佛山中心組團新城區土地開發經營策劃回顧
一、項目委託背景
2002年12月，經國務院批准，佛山市進行了行政區劃的調整，撤消原佛山轄區的城區、石灣區以及縣級的南海市、順德市、三水市和高明市，實行市轄禪城、南海、順德、高明、三水五個區的行政管理新體制，“大佛山”的行政格局初步建立。隨後以新的“大佛山”行政區劃調整為基礎，佛山市政府提出了組團式城市發展的思路，規劃建設“2＋5”城市組團，即建設2個100萬人口以上(中心組團和大良容桂組團)、5個30-50萬人口的新城區(獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團和九江龍江組團)。而中心組團新城區橫跨禪城區和順德的樂從，是佛山未來的政治、經濟、文化和服務中心，其規劃建設不僅能拉開佛山中心城區由東平河北岸向南岸發展的格局，而且能強化佛山中心城區的聚核力，是佛山城市的綜合競爭力和輻射力提升的重要核心載區。
正是在這樣的背景下，我司於2005年5月受佛山市中心組團新城區開發建設有限公司委託，展開對佛山中心組團新城區啓動區土地開發經營策劃研究工作。
二、恆昌介入的階段
佛山中心組團新城區啓動區範圍北至東平河、西至325國道、南至荷嶽路、東至華陽路南延線，總面積5.765平方公里。
在恆昌介入項目研究的初期，新城區啓動區的整體推進情況主要如下：
1、新城區已舉辦過規劃設計競賽，區域規劃及城市設計方案已經敲定，並報人大通過，成為“法定圖則”，大規模調改彈性不大；
2、第6屆廣東省運動會已定於2006年11月在佛山舉行，新城區將建設“蓮花”主體育場、新聞中心、游泳館等大型公建設施，並承擔省運會開幕式、游泳、足球、田徑等賽事，新城區的開發將會有一個明確的進度節點和啓動契機；
3、新城區主幹道、體育場館等基礎性設施已經進入實質性建設階段；
在這樣的背景下介入新城區土地開發經營策劃工作，我司認為主要有以下難點：
1、在區域規劃已經敲定後再進行土地開發經營策劃，將使策劃面臨一定的“硬性條件”的制約，調改的空間受到限制，且難以充分發揮策劃對規劃的指導作用；
2、省運會的召開使新城區的土地開發經營工作一定程度上受到重要事件節點的約束。在思考土地經營策略和方案時，不能僅僅考慮市場自身發展規律的影響，還必須充分理解區域開發的客觀要求；
3、新城區的部分基礎設施已經進入實質性開發階段，省運會的召開也提供了撬動新城區發展的重要契機，如何充分利用這些有利因素把握好新城區各功能的開發時序，並制定行之有效的啓動模式？
4、省運會結束後，如何持續維持新城區的後續發展動力？
三、研究思路的確立
正是基於對項目研究背景、委託方要求和項目自身難點的充分了解，我司迅速把握住了本次策劃工作的整體研究思路，並釐清了需重點解決的幾個關鍵問題：
1、各規劃功能開發強度的合理性論證
雖然規劃已基本確定了各功能的開發強度，但從城市整體發展環境、市場供求、區域自身發展定位、區域自身開發進度等角度綜合分析判斷其合理性不僅有助於區域土地開發方制定科學合理的用地開發時序和出讓方案，而且有助於為規劃強度的局部調整提供科學依據。
2、區域開發策略的選擇
區域開發策略選擇的正確與否將直接影響區域發展目標能否順利實現，區域價值能否充分發揮。區域土地開發時序和出讓方案的制定很大程度上也受到開發策略的影響。
3、區域土地開發時序的確立
在完整的開發週期內，區域開發往往是有步驟、分階段推進的。而各功能用地開發時序的確立不僅與各階段的開發目標有關，而且為用地出讓方案的制定提供了一定的依據。
4、經營性用地出讓方案的制定
經營性用地出讓方案包括用地的出讓規模、出讓價格、出讓方式和出讓計劃等內容。它是指導區域土地運營者開發實踐的操作性方案文件。
5、區域啓動模式的確立
區域啓動模式包括啓動地塊功能、位置、時機、方式等的選擇。它決定了區域開發的“第一炮”能否順利打響，併為區域的後續開發樹立風向標，同時也是區域土地運營者當前最關注的實際操作型問題。
四、策劃要點回顧
1、各功能開發強度合理性論證
佛山中心組團新城區啓動區規劃的經營性物業功能主要包括商務辦公、商業和住宅。一般來說，住宅的市場風險相對較小，且新城區規劃的住宅開發量並不大。而商用物業的開發量則需要審慎評估，尤其是對佛山這樣級別的城市來說，商務辦公開發量的合理性論證顯得尤為重要。為此，項目小組將論證的重點放在了新城區商務辦公物業的開發強度上，並從以下三個角度展開了具體的論證過程。
