，大量次新房進入市場，次新房供應量環比增加2.3%。次新房放量主要是因為，次新房從購買之初至今累積的房產價值已達到投資客戶的心理預期，部分投資客為避免更為嚴厲政策帶來不必要的收益損失，紛紛拋售手中房產；而部分為改善居住條件的自住客戶，也開始掛牌家中的小戶型房產，尋求大房子安家。東部板塊的朝青、管莊區域，房產開發集中在2000年以後，次新房較多，佔到該區域可交易房產的53%。十月房源的放量給想在東部板塊置業的人羣更多選擇，同時本月7日新行的地鐵票制改革，以及月底發佈的地鐵六號線建設規劃，都是該板塊發展的利好因素。人們對東部板塊的關注進一步提高，供需兩旺的市場環境讓東部板塊的交易量在十月達到新高。東部板塊憑藉其在朝陽區的地理位置和區域發展特性，成為城區東擴和CBD人羣居住轉遷的首選之地，因此在政策的支持和CBD的發展下，東部板塊的潛力價值將逐步提升。
四、北京市海淀區2007年10月成交量及成交均價變化分析
中大恆基市場研究中心數據顯示：海淀區本月因為受到十一長假的影響，所以在成交量方面與九月基本持平，五棵松成交量上漲明顯，環比九月上漲9.32%。而在成交均價方面全部看漲，環比九月上漲1.87%，本月成交均價為13958.46元/平方米。其中漲浮最大的是世紀城區域，為2.45%，其次是五棵松區域為2.24%。其他的區域都在1%左右。
十月成交熱點：五棵松區域
隨着奧運會的不斷臨近，北京奧運場館周邊地區，房價走勢可謂是“突飛猛進”。五棵松自被確定為奧運會場館區域以來，該區域的房價一漲再漲。目前，該區的二手房均價在1.3萬元/平方米左右。
區域內的五棵松體育館和五棵松棒球場是奧運的比賽場觀，由於舉辦奧運會的需要，場館周邊居住環境得到改善，提高了居住品質。預計到奧運會召開前還有一定的上漲空間。場館周邊區域的房價會隨着奧運的臨近而繼續上揚，良好的生活配套和奧運效應是吸引購房者的主要原因。
十月漲浮熱點：世紀城區域
佔着西四環有利地勢，交通方便，臨近中關村商圈。區域商業氣氛濃厚，有金源燕沙亞洲最大的購物中心，教育資源豐富，如人大幼兒園，人大附小，家長希望孩子從小得到良好教育的用心得到滿足。良好的交通，購物，教育，娛樂，休閒等設施，使得世紀城區域均價最高，達到16023.03元/平方米。
公園環境吸引消費者：如紫竹橋區域內的紫竹院公園和航天橋區域內的玉淵潭公園
交通方面，兩個公園同在西三環邊上，公交線路都較為密集，玉淵潭公園臨近地鐵1號線，更有利於上班族出行。從區域交通的發散性方面，紫竹橋區域連通着西直門、中關村，而玉淵潭公園則是通過阜成路連接着三環內西單、金融街商圈與石景山區域；從發散性來看，紫竹橋區域更好。
配套方面，紫竹橋公園周邊配套主要是面對中高端消費羣體，比如金源shoppingmall、萬柳mall等，周邊高檔酒店眾多，如香格里拉飯店、友誼賓館、紫玉飯店、世紀金源飯店，奧林匹克飯店等。而玉淵潭公園周邊配套則以民居生活為主，主要配套有長安商場、百盛購物中心，城鄉貿易中心、翠微商場等，醫院有萬壽路醫院、解放軍總醫院、水利醫院、武警總醫院等。兩個區域定位不同，配套都能滿足各自需求，不過由於玉淵潭公園到西單、王府井等商圈更便利，比較之下，玉淵潭公園周邊配套更佳。
二手房方面，紫竹橋公園周邊存量房以年代在2000年後的二手公寓為主，目前成交均價15000元/平米左右，其中人濟山莊等觀湖公寓，均價可以達到20000元/平米；區域成交比較活躍的小區有人濟山莊、光大花園、曙光花園等。玉淵潭公園周邊存量房則以公房為主，單價在14000元/平米，區域成交活躍的公房小區主要有翠微北里、普惠南里、柳林館南里；二手商品房則只有頤源居等少量幾個，售價可達15000元/平米。
