《2006年成都商業地產發展報告》
"2007年西部商業地產招商大會"將於4月10日在成都銀河王朝大酒店盛大舉行招商大會。作為本次盛會的一大重頭戲，由省商業地產聯盟歷時數月調研、即將發佈出爐的《2006年成都商業地產發展報告》，成為業內外共同關注的焦點。
報告稱，2006年表現為商業用地供應創高和整體售價的攀升，整體持有、只租不售物業體量激增，但售後返租、商管運營等矛盾凸顯。2006年全市實現地區生產總值2750億元，比上年增長13.8%，是1994年以來的最高增長速度。
A、市區商業地產土地競爭加劇
2006年成都實際土地供應成交6391.21畝，總成交額174.93億元。供不應求、大鱷雲集是本年度土地市場的顯著特徵，諸如九龍倉、華人置地、嘉德置地、廣州力訊、中信、萬達等活躍異常，加劇整個成都房地產市場的競爭。
全年商住規劃用地成交3015畝，純商業用地共計成交688.8172畝，據此測算，將為07-08年度帶來超過300萬㎡左右的開發量進入市場。從土地交易情況來看，集商業和住宅開發功能於一身的商住用地是成都房地產市場主力軍，商業板塊土地供不應求，交易市場乏力。
2006年成都市區商業地產市場開發量為152.37萬㎡，成交107.19萬㎡，其中寫字樓供應量為50.90萬㎡，較上年增長2.1倍，但成交量較05年下降16.2%。
全年成都五城區商業地產交易均價為8687元/㎡，較上年增長9.5%，創歷史新高。全年在線租售交易商業項目212個，其中年度新增70個，餘盤135個。城區商業地產項目按使用類型可分為購物中心、綜合商業、專業市場、臨街底商、辦公寫字樓五大類。
B、定製商業地成為發展方向
2006年成都連鎖商業發展方興未艾，全年新增5000平方米以上的零售營業網點27個。連鎖商業的發展受商用房地產的制約非常突出，一方面是商家無項目可選，另一方面是地產商招商步履維艱。"訂單模式"、"定向開發"逐步被市場接受，例如萬達、首創與伊藤洋華堂的合作都充分證明了這一點。
2006年，成都市區競爭最激烈的莫過於中心商業區，隨中環廣場的重新包裝和新世界百貨開業拉開了主商圈的風雲戰火。三商百貨、西武百貨重張使這個區域地產價值再度提升，連空置兩年多的時代廣場裙樓部分也搭上了末班車，已與百盛簽約。眾多百貨公司在春熙商圈尋覓項目，將為房產商提供更多發展機會。在中心商業區競爭慘烈、項目銳減之時，成都新型社區商業中心將受連鎖企業的青睞，伊藤洋華堂雙楠店良好的經營業績已證明這一點，但定向開發是關鍵。去年，王府井在雙楠已與同輝達成合作意向。
大賣場家電的發展仍是連鎖業主力軍，外資企業對市場的開店發起了新一輪衝擊波，全年全川新增40多家零售店鋪，較內資企業超出近一半。成都市場的競爭更為激烈，家樂福5店、百佳2、3店、人人樂琴臺店。沃爾瑪九里堤店、SM廣場店，不斷地改變所在區域的商業格局。老百姓在享受更多競爭帶來實惠的同時，市場呼喚商業網點的科學合理佈局。家電四巨頭，2006年累計開店32家，年底全川共有家電賣場71家，與05年相比，拓展速度基本持平，調整加擴張是主旋律，四家電連鎖不同程度地都關停了部分選址、業績、產權、成本不盡如人意的門店，開店更據理性，但搶佔橋頭堡、區域領先、資本運作的發展主題短時間不會改變。
