寫字樓租金的漲幅大大落後於售價漲幅，市場風險在逐步加大
記者近日從中介機構獲得的數據顯示，今年上半年，深圳寫字樓價格攀升至22500元/平方米，同比去年上半年暴漲逾5成。但同時，反映市場真實自用需求的租金回報，卻遠遠落後於寫字樓售價上漲的步伐。有研究機構擔心，寫字樓售價與租金的背離令深圳寫字樓整體市場風險正在逐步加大。
供應劇減導致價格瘋漲
日前，深圳市國土資源和房產管理局在發佈的《2007年上半年深圳市房地產市場分析報告》中，只披露了：“上半年深圳市寫字樓銷售面積16.52萬平方米，同比增加4.23%”。但關於寫字樓成交價格變化，卻隻字未提。
記者從深圳中原地產和DTZ戴德梁行兩大中介機構處獲知，2007年上半年，深圳一手寫字樓均價目前業已攀升至約22000元/平方米，同比去年14259.21元/平方米的均價上漲了約54%。其中，中心區的現代國際大廈、大中華交易廣場以及卓越時代廣場的成交價均已經達到30000—38000元/平方米，類似卓越時代廣場，業主叫價更是已高達40000元/平方米以上。
兩中介機構之研究報告均表示，導致今年上半年寫字樓價格暴漲的主因在於：供應大幅下降而需求繼續攀升。據深圳中原地產披露，今年上半年深圳新增供應僅7個寫字樓共約15.4萬平方米，同比去年大幅下降41%，略小於成交面積。而由於新增供應無法滿足需求，大量需求轉入二手寫字樓市場，據DTZ戴德梁行披露，上半年，深圳二手寫字樓成交了37.37萬平方米，同比去年增長了50.14%。
“在(一手寫字樓)成交量很小的前提下，談論成交價格沒有太大意義。”DTZ戴德梁行寫字樓部董事羅進良表示，“可能有很多隻是小面積單位的成交，雖然實現了很高價格，但只應該是個案，而並不具有代表性。”
租金回報低上漲空間小
與寫字樓售價瘋狂上漲相比，半年來寫字樓的租金漲幅卻大為遜色。綜合兩家公司的研究報告，今年上半年，中心區寫字樓平均租金為121.5元/平方米/月，環比去年下半年只增長了7.2%，全深圳甲級寫字樓租金水平達到126.6元/平方米/月，較第一季度也僅上升了6.71%。從DTZ戴德梁行提供的深圳寫字樓租金及售價指數也能看出，目前，深圳寫字樓租金漲幅與售價漲幅之間的差距越來越大。
羅進良表示，以中心區為例，“雖然投資者對區域寫字樓市場長遠看好，但短期內，租金漲幅與價格漲幅的差距過大，令投資回報率不是很理想。”他介紹稱，目前中心區寫字樓的平均稅前租金回報只在4%-5%左右，估計未來1—2年內，這個租金回報率都會處於低位。
中原地產在報告中亦警告稱，目前中心區寫字樓市場的投資回報率嚴重下降，市場風險逐步加大，未來租金可能會緩慢上漲，如售價般瘋狂上漲的情況較難出現。