綜合兩個區域來看，交通便利，配套齊全是兩個區域的共同特點，而且區域內都有公園，但紫竹橋區域在成交量上明顯比航天橋區域多，這主要是因為紫竹橋區域內二手房年代在2000年以後，以商品房為主；而航天橋區域是以公房為主，年代較早。所以紫竹橋區域更受消費者青睞。
五、北京市豐臺區2007年10月成交量及成交均價變化分析
據中大恆基市場研究中心統計數據顯示：2007年10月豐臺區二手房市場仍然延續上月量價齊升的市場態勢。成交量比重環比上月上漲0.15%，以18.27%緊跟朝陽區、海淀區之後，列居成交量比重排名第三名。成交均價1123.41點，環比上月上漲3.36%。拉動整體市場成交量上漲的片區是豐臺橋南片區、馬家堡片區和洋橋片區。拉動成交價格指數上漲的區域有六里橋片區、青塔片區和方莊片區。成交價格指數環比上月上漲幅度分別為6.99%、5.99%和4.80%。
統計數據顯示：本月成交量上升的區域最主要的特點是交通便捷、社區配套完善。豐臺橋南片區本月成交量漲幅最大，環比上月成交量上漲14.98%，位居北京二手房成交量漲幅最大的片區排名的第二名。怡海花園交通便捷，社區配套完善的特性尤為顯著，成為本月拉動豐臺橋南成交量上漲的主力樓盤，在北京二手房成交量漲幅最大的十大樓盤排名中，僅次於天通苑排名第二，環比上月成交量漲幅10.00%。
拉動本月二手房價格指數上漲的方莊區域本月二手房指數呈現以下兩個特點。第一、均價漲幅相對較大，繼上月上漲顯著後本月繼續攀升，環比上月上漲4.80%。第二、方莊片區最高成交價和最低成交價價差相對較大。主要表現在地鐵5號線軌道周邊的二手房價格指數相對較高，遠離5號線軌道的房屋價格指數相對較低，漲幅也相對較小。軌道效應影響顯著。
交通便捷、社區成熟，怡海花園備受青睞：隨着人們生活品質的提高，消費者對佔據生命三分之二時間的居住條件也提出了較高的要求。為了節約出行時間成本，交通是否便捷成為消費者購買房屋時最為關注的一方面。而社區配套設施是否完善，環境是否優雅也同時成為消費者關注的焦點。在這種需求的推動下，位於豐臺橋南片區的怡海花園在豐臺區眾多二手樓盤中脫穎而出，它緊鄰四環，小區周邊超市、學校、醫院應有盡有，因此備受消費者青睞。
六、北京市近郊二手房成交熱點區域2007年10月成交量及成交均價變化分析
據中大恆基市場研究中心統計數據顯示：2007年10月北京近郊熱點區域的成交變動中天通苑、回龍觀和古城區域成交量小幅攀升。天通苑片區本月成交量顯著提升後，在成交量排名中超過以往排在其前的舊宮、和義片區位居第二名。古城片區成交量超過魯谷片區作為石景山區本月熱點，位居北京近郊部分熱點區域成交量排名的第七名。成交價格指數方面，回龍觀片區和古城片區交易價格指數本月漲幅較大，價格指數環比上月上漲幅度分別為15.52%和13.83%。
市場研究分析認為：天通苑片區和回龍觀片區成交量小幅攀升的原因是，自今年8月《國家關於解決城市低收入家庭住房困難若干意見》出臺，對經濟適用房的二手房交易進行嚴格管理以來，經濟適用房房源供給開始減少。部分房源供給者和客戶需求者走入了觀望。但是經濟適用房相對於其它屬性的二手房房源而言具有顯著的價格優勢，一直受到消費者的青睞。在經過了短期的觀望之後，買賣雙方都相信國家將加大力度對二手經濟適用房交易進行干預，認為未來市場不確定的因素將帶來更多的利空，交易熱情高漲，成交量出現小幅攀升。古城片區已購公房房源相對較多，一直以來都以空氣清新、環境優雅、社區配套成熟，居民素質相對較高以及近鄰地鐵一號線交通便捷等優勢吸引着眾多消費者。10月以來北京地鐵票價統一改為2元，降低了出行成本，該區域的二手房市場也隨之紅火，成交量出現了小幅的攀升。