1)國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度案例對比
通過對國內外類似城市主導功能綜合區各功能開發強度的案例對比，初步確定商務辦公物業開發量的合理範圍。以新城區啓動區的總體開發量計算，按一般城市主導功能綜合區各功能開發量比例範圍判斷，則新城區啓動區商務辦公約100萬平方米的開發量處於較合理的水平。
國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度對比
2)市場吸納量
項目小組認為，判斷市場吸納量必須從存量判斷入手，也就是首先判斷佛山城市商務辦公的整體吸納存量，再分析新城區在其中應該分得的吸納比例，由此判斷新城區規劃的商務辦公開發量是否與市場需求相吻合。
①佛山市商務辦公規模預測
從影響商務辦公需求的各主要經濟指標對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據綜合加權指數差值換算且考慮城市區域首位度對商務辦公設施聚集產生的“磁石效應”，可判斷佛山全市約250萬平方米商務辦公規模較為合適。
世界部分城市商務辦公面積規模比較(含已有存量和明確規劃面積)
2003年佛山與國內主要城市商務辦公相關經濟指標對比
②新城區商務辦公規模預測
一般城市商務辦公設施聚集規律表明，城市商務辦公聚集區規模應占全市總規模的60%以上，則佛山中心組團新城區約100萬平方米的開發量處於較合理的範圍內。
3)新城區自身發展定位
新城區啓動區作為佛山城市拓展的新區域，將承載城市發展的新功能。因此，在市場接受的範圍內，保持一定的商務辦公開發量，一方面能成為區域持續發展的動力源，另一方面能引導城市產業升級，滿足城市功能的提升要求。
從遠期來看，佛山在廣佛都市圈中將扮演更重要的角色，區域整合帶來的新需求將更有效的消化新城區的商務辦公開發量。
2、區域整體開發經營策略
1)引入SOD模式，提升區域價值
SOD(Service-Oriented-Development)模式--政府利用行政壟斷權的優勢，通過引入政府性或社會性要素來引導新區開發建設的模式。
SOD模式對新區開發的重要性表現在：在區域開發初期有效聚集人氣，具備一定的“造血”功能；政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區的聚集；有利於提升新區形象和認知度，進而提升區域價值；新舊城區利用級差地租的用地置換為新區開發提供資金保障。
項目組根據佛山新城區的自身特點，提出以下具體建議：
①儘快引入上述項目，並在區域開發初期迅速開發建設，以帶動區域價值的提升。
②更多引入國有企業自用型辦公大樓，以帶動商務辦公設施的開發。
③更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關係密切的職能部門，以形成強大的吸引點。
④除硬件設施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區。
2)引入IOD模式，實現“頭雁”效應
IOD(Industry-Oriented-Development)模式--通過相關優勢行業資源的聚集和整合實現區域功能的提升和突破。
①在產業發展尚未到達足夠高度引發商務辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啓動部分商務辦公功能，並形成輻射源，拉動整體商務辦公需求的抬升。
②“頭雁”效應--通過引入行業代表性或引領性企業，吸引其它相關中小企業的聚集，實現區域的功能開發。
項目組研究後認為，在佛山商務辦公需求尚未大規模啓動之前，佛山新城區可充分利用佛山現有的優勢產業基礎，如陶瓷、傢俱、鋼材、塑料、小家電等，形成行業辦公聚集效應或發揮相關行業龍頭企業的帶動作用，在新城區開發初期迅速形成有效的商務辦公需求。
3)規避“後奧運現象”，維持區域發展動力
“後奧運現象”--大型城市活動(如奧運會等)舉辦後，投資銳減，大量體育場館和設施閒置，一些相關行業出現衰退，城市活動舉辦區域喪失發展動力。
規避“後奧運現象”，維持區域發展動力的基本條件如下：
