國慶前夕，央行、銀監會緊急出臺《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，對申購第二套以上住房規定，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。這已經是央行近年來發布的第九次加息政策。不少業內專家表示，該政策可定位為“國九條”，它不僅僅直指開發商，購買第二套住宅者亦成為被重點調控的對象，抑制需求成為本輪新政的一大亮點。但從目前福州樓市的表現來看，此政策雖產生了一定的影響力，但業內人士普遍認為，該政策的效應仍有待觀望。
現象：“金九銀十”沒房賣？
在緊隨房貸新政而來的“十一”黃金週，福州樓市似乎難見往常“金九銀十”的熱鬧勁。
原本想在旺季好好發揮一下的福州開發商恐怕是被新政“閃了腰”，選擇在國慶黃金週前後投放市場的新盤寥寥無幾。據記者瞭解，僅金山公元、日出印象、金山大景城、長灘美墅、君臨香格里商鋪、中天金海岸選擇在長假期間投放市場。
不僅是新盤的開盤量少，存盤的數量也很少，這種無房可售的局面造成不少售樓部門前冷落。近幾年，每逢“十一”黃金週，福州大小售樓部總是門庭若市、人頭攢動，然而，今年卻冷清了不少，有些售樓部在10月3日以前，日平均接待量連50人都沒能達到。金輝楓尚的銷售部經理石趙華向記者坦言，受9月27日中央政策40%首付和貸款利率提高的影響，一些客戶有了新的市場預期，持觀望態度，所以到售樓部的人比平常少了。但有不少業內人士告訴記者，造成這種現象的最主要原因還是因為開發商在繼續觀察新政效應，不急於推出產品的原因。不少購房者也告訴記者，現在到售樓部都沒房子買，去了也沒什麼意義！
由於新盤的開盤量遠遠少於往年，造成整個國慶期間，福州樓市交易量劇減。記者從福州房地產信息網瞭解到，國慶七天日交易量都在30套上下浮動，10月3日當日才成交22套，10月7日略有回暖成交54套。有業內人士告訴記者，正常來說，福州樓市日交易量一般都會在百套左右。
雖然福州樓市整體交易量銳減，但個盤表現卻大相逕庭。據記者瞭解，國慶期間，新推出的金山大景城、長灘美墅三期墅立方、金山公元、日出印象和節後開盤的香頌楓丹等均賺得盆滿缽滿。長灘美墅的開發商開成地產人士告訴記者，銷售結果是預期的好多倍，推出的新房源長假七天內即告基本售光，打破了原來開發商設定好的分步銷售策略。另據瞭解，日出印象10月1日推出一百多套，至8日只剩十多套。而在同一天開盤的金山大景城更出現了排隊搶購房子的現象，更令人驚訝的是，選擇在10月7日開盤的香頌楓丹，開盤價達12000元/平方米，但一位業內人士透露說，就是找熟人都很難買到！
分析：樓市靜待新政效應
可售房源數量少是造成“十一”黃金週福州樓市銷售量偏低的主要原因，那麼，福州的開發商為何不選擇在“金九銀十”這個慣常的銷售旺季加大銷售力度呢？
“的確有些開發商在減慢推盤的速度”，一位業內人士告訴記者，由於房地產市場是一個受政策影響最大的市場，政策的風吹草動都會在這個市場激起大大的波瀾，因此，在這個緊隨房貸新政而來的“十一”黃金週，開發商們的心情都會十分複雜，寧可選擇保守觀望，繼續觀察新政效應。
“從理論上說，這次房貸新政對福州房地產市場的影響會超過內陸城市”，地產業內人士林可敬說，目前在福州房地產市場中，大部分購房者為二次置業者，房貸新政無疑給這些購房者設定了一道更高的門檻，而在目前情況下，一旦房地產市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或將出現拐點，開發商也更步履維艱。
買房力量遭打壓
業內人士告訴記者，在流動性過剩的背景下，熱錢去處並不多，樓市和股市是福州人最大的兩個投資選擇。由於投資股市風險係數高，技術難度大，很多福州人更願意將錢投向房市。“其實很多福州人買多套房子，投資的目的還在其次，主要用途一來可以實現居住條件更新換代，二來可以給錢找一個穩定的方向，抵禦通貨膨脹趨勢下的貨幣貶值。”這位人士說，正基於這樣的心理，在福州的購房者中約有70%的人為二次置業者，這個比例大大超過內陸城市。
但房貸新政給這部分購房者當頭棒喝，一位銀行業人士給記者詳細算了一筆賬，結論是買第二套房的成本大增，風險凝聚。這位人士告訴記者，以總房價100萬元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%後，要多支出10萬元現金。不僅如此，由於利率提高，購房者要比原來多支出不少利息。