七、北京2007年10月54熱點區域成交量比重及成交均價變化分析
八、北京2007年10月成交量上漲排名前十大片區成交分析
據中大恆基市場研究中心統計數據顯示，2007年10月各成交熱點區域繼續9月的發展趨勢：城區老熱點繼續升溫，近郊區等因為價格過高成交量漲幅放緩。五棵松、豐臺橋南、天通苑的成交量上漲均接近或超過15%。成交量上升圖顯示成交量上漲前十大片區除天通苑、亞北外都屬城八區範圍。
出城潮受郊區高房價抑制二手房成交向老熱點片區迴流
在10月，郊區的二手房成交量增長明顯放緩，主要表現在通州及昌平(除天通苑)地區。東城、西城因為供應量比較平穩，成交量增長也比較有限。據“中大恆基”統計數據分析，通州、昌平二手房成交量環比9月下降3%左右，東城、西城成交量下降6.5%左右。朝陽、海淀、豐臺三大二手房成交“熱點城區”成交量進一步上漲。整體市場呈現出明顯的非內城老熱點區域增長超過郊區及內城四區。
從2004年來中心城區二手房價的相對高位以及嚴重的供需不對稱讓一部分需求向外轉移，退而求其次轉向朝陽、海淀、豐臺等邊緣城區，才出現了“出城潮”；而近兩年昌平、通州、大興等郊區縣大量次新房源湧入市場，這吸引了大量初次置業年輕人的青睞，但是在這幾年的高速發展已經使這些區域的二手房價明顯超過了區域的實際價值。郊區二手房總價低的優勢也已經不再明顯。而且這些近郊區的二手房供應中大量的五年內次新房增加的交易成本沒有體現的房價增長中。交通壓力及配套不足問題也進一步顯現，但這部分羣體的購買力主要還在邊緣城區，因此又進一步刺激邊緣城區成交量上漲。使得朝陽、海淀、豐臺三區二手房市場受益匪淺。
交通改善及奧運利好主導十月二手房熱點區域
在本月成交熱點區域中有兩類地區增長比較迅速：五號線開通及地鐵票制改革帶來的軌道交通沿線包括：五棵松、亞北、天通苑、西直門、阜外、宣武、古城。以及奧運會場館所在地：亞北、五棵松、松榆裏、古城。
自10月7日，地鐵實行2元單一票制，規定票價為每人次2元，不論乘車距離長短和換乘次數，也就是說現在的票價由以前的單線2元、3元、換乘4元、5元均調整為2元，下調的幅度約為1-3元，地鐵票價的下調後人們的出行成本降低，使得軌道沿線房產取得成本出現“隱性下降”，一家三口按照22個工作日計算，如果在通州與13號線沿線上班及居住的話節省交通成本達到660元！這對於軌道區域房產的發展無疑是一個重大的利好。地鐵票價下調後的不到一個月時間裏，中大恆基市場部研究中心調查顯示軌道沿線房產的客戶需求同比上月出現了2成以上的增長。
奧運場館周圍的房產在即將進入08年也當然越來越火熱：特別是亞北、五棵松、古城等受到交通及奧運會雙重利好刺激的區域，中大恆基市場研究中心預測這些區域的二手房市場還將進一步快速發展。
從具體熱點區域來說：
亞北區域：
配套完善價量雙漲，亞奧區域是奧運場館最集中的區域：奧林匹克公園、國家游泳中心、國家體育場、國家體育館都在這一區域內.交通是亞奧區域市場的最大利好，除現有交通幹道外，四號線、十號線、奧運支線將與現有的一號線、環線、城鐵13號線以及正在建設的五號線在區域內多個地點交叉並.預計今年年年底，全部地鐵線路建成通車後將極大地緩解亞奧地區的交通擁堵狀況。亞運村區域的配套設施已相當成熟，大型購物場所、餐飲一應俱全；銀行、醫院及健身場所遍佈其周。奧運商機促使這裏休閒娛樂設施建設進程也明顯加快，區域整體生活配套越來越齊備。奧林匹克森林公園的建設極大改善了該地區生態環境，再加之北環水系改造工程、溫榆河及周邊地區的環境治理，使得原有的環境和居住優勢在與綠色奧運建設結合.