①區域靠近成熟市區，符合“貼城發展”模式--靠近成熟市區，使新區易於承接市區輻射，利於區域儘快成熟。
②場館的後續有效利用--滿足場館自身經營的要求，並維持對區域發展的帶動作用。
③其它功能的有效配合，避免區域發展動力的單一化--北京2008奧運場館建設均預留其它功能用地，可通過商務辦公、商業娛樂、居住、會展、教育培訓等功能豐富區域功能設施，保證區域發展動力的多元化。
④其它功能的有效銜接，避免出現開發時序上的“青黃不接”--在大型城市活動結束後，應延續區域發展熱度，迅速啓動其它功能，維持區域發展的動力。
⑤高起點建設，有效聚集關注度
針對佛山中心組團新城區的開發建設，項目組提出瞭如下建議：
①強化新城區與周邊成熟區域尤其是核心功能區之間的聯繫，有效承接周邊區域的輻射和帶動。
②省運會結束後，部分核心功能必須進入實質性開發以實現功能上的有效銜接。
③省運會結束後，“世紀蓮”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮後續利用問題，繼續保持強大的吸引點。
④新城區建設必須高標準、高起點，聚集有效的社會關注，迅速啓動區域開發。
3、開發階段的劃分及開發時序的設定
項目組在思考新城區整體開發階段劃分時主要考慮了以下依據，並制定了“三步走”的階段劃分：
1)佛山新城區啓動區開發週期約8~10年；
2)2006年第十二屆省運會的召開；
3)新城區啓動區基礎設施及公共服務設施建設進度；
4)國內其它新區開發階段劃分參考；
①啓動期
依靠政府對基礎設施的投入為該地區的開發建設提供基本條件，並在此基礎上重點通過啓動點的營造啓動區域開發，初步樹立區域形象，培育區域土地價值。
②成熟期
在啓動期開發建設的基礎上，通過政府的政策性傾斜和引導市場資金進入，在較易成熟的區域形成大規模開發的局面，並與北岸開發相呼應，使區域朝着規劃的目標協調發展。
③完成期
經過前七年的開發建設，區域認知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區域剩餘的開發建設之外，還要完善前兩階段開發建設過程中的遺留問題。
總體開發進度安排表
4、經營性用地出讓方案
1)經營性用地出讓計劃的制定
項目組認為，經營性用地出讓計劃的制定要將近期和中遠期分開考慮。近期的出讓安排主要受近期物業市場吸納量、區域啓動的基本要求和區域開發進度等因素影響，而這些因素相對較明確，因此近期各功能用地出讓量的確定可相對較準確。而遠期的出讓安排由於受太多不確定因素的影響，因此只能對其趨勢做宏觀上的把握。
2)經營性用地出讓價格的制定
在制定經營性用地出讓價格時，項目組首先對各功能用地的現狀地價進行評估，再考慮城市整體地價變化和區域自身價值提升後對地價的影響等因素，進而模擬出地價近期和中遠期的動態變化，並用假設開發法加以驗證。
同時，新城區地域範圍內不同位置的地塊由於其區位價值不同地價也應該有所不同，所以項目組認為還必須對新城區地價的區位動態分佈進行分析，並且按區位條件的不同劃分不同的地價級別。
五、顧問心得
1、整體研究與專項研究的充分結合
在區域土地開發經營策劃的研究過程中，涉及到大量操作層面的問題，如近期土地出讓方案或區域啓動方案的具體制定等，需要在整體研究的框架下就局部的重點問題進行專項研究。在本項目的研究過程中，我司除了對新城區土地開發經營策劃的整體方案做了深入研究外，還專門針對新城區首塊居住用地的出讓規模、方式、價格等內容和五星級酒店招標出讓的具體操作方案進行了深入的專項研究。事實證明，整體研究與專項研究的充分結合，不僅能全局性的把握區域土地開發經營的整體方向，而且能就某些內容展開點式的深入研究，解決土地開發者實際操作層面的具體問題，充分體現策劃的價值。
2、集中式研究與跟蹤服務相結合
區域土地開發週期一般較長，很多實際問題會在開發過程中動態顯露出來，因此，如何讓委託方更好的理解策劃報告的內容，並根據區域的動態發展適當的調整報告內容以便更好的解決實操層面遇到的問題是策劃價值能否充分發揮的重要環節。事實證明，集中式研究與跟蹤服務相結合是解決上述問題的有效手段。在本項目的研究過程中，項目組除了進行了為期兩個月的集中式研究外，還提供了為期半年的跟蹤服務，取得了非常好的效果，保證了策劃內容的準確實施。