由於買第二套房回報的數額要有底線，一旦成本過高，買房的力量就有可能被打壓。金輝楓尚的銷售經理石趙華認為，目前福州購買二套住宅的佔相當的比例，投資門檻一提高，樓市需求量肯定下滑，最終樓盤的銷售量也會受到影響，從而影響開發商的銷售進度、回籠資金的速度。某樓盤的銷售代表向記者坦言，新政執行數日以來，來訪的客戶從原先的35%左右直降到10%左右。
資金鍊又遇考驗
在市場購買力預期不明之時，房貸新政又使開發商的資金鍊面臨新的考驗。新政中要求“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”，意味着只有在封頂後開發商才能從銀行獲得貸款。之前，開發商普遍採取“短平快”開發模式，主體完畢就能從銀行獲得貸款，現在開發商不得不開始自己墊付工程款了，這會拉長開發商資金的回籠週期。
新政策還規定，對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。林可敬認為，這個政策一旦正式執行，對於實力不雄厚的小地產企業來說，一旦資金出現緊縮將會成為難以承受之重。以往尋求銀行放貸週轉資金的它們，將面臨資金鍊受挫、融資空間受限的風險。
後市：年前市場有望回彈
雖然，“十一”長假期間，福州房地產市場表現出成交量少的狀況，但從個盤的表現來看，福州購房需求依舊旺盛，有業內人士分析，在今年年底前，一些開發商會迫於各方的壓力加快推盤速度，因此，在今年年底前，福州房地產市場將會有一次新的回彈。
需求依舊旺盛
雖然房貸新政使購買第二套房產的購房者的購買成本增加，使市場觀望情緒加重，但是，由於對房價走高的預期未變，福州房地產市場的購買需求依舊旺盛。
在當前的投資市場中，符合更高、更穩定的回報率，普通投資者可以駕馭，又能夠比較有效抵禦通貨膨脹的，應該算是樓市投資了。“股市目前動盪的現狀，多數人還是會選擇傳統的投資方式，將資產變現為房產。即便是目前不斷加碼的調控，但是由於客戶對房地產市場的良好預期，仍會選擇投資房產。”業內人士石趙華這樣認為。另一位業內人士亦對這種說法持肯定的態度，他說，作為房地產開發的根本，福州土地供應從2005年以來持續減少，有數據說明，1988～1999年，平均每年出讓土地面積約為3000畝；但2002年福州市以招、拍、掛方式進行土地出讓後，每年土地的出讓面積銳減至千畝左右；2006年全年，福州出讓土地面積也僅為2500畝左右，2007年10月底以前(包括10月20日即將舉行的土地拍賣)福州共出讓土地約為911畝。土地供應的減少帶來房價的必然走高，使購房者對房價的下挫不抱樂觀，也勢必會將閒錢投入到房市中，同時，“在福州購房者中，八縣及一些福建籍華僑是購買的主力軍。”業內人士林可敬說，他們的資金力量一般都比較雄厚，新政的執行對他們來說影響並不大，他們往往會選擇一次性付款，即使手頭有投資項目，也會選擇大額首付，小筆還貸的方式。
年底新盤大量上市
雖然目前在福州房地產市場，新盤的供應量很少，但有業內人士認為，年底前會有不少新盤上市，價格也呈平穩小漲。
一位開發商就直言，在目前購買力和市場不明的情況下，寧可減慢推盤速度，他說，做生意當然希望儘快回籠資金，加快運轉。話雖如此，但對房地產業來說卻不盡然。因為假以時日，時間可以讓樓盤、土地增值，讓開發商賺取更高的利潤。
但“捂盤”惜售也不是個長久之計，一位開發商說，現在福州大部分在建項目的開發商都是品牌大開發商，對他們來說，品牌的信譽是相當重要的，而保持市場線長久不斷是其保持品牌影響力的最主要原因，因此，即便延遲一些推盤時間，時間也不會太長。另外，目前政府也加大了打擊“捂盤”惜售等市場行為的力度，提高了開發商“捂盤”的成本和風險，因此，最遲到今年年底，一些去年拿地的新項目將陸續上市。
對於房價的趨勢，有業內人士稱，任何政策的貫徹執行，都存在市場消化落實的過程。隨着政策的落實，大家對市場的態度也會發生變化，10月20日進行的土地拍賣恰好可以用作判斷市場的風向標，如果樓面價格繼續在7000元/平方米以上說明開發商繼續看好市場前景，如果樓面價格在7000元/平方米以下說明開發商已經在重新定位市場，尋找自身利益的平衡點。