今年來亞奧區域的二手房市場呈現出了“價量雙漲”的情況，10月成交量與9月上漲了10.11%.而價格更是由去年同期的9000元/平米，上漲到目前的10800元/平米，上漲幅度達到了21.3%，後市還將繼續高速發展。
天通苑地區：
5號線的開通給了本區域很大的發展空間。地鐵5號線與天通苑成熟社區非常近，而天通苑又主要以經濟適用房為主，二手房買賣有政策限制，因此，當地居民和許多年輕人在太平莊附近購房。本區域除地鐵5號線以外，這裏的每個分社區之間都有公交班車，出行也非常方便。
商圈配套：這裏有北京市規模最大的居住社區——天通苑，天通苑無論是商業購物、體育場館、娛樂休閒場所等應有盡有，配套非常完善。
租金狀況：一居1200~1500元/月？套，戶型50~70平米；二居1600~2000元/月？套，戶型80~90平米。三居2000元/月？套左右，戶型100平米以上。
居住人羣：在這裏居住的大多是年輕的上班族。
買賣價格：6000~8000元/平米，一居50~70平米，二居80~90平米，三居100平米以上，戶型齊全，房屋較新。
推薦項目：天通苑是這裏最大的居民區，天通苑北三區、天通苑太平家園、天通苑東一區、天通苑西三區。
五棵松地區
五棵松地處石景山區，作為京城的老城區，由於其重工業區的性質，導致人們對它的印象總是環境差、交通不方便，其實在石景山良好的居住環境也形成了眾多成熟的社區。
中大恆基市場研究中心數據顯示：五棵松的二手房價格一般維持在8000至10000元／平方米之間。地鐵站周圍的房產均價已經超過9500.大部分是已購公房，房屋多為上世紀80年代建造的磚混住宅，以二居室為多，面積一般在50至70平方米。經過多年的建設發展，各種配套設施都比較完善，並且西部地區集中了包括中央電視臺在內的眾多國家大型的企事業單位，受交通及價格等因素的考慮，石景山房地產已經逐步被買房人所重視。2008年的奧運會又給石景山的地產帶來了新的契機。三個奧運會場館將坐落於此。
房源稀少成交週期短，目前這區域的二手房市場已經進入穩定期，但依然受到到奧運的強大影響，其房價仍保持着比較高幅度的增長。但是因為本區域供應房源比較老，而且新項目少使區域內二手房源少，本區域的二手房成交速度比其他區域房源明顯快很多，通常只要掛牌在2周內肯定可以達成交易，而其他區域的二手房成交的普遍週期一般在1個月左右。預計到奧運會召開前還有20%的上漲空間.購買者需要關注的地方是，本區域的規劃變動比較多，而供應的房源中40%以上是90年前的老公房，所以要考慮拆遷的問題。
九、北京2007年10月成交量上漲排名前十大樓盤成交分析
2007年10月，北京二手樓盤市場整體穩中有升並且相較9月升幅不大，但具體到各個樓盤，成交量增漲還是有一定變化的。在2007年10月成交量上漲排名前十大樓盤中，除前兩名外，其他樓盤都有較大變化。
2007年10月，北京二手房成交量排名前十名樓盤中，天通苑社區仍遠遠領先於北京其他樓盤，處於成交量第一，同時，成交量比9月增漲了13.6%。怡海花園由9月的第三變為10月的第二，成交量增漲為10.0%。其他8個樓盤均為9月未上榜樓盤，其中尤以方莊芳羣園以較9月13.6%的增漲排名成交量第三。
天通苑社區由於房屋儲備量大的同時購買需求也較多，成交量仍居於高位，再加上天通苑社區的交通優勢，公交網的完善，地鐵5號線於10月初開通，交通的利好也持續拉動了10月份的成交量。另外，天通苑的社區狀況成熟，配套設施完善，由於以上的原因，天通苑10月成交量比9月份增長13.6%。另外，因為房價一路攀升，天通苑二手房屋的價格優勢和可選戶型的豐富也拉動了本地區的成交量。
成交量排名第二的怡海花園，成交量比上月增漲10%，怡海花園位於西南四環邊，價格相對較低，交通便利，小區建設也比較成熟。怡海花園小區內中小學校、幼兒園、老年大學、醫院、超市、書店、美容店、美髮店、洗衣店、健身中心、裝飾公司、菜市場、餐飲店等商業服務設施齊全。