餐飲連鎖經營向縱深發展，佔據成都商業地產半壁河山。一是連鎖擴張步伐進一步加快。據不完全統計，2006年，四川全省餐飲業新增連鎖經營店鋪超過100家。成都市飲食公司、皇城老媽、三隻耳、譚魚頭、巴國布衣、大蓉和等51家企業目前在省外開設連鎖門店達600餘家。三隻耳連鎖在北京即將開設能容納700人左右同時就餐的直營店，全年川內新開店15家，連鎖門店總數達118家；大蓉和在昆明、重慶等地發展直營或連鎖加盟店13家，連鎖門店總數達24家，其中成都東門項目面積3000多平方米，火爆異常。二是中小城市的餐飲企業加速擴張。德陽譚氏餐飲連鎖有限公司在上海、江西、福建、新疆等省市區發展直營及加盟連鎖20餘家；綿陽森林雨、蔣記分別在省內外開設連鎖店鋪17個和5個；自貢蜀江春、鹽府人家，達州石鍋世家，宜賓爆竹餐飲，綿陽四海香等一批二級城市特色餐飲企業紛紛在成都和省內其他城市開設連鎖門店。
C、經濟型酒店面臨洗牌期
經濟型酒店因市場的強勁需求和較穩定的出租率、回報率而能獲得更高收益，投資額相對適中且市場前景看好而受到投資者關注。全年僅成都市區新增經濟型酒店36家，營業面積超過15萬平方米。目前在國內酒店集團積極拓展成都市場的同時，國際酒店運營商也積極在本地佈局。去年，法國雅高酒店集團又在成都、宜賓、雅安、德陽四地簽定了六家"宜必思"酒店投資項目，其中位於成都的有三家酒店，從而內外資經濟型酒店在成都的競爭更趨激烈。"宜必思"、"速8"、"錦江之星"、"賽家"、"如家"、"凱賓"等經濟型酒店品牌紛紛搶灘成都旅店業市場，各方角力之下，經濟型酒店成為成都百姓日漸熟悉的一個概念。
經濟型酒店受到成都市場追捧，主要原因之一在於其高回報與低風險。在成都投資一家經濟型酒店通常只需投入500-1,000萬，且目前成都經濟型酒店的出租率在70%左右，如再遇黃金週與節假日，比例將會更高，甚至可達100%！從掌握的資料獲悉，客源穩定和出租率較高，使經濟型酒店的年回報率高達20-30%，投資回收期只需4年左右。資金投入較低與回報率較高更有效規避經濟型酒店的市場投資風險，且相對於回報率而言，其市場風險不高，這更使得投資者趨之若鶩。
目前成都市區經濟型酒店發展迅速，較容易在短時間內出現市場飽和，單體酒店未創立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，無統一行業標準，導致市場上酒店的經營良莠不齊，盲目打價格戰、住宿功能太簡陋。今後兩年，將是經濟型酒店的洗牌期。沒有做出品牌、盲目跟風的經濟型酒店，免不了會被淘汰出局。
D、商務辦公物業冰火兩重天
成都的寫字樓可以說是在2006年的商業地產發展過程中寫下了濃墨重彩的一筆，香格里拉、力寶大廈、漢景等新甲級寫字樓的出現，將改變成都甲級寫字樓的市場格局。2006年成都寫字樓體現出來的復甦之力廣受矚目，全年供應辦公寫字樓56.90萬㎡，是2005年供應的2.1倍。幾大傳統和新興商務區更是厚積薄發，新樓盤湧現不斷。這些都強有力地預示着，2007年的成都寫字樓市場必將異彩紛呈。基本特點是中低檔產品開發過量，市場壓力較大；高檔甲級寫字樓光正熙國際、華敏·翰尊國際，力寶大廈、中環廣場四個項目就帶入成都市場28萬平方米的供應量。
2006年總體而言，甲級寫字樓租金走勢平穩，據調查，甲級寫字樓主要客戶仍以金融、諮詢、電子、IT等性質企業為主。2006年優質寫字樓的總存量達到56萬平方米，其中甲級的平均租金為90.6元/平方米/月，乙級的平均租金為65元/平方米/月。
相對需求量的增大，優質寫字樓的租金相反地呈現下滑趨勢。原因是現有甲級寫字樓已建成多年，其物業形態越來越舊，而今年問世的甲級寫字樓均具有較優良的配套實施，導致部分租戶從原來的寫字樓搬到較好的辦公室，亦促使樓齡較高的甲級寫字樓租金下降。川信大廈和冠城廣場等有5年以上歷史的老牌寫字樓，月租金已從以往的97.6元/平方米降到了78.1元/平方米左右。老牌寫字樓的租金下滑和更多乙級寫字樓的出現，拉低了成都寫字樓的整體租金水平，平均月租金降到了80元/平方米左右。
此文系華西都市報特稿