建設部政策研究中心副主任秦虹

　　今天論壇的主題是房地產融資多元化的問題，就房地產融資問題談一點個人看法。宏觀調控嚴土地、緊信貸，房地產融資從金融角度是嚴格控制，2000年時候全國完成房地產投資只有5000億，現在已經達到20000億，房地產投資需要很多錢，發展速度很快，從房地產資金來源情況來看，雖然投資增長三倍，但是資金來源結構雖然有一些多元化的趨勢，但是總體上來講仍然以銀行信貸為主，預付款、銀行貸款、自籌資金，佔70%左右的水平，融資渠道並沒有發生很大變化。

　　由於房地產本身開發週期長，資金週轉很慢，以我們國家最好企業資金週轉率來看也就是0.2左右資金週轉率水平，要完成一年兩萬億投資，實際上需要十萬億資金，房地產是需要巨大資金支持的行業，是資金密集型行業，資金的來源問題直接關係到這個行業能不能持續、穩定發展的。

　　從行業發展的角度，非常期待也很關注房地產融資多元化，使我們的企業在提供房地產產品時候不僅僅是取決於銀行貸錢的多少，最好的辦法就是資金提供來源多一點，比如能夠從市場上直接融資，信託、資金、債券，讓企業有多種選擇方式，避免銀行在防範風險時候對房地產企業產生深遠影響。從今年一季度來講金融緊縮態勢非常明顯，前四個月央行連續三次提高了金融機構存款利率，已經超過10%，這是近八年來最高水平，提高了存貸款基準利率，緊縮金融信號也非常明顯，對開發企業的資金又是極大考驗，房地產企業發展已經面臨着土地、資金雙重約束，能不能有強大的融資能力，能不能籌到更多錢，已經成為考核房地產競爭力很重要的一個方面。我們期待着房地產融資多元化。

　　根據我們的研究，如果實現了房地產融資的多元化，可能會有以下幾方面好效果：第一可以有效降低銀行貸款風險，由於房地產發展速度非常快，對銀行依賴程度很大，如果能夠通過市場的融資渠道取得資金，不僅可以為房地產企業提供長期、穩定的資金來源，加大資金供給力度，同時也會減輕銀行信貸資金的壓力，而且可以通過後期資金整體的收購方式能夠減輕開發企業資金週轉壓力，相應可以減輕銀行貸款風險，直接融資既可以讓直接投資者承擔產業風險，也可以減輕銀行對房地產貸款過於集中帶來的擔憂，既解決了資金來源問題，又解決了風險問題；第二個好處，可以為合理的投資需求提供新的出路，客觀上講，房地產本身不僅僅有消費功能，本身是有投資功能的，隨着社會經濟的發展，現在社會上已經積累了一些比較豐富的財富，有一部分對房地產這種資產有投資需求，據我們瞭解現在很多特大城市、中心城市對房地產投資需求高的達到30%左右，但是由於在房地產這個領域缺少資本市場直接投資的渠道，大量的對房地產的投資需求都集中在對實物房地產投資需求方面，造成了本來供給就非常緊張的情況下自住需求與投資需求之間的競爭，當前房地產是各種需求，多重疊加，有改善性需求在短期內集中釋放，這些需求本來應該50年逐步釋放出來，也有新增的新婚家庭、新增的城鎮人口的需求，也有投資性需求，短期需求、長期需求、自住需求、投資性需求在短期內是疊加的，造成供需矛盾緊張，如果實現了房地產融資的多元化，可以讓社會上投資者把投資實物房產轉化為投資虛擬房產，這就實現了投資房地產盈利的目的，從而可以較好的有效的均衡房地產供求關係，還可以把購房需求中一些自住者利益和投資者利益通過一定的風險承擔的方式把二者結合起來，這也是一個好的方面；第三個好處，可以防止因擔心房價上漲提前購房造成的盲目擴張，現在很多需求是超前性需求，本來不打算買房，看到房價漲的很快趕快買，還有些人本來不需要買大房子，看到房價漲的很快，追求一步到位，就買大房子，如果多元化融資中能夠設計出一種基金或者信託產品的話，就可以緩解投資者為了房屋漲價集中購房的行為，可以豐富政府宏觀調控手段，政府可以通過一定的政策支持調控市場，而不一定是干預市場；第四個好處，如果實現了房地產融資多元化，房地產企業經營模式也可以實現轉型和升級，房地產產業鏈本身非常長，房地產管理、開發、規劃設計各個領域發展很快，我們缺乏專門房地產投資企業，房地產一方面需要大量的錢，怎麼能使社會上的大量資金投入到房地產領域裏，需要有專門投資於房地產公司的出現，這也是整個產業發展成熟的標誌，可以進一步推動房地產企業經營模式向資產經營型轉化，從過去的開發管理向資產經營型轉化，實現從經營項目到經營企業的升級和轉型。這種高層次的房地產專業化發展，我覺得有利於提高房地產業抗風險的能力，促進房地產業的平穩發展；第五個好處，房地產融資多元化實現之後，對於商業物業來講還有好處，可以解決商業物業長期持有專業化經營和目前只能短期融資所帶來的矛盾，這個矛盾長期以來沒有得到很好解決，如果房地產融資多元化，有利於推動商業地產真正實現專業化經營、開發、管理，真正提升商業物業的價值，推動商業地產投資性擴張；第六個好處，房地產投資如果能夠得到政府政策支持的話，可以參與政府所關注的低收入家庭廉租住房建設，使房地產融資產品和政府政策有效結合，豐富政府對低收入住房的提供方式。

　　總的來講，從行業發展角度來講非常關注和期待房地產融資多元化，如果能夠實現這樣一個目標的話，可以一舉數得。防範房地產風險的問題關鍵在於用多種金融工具疏導和引導投資，而不是簡單的限制投資，或者緊縮貸款，通過發展房地產融資多元化各種房地產融資金融制度的創新，建立各種房地產金融品種週轉市場，普通居民、社會投資者就可以通過購買相應的金融產品進入房地產市場，實現投資房地產的目的，既分散了金融風險，又可以緩解投資需求對房地產市場的壓力，還可以促進房地產業專業化發展，提升產業素質，促進房地產進一步成熟，我覺得都是很有積極意義的，當然我們也知道，房地產融資多元化本身涉及的方面很多，房地產市場融資多元化離不開資本市場的發展和各種金融機構的參與，監管機構監管方式和監管手段的成熟，如果離開了金融制度的改革，單獨推進房地產融資多元化發展肯定是不可能的，所以我們在關注房地產多元化同時我們願意積極參與也支持在政策法規、理論研究、運作經驗等方面做一些有效的探索，特別是搞好準備搞的試點，通過試點的成功經驗逐步推開，使房地產融資多元化真正能夠在較小風險、較小成本情況下為房地產發展住一臂之力。

　　我就談這些，謝謝大家！