成交量高的其他8個樓盤主要分佈在南二環三環附近、東三環四環附近和亞北區域，這幾個樓盤的成交量快速增漲說明軌道交通附近地區都有較大的增長趨勢，交通狀況依舊是消費者主要考慮的內容。唯一不同的是排名第七的永泰園，永泰園位於清河鎮，八達嶺高速旁，在此置業居住者多為在上地、昌平等地區工作的IT業、高科技產業人羣，也有小部分在北城三環四環工作，考慮價格因素來此置業。隨着北部經濟發展，在清河附近居住者大量增多，此地區一手房、二手房以及房屋租賃價格也一直在上漲。
通過以上內容我們可以看出，今年10月，軌道交通的拉動效應依然存在，而經濟發展區域帶來的“羣居”效應也應引起我們注意。
十、北京2007年10月成交均價上漲排名前十大樓盤成交分析
2007年10月，銀行房貸新政策出臺，提高了“二套房”的首付和利率，在一定程度上平抑了房屋價格的快速增漲，但由於此政策限制的是消費者擁有多套住房，因此，對消費羣體多為自住的二手房市場交易影響不大，二手樓盤價格仍穩中有升。
在10月成交均價增漲最大的十個樓盤中，有7個樓盤均價達到10000元/平米以上，而且都在以6%左右的速度穩步增漲。位於東二環附近的幸福家園均價已經達到了16000元以上。由價格變動圖可以看出，北京二手樓房市場均價在10000元—12000元/平米的樓盤是漲幅最為明顯的。
在這十個樓盤中，地域分佈比較廣，幾乎遍及北京的熱點區域，除了二三環沿線的幸福家園(東)、石榴園(南)、萬年花城(南)、恩濟裏(西)、知春裏(北)、安貞裏(北)以外，軌道交通最大的受惠地區北苑家園，朝青版塊的低價樓盤晨光家園和一向少受關注的頤和園地區稻香園、大興清欣園都赫然在列。
價格增漲最明顯的樓盤是安貞裏(11%)和稻香園(9.2%)，這兩個樓盤都位於北部地區，價格上漲當然是奧運經濟的拉動所致，安貞裏作為早年的高檔社區，周邊配套完善，社區環境好，又靠近奧運村，在建中的地鐵10號線將於此通過，各方面得天獨厚的優勢無疑帶動了本區域二手房的價格，現在安貞裏二手房價格已經達到了12000元/平米以上。
成交量最大的天通苑社區10月份房屋價格增漲仍持續上月增漲速度，環比9月增漲6.3%，相對增漲並不明顯，上月房屋交易價格增漲速度較快的東部三環以外地區，也只有晨光家園一個樓盤上榜，東部地區整體價格平穩。
綜合來看，2007年10月價格趨於平穩，增漲平均，沒有狂漲的樓盤或區域出現，北京二手房市場價格屬於較為理智的狀態。
十一、北京二手房市場2007年10月成交面積比重構成分析
中大恆基市場研究中心數據顯示，本月成交房屋面積區段主要集中在60~80㎡，成交比重為24.35%；以及40~60㎡，成交比重為23.10%。80㎡以下中小面積的房屋成交佔了總成交量的50%以上，可見現在居民購房多數只能滿足基本住房需要。
近幾個月以來在房屋價格迅速攀升的同時40㎡以下超小面積房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有較大幅度上漲。居民購買力出現兩極分化的情況。
居民購買力受限，降低要求遷就房價：從07年6月以來，40平米以下超小面積房屋成交量逐漸放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量佔總成交比重的3.3%，高於9月百分之二十，且目前尚在登記購房的客戶中仍有大量此類房屋的需求，若非受到房源供應的限制，成交量比例將會更大。由此可見房價日漸增長的同時，低端客戶羣體的購買力並沒有得到相應的提升，部分購買力較低的剛性客戶被迫降低購房標準向超小戶型房屋轉移。
股市資金流入樓市，引爆樓市高端效應：房價的大幅上漲並沒有影響到所有客戶的購買行為，在超小戶型成交量上升的同時，成交量漲幅同樣驚人的還有140平米以上的戶型。7月，僅有8.5%的客戶購買140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一個月內提升了三個百分點。之後一直穩步上升，至10月為止，該類房源的成交比重已經達到12%。房價攀升的同時大面積戶型成交量依然提升，說明高端客戶羣體增多。同期股市已經在五千點以上高位運行。料想是兩年牛市帶來的財富效應近期兌現，獲利羣體在大盤高位運行，股票市場風險難以控制時選擇了將證券資產變現轉入樓市，激發樓市高端市場火爆。
