“新開的一些項目狀況比較慘淡，沒有達到招商的目的，正在謀劃改變經營定位。”鑫海智橋商業管理集團的一位人士介紹說。
當前，他正與西單MALL洽談品牌店的入駐事宜。而到現在，西單MALL已經更改了6次規劃。“如此頻繁地更改規劃，在零售商們看來，有點病急亂投醫的味道。”
而來自國際物業顧問機構戴德梁行的最新研究數據表明：目前北京同期進入市場招商的商鋪面積已達了500萬平方米，創下歷史最高值。
今年一季度，戴德梁行在其發佈的《亞太區2006年物業市場回顧報告》中指出，在歷經了約5年的高速發展後，2007年將是北京商業地產市場的一個里程碑。
業內也普遍認為，2007年將是北京商業地產由開發時代轉向綜合運營時代的轉折之年。
進入開業最高峯
戴德梁行強調：“2007年將會形成商業項目集中開業之態勢，且2007年度將可能是北京商業地產市場有史以來商業面積供應最為集中的年份，整體商業零售市場將進入空前激烈競爭的狀態。”
戴德梁行的《報告》特別指出，2006年世界零售巨頭紛紛進軍北京商業地產。“近一段時期以來，日本伊勢丹集團、美國美西百貨、韓國新世界、法國拉法耶特、泰國中央百貨等國際高端商業企業先後入駐北京。”
鑫海智橋商業管理集團的上述人士也表示，2007年是商業地產大發展的一年，北京臨近奧運會，很多工程都要收尾，很多工程要在這個時候來迎接奧運會的召開，從投入來看是比較大的。
北京區域性購物中心發展時機逐漸成熟，大的購物商圈正在形成，並逐步轉移舊商圈的吸引力。2007年，隨着新項目的開業，在望京、中關村、亞運村等區域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業中心。
在經營模式上，北京的商業地產項目也有很大的變化。
此前，北京商業市場中的大型商業項目，從零售模式而言一直是百貨佔據主導地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百貨代表；在2007年將有大量頗具規模的新商業項目開業經營，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項目大多都是以購物中心的模式進行運營，伴隨着其集中開業，亦將確立購物中心在北京商業零售市場上的主流模式地位。
之前北京商業零售的競爭主要集中於中檔及中高檔次，高檔商業競爭態勢顯得相對緩和，項目數量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數幾家。
商業地產“問題”年
不過，未來兩年有500多萬平方米的商業地產放量。如何將這些面積招商完畢以正常開業，是目前開發商們面臨的最頭痛的問題。
“我們現在很忙，好多人手多在外面跑。”這是記者在採訪每家商業顧問公司時幾乎都會聽到的話。據報道，2006年，僅華夏柏欣、香港SPACE、漢博顧問、北京源亞四家商業顧問公司，在北京代理的商業項目面積累計高達291.2萬平方米。
“現在商業項目的放量這麼大，壓力也很大。”北京禾田摩爾投資顧問有限公司執行董事張天翔對記者表示。
據瞭解，而由禾田摩爾所代理的北京大鐘寺項目已經將開業時間從今年年初調整至10月，據稱問題可能出在招商進度上。
而在北京春天商業發展有限公司董事長尹鐵錚看來，目前市場上很多正在招商的項目，壓根就不應該開發。
“商業發展是有其自身規律的，品牌商戶不會因為商業面積的增加而加快開店速度。”其在接受媒體採訪時表示。
為了招商，一些大型的商業項目在頻繁更改項目的規劃定位，類似北京西單MALL屢次更改規劃的例子在商業地產市場中非常普遍。
零售行業專家吳濤認為，因為經營定位上的不準確，北京大部分超市對於百貨中心的新型業態的作用是負面的。“很難給商鋪帶來有效的人流。”
例如，在北京朝陽區的望京華聯中心。顧客們光顧的大多是位於其地下一層的超市，而其他地上的百貨部分，也只是在慘淡的經營當中。
“在中國，由第三方管理的市場也在發展，但開發商可以選擇的管理機構並不多。”易鋪網CEO陳建明說。
“開發商應該將經營管理貫徹項目始終。”陳建明說：“即便是全部售出，也要長期統一管理，否則一定是死路一條。”