物業稅預期壓抑120-140平米購房意願：通過對幾個面積區段對比發現120~140㎡一直保持着較低的成交量。物業稅的開徵在業內是個一直都沒有停止過的話題。對物業稅徵收標準的猜想一般都在面積上大做文章，說法多為針對140平米以上房屋徵收或對120平米以上房屋進行徵收。140平米以上房屋的購買人羣多為購買力較強的高端羣體，此類客戶購房已經不是為了滿足基本的生活需要，更多的考慮到了生活品質方面的問題。他們可以接受為提升生活品質而付出較高額的資金，物業稅預期沒有改變該羣體的購房意願。
120~140㎡多為三居室，購房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一個較大的客廳作為活動空間，但物業稅對此類客戶來說仍是一筆不小的額外支出，導致了物業稅預期對這個區段的購房者造成心裏壓力。此類客戶多向兩端的面積區間移動。
五年後掀起換房潮，“第二套房”政策面臨考驗：10月數據顯示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。從面積上判斷，此類房屋多為一居到兩居室，對於新婚夫婦或三口之家來說，此類房屋正好能滿足基本生活需要，五年後隨着新婚夫婦成為三口之家，三口之家購買力增強、孩子長大、接父母同住等原因，都會有更高級的住房需要，屆時必然會引發一輪較大範圍的換房潮，導致五年後的二手房交易市場更加活躍。由於這些客戶為置業升級客戶，購房者多為購買家庭的第二套房屋，現行的第二套房貸款政策執行將面臨考驗。目前各銀行對第二套房貸款標準的執行已經各不相同，國有銀行多采取嚴格的控制標準以避免貸款風險出現，而國有商業銀行與外資銀行為了爭奪更大的市場份額對第二套房的界定均較為寬鬆。五年後出現換房潮時，大量的優質貸款將對各大銀行形成巨大吸引力，現貸款標準較高的銀行有望降低第二套房貸款的門檻。
十二、北京二手房市場2007年10月成交價位比重構成分析
中大恆基市場研究中心數據顯示，07年10月份北京市成交房屋中房屋總價值在60~80萬之間的比重最大，接近三成。房屋總值在40萬元以下的房屋由六月份的10%下降到10月的不到4%。百萬元以上房屋成交量大幅上漲，140萬元以上房屋成交量更是由六月的6.38%上升到10月的13.9%，整個翻了一番。
京城購房門檻日漸提升，難覓四十萬元以下房屋：隨着房屋單價的上漲，房屋總值也水漲船高的高位運行。四十萬以下的房屋成交量由六月份的10%下降到現在的不到4%，而且多分佈於遠郊區域。以現行貸款多為百分之三十首付計算，外加各項稅費及裝修費用，客戶需手持三十萬現金才能夠買到一套勉強符合理想的房屋，以北京市平均三千六百元每月的工資計算，刨除日常生活費用，三十萬元需要三口之家兩個勞動力積累七年才能達到。北京市購房門檻日漸提高，普通收入階層的居民對房屋的購買力面臨考驗，住房保障體系的亟待完善。
北京三成房屋價格超過百萬，高端購買羣體仍有潛力：今年六月份以來百萬元以上房屋成交漲幅很大，四個月時間內成交比例由15%上漲到32%，至10月份時成交佔到北京市房屋的三分之一。此類房屋成交量迅速上漲且仍呈上升趨勢，中大恆基市場研究中心數據顯示，購買房屋的客戶中有接近一半的客戶沒有通過銀行貸款而是選擇了自己全款購房，可見高端購買羣體仍有潛力。
十三、北京二手房市場2007年10月成交均價比重構成分析
6月份以來單價6000元以下的房屋成交比例已經由15%下降到3.5%，單價六千元以下房屋多分佈於房山、昌平北七家鎮等遠郊區域；單價萬元以上房屋由25%直線上升到55%。CBD周邊更是出現大量每平米兩萬元以上房源的成交；北京市房價由低位區間迅速向高位區間移動。
CPI持續高位運營，居民向樓市尋求資產保障：06年10月北京市平均房價為7176元/㎡，07年4月房屋均價突破八千元，從七千元上漲到八千元用了6個月的時間。突破八千元之後一直穩步上升，至07年8月突破九千元，達9240元/平米，房價從8千元上漲至9千元歷時4個月。而07年9月份房屋單價直接突破萬元大關，從九千到一萬元僅用了一個月的時間。房價一路上漲，在多次加息及上調存款準備金率的貨幣政策調控下，完全沒有上行壓力，一次比一次更快的突破人們的心裏壓力位。
主要是由於今年三月份CPI突破3%以來，CPI在國家三番五次的貨幣政策調控下依然我行我素的暴漲不停，7月以後一直在5%上居高不下，9月更是達到了6.2%。CPI屢創新高使得通脹壓力進一步加大，導致民眾為了使資產保值爭相購買房產，高漲的房價被購房者毫不猶豫的接受。若CPI繼續維持高位，預計08年3月北京市房屋均價將突破一萬兩千元大關。
十四、北京二手房市場2007年10月付款方式比重分析
“中大恆基”市場研究中心對於10月份成交客戶中付款方式進行了統計，數據顯示，全款購買二手房客戶佔總數的42.37%，商貸客戶佔總數的50.99%，而公積金貸款佔總數的6.65%。環比上月，全款客戶增加一成左右，公積金客戶提高近兩個百分點，而商貸數量明顯減少。“中大恆基”市場研究中心分析：
央行屢次加息以及提高第二套房首付比例及利率刺激消費者全款購房
截止到目前為止，央行已經加息四次，並有傳言，年內還有可能再次上調貸款利率，這讓貸款購房者不得不考慮自己的還款能力以及購房成本。儘可能全款是夠買總房值在70萬以裏的消費者的首要原則。同時在10月份，各個銀行對“第二套”房的定義以及提高細則紛紛出臺，政策的明朗讓很多消費者明確了購買意想和付款方式，“中大恆基”市場研究中心認為，提高首付及利率對於屬於限制範圍之內的購房人羣的影響還是比較大的。如果要購買總價80萬的二手房，在提高首付前，按照銀行指定評估機構為這套房子評定的價格進行批貸，一般來說，評估值為成交價格的9成，也就是說銀行給這80萬的房子最多評到72萬，最高能貸到72萬的8成，也就是57.6萬，所以，買這套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4萬，再加上將近10%的各種稅費，要想買這80萬的房子，先期最少準備30萬。如果提高首付到四成，先期最少要準備45萬。這一下子就要多拿出十幾，二十多萬，同時貸款月供也將發生變化，如果是等額本息，目前二手房貸款執行的利率是優惠利率，是基準利率的9成，而新的金融政策執行後，利率卻是基準的1.1倍，在利率上，高了22%。所以不論是前期投入還是後期還款對於消費者來說都帶來了不小的經濟壓力。
銀行收緊銀根以及公積金流程簡化是貸款人數增加的主要原因
中國銀行以及光大銀行等明確在其界定“第二套”住房時剔除了公積金貸款，這就讓很多屬於銀行限制的“第二套”貸款範圍之內的消費者自然而然動用自己的公積金進行貸款。“中大恆基”市場研究中心調查數據顯示，被限制人羣中三成人意想第二套房用公積金貸款。同時公積金貸款流程的“瘦身”也縮短了其辦理時間，“中大恆基”金融部分析，公積金貸款的流程主要變化是評估環節的前置。以前公積金交易流程是，買賣雙方簽訂合同之後、客戶交齊首付款、然後到公積金管理處進行初審、初審完當天送至公積金管理處指定的評估公司進行借款人信用評估及抵押物的評估。在整個交易過程中，送審評估的時間較長。因為，如果買賣雙方配合的話，一個星期左右就能辦理完。但如買賣雙方中任意一方有突發事件，那麼整個評估過程就有可能會延期。而如今，改變後的公積金貸款交易流程是，買賣雙方簽訂合同之後，先進行借款人信用評估及抵押物的評估。所以對於客戶而言，新流程下一次性集中辦理較為麻煩的環節之後，能夠節約不少時間，更加方便客戶貸款。
以上兩個原因是公積金貸款數量增加的主要原因，“中大恆基”市場研究中心預測，未來幾個月內，受到其貸款額度上限的提高等利好影響，公積金貸款數量還將有所上揚。
市